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購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)談
　　執(zhí)業(yè)以來(lái)，筆者一直致力于研究、處理房地產(chǎn)法律事務(wù)，期間，也曾多次代表購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商就預(yù)售合同中存在的問(wèn)題進(jìn)行交涉。現(xiàn)結(jié)合以往案例，簡(jiǎn)單總結(jié)幾點(diǎn)購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)，供大家參考。
　　一、合同簽訂前
　　很多專業(yè)人士都建議購(gòu)房者在與開(kāi)發(fā)商簽訂合同之前，一定要讓開(kāi)發(fā)商提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照原件、“五證”（《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》）以及最新年檢報(bào)告等等，借此了解開(kāi)發(fā)商的資信、土地權(quán)利是否存在瑕疵、建設(shè)工程是否違法等等。
　　無(wú)須諱言，就風(fēng)險(xiǎn)回避而言，預(yù)先審查上述證件對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是有利無(wú)害，譬如：購(gòu)房者可能因發(fā)現(xiàn)土地、工程存在問(wèn)題而放棄交易，風(fēng)險(xiǎn)自然會(huì)有所回避。但事實(shí)上，出現(xiàn)這種可能性的幾率真是微乎其微。如果上述證件真有問(wèn)題，購(gòu)房者一般是不太可能看到原件的，開(kāi)發(fā)商至多提供一些經(jīng)過(guò)篡改的復(fù)印件。在此情形下，不要說(shuō)是普通購(gòu)房者，即使是一個(gè)專業(yè)的房地產(chǎn)律師，也不可能有多大作為。
　　從市場(chǎng)實(shí)際情況看，即使是對(duì)那些在行業(yè)內(nèi)算是比較講規(guī)矩、重形象的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，通常也不過(guò)是將部分證件的復(fù)印件張貼在銷售大廳，很少有開(kāi)發(fā)商會(huì)主動(dòng)或應(yīng)購(gòu)房者要求提供上述一大堆證件，更別說(shuō)是原件。這種現(xiàn)象的存在，歸根結(jié)底還是市場(chǎng)原因，相對(duì)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商目前仍處于市場(chǎng)主導(dǎo)地位。無(wú)外乎，面對(duì)售樓小姐，我們經(jīng)常聽(tīng)到的是這樣一些聲音：如果你現(xiàn)在不買，隨時(shí)都有其他人來(lái)訂購(gòu)；沒(méi)有《預(yù)售許可證》，我們?cè)趺锤以谶@里明目張膽的銷售，政府部門早就來(lái)查了……
　　因此，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，如購(gòu)房者要以開(kāi)發(fā)商提供各種證件為交易前提，是否完全可行，還要看具體情況。除此之外，筆者認(rèn)為，購(gòu)房者在“下定”之前，至少應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)備以下兩項(xiàng)工作：
　　1、盡可能多的了解有關(guān)預(yù)售樓盤(pán)的信息，包括開(kāi)發(fā)商的投資背景、以往項(xiàng)目、行業(yè)地位等等；
　　2、在廣州房地資源網(wǎng)（www.shfdz.gov.cn）上，核實(shí)開(kāi)發(fā)商是否就預(yù)售樓盤(pán)已取得《預(yù)售許可證》，同時(shí)，下載開(kāi)發(fā)商公布的《商品房預(yù)售合同》示范文本并仔細(xì)。盡管是示范文本，但一般來(lái)說(shuō)，大部分條款都是開(kāi)發(fā)商事先填寫(xiě)好的，因此，購(gòu)房者可以對(duì)合同具體內(nèi)容加以分析。
　　對(duì)于提前研究開(kāi)發(fā)商公布的《商品房預(yù)售合同》示范文本，筆者認(rèn)為非常必要。在很多情形下，購(gòu)房者都是在售樓現(xiàn)場(chǎng)，根據(jù)售樓小姐提供的合同范本進(jìn)行洽談直至簽訂。實(shí)際上，由于缺乏專業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)不足或時(shí)間有限等原因，購(gòu)房者在簽訂《商品房預(yù)售合同》時(shí)可能并不一定完全理解某些條款的背后涵義，事后發(fā)現(xiàn)于己不利時(shí)又為時(shí)已晚，只能被迫默認(rèn)。因此，筆者建議，購(gòu)房者在決定與開(kāi)發(fā)商簽訂合同之前，應(yīng)先仔細(xì)研究示范文本中的具體條款，甚至請(qǐng)教專業(yè)人士，在弄清楚各項(xiàng)條款的真正意思后，再根據(jù)自己的簽約要求與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行談判。
　　二、合同簽訂中
　　筆者發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房者在簽訂《商品房預(yù)售合同》時(shí)，通常會(huì)忽視以下幾項(xiàng)條款：
　　1、土地期限
　　有些購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)，只注重房屋面積、總價(jià)等數(shù)字是否有誤，常常忘
　　記要求開(kāi)發(fā)商在合同中明確土地使用期限。筆者的一個(gè)朋友，是在2003年買的商品房，最近因?yàn)樵阢y行辦理消費(fèi)貸款，才無(wú)意中發(fā)現(xiàn)自己房屋項(xiàng)下的土地使用期限只有50年，而一般商品房的土地使用年限都是70年。相比之下，這位朋友雖然支付了同樣的價(jià)格，卻白白縮短20年的使用權(quán)。
　　2、面積誤差
　　對(duì)于面積誤差問(wèn)題，合同中最常見(jiàn)的約定是：“甲方同意當(dāng)暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積的誤差超過(guò)＋____％（包括____％），不向乙方收取超過(guò)部分的房?jī)r(jià)款；甲方同意當(dāng)暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積的誤差超過(guò)－____％（包括－____％），乙方有權(quán)單方面解除本合同。乙方行使單方解除權(quán)時(shí)，必須在雙方簽署《房屋交接書(shū)》之時(shí)或之前提出，否則視為放棄該項(xiàng)權(quán)利。”
　　對(duì)此，購(gòu)房者很少會(huì)去考慮暫測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積究竟指的是“房屋建筑面積”還是“套內(nèi)建筑面積”。由于前者包括了套內(nèi)建筑面積和共攤面積兩部分，在現(xiàn)實(shí)中，購(gòu)房者驗(yàn)房時(shí)經(jīng)常會(huì)遇到這樣的問(wèn)題：房屋建筑面積增大，且未超過(guò)約定的誤差比例，但套內(nèi)建筑面積減少，公攤面積增大。這時(shí)，由于購(gòu)房者沒(méi)有對(duì)套內(nèi)建筑面積的增減誤差做出特別約定，只能按照房屋建筑面積來(lái)處理，故無(wú)法依據(jù)上述條款追究開(kāi)發(fā)商的責(zé)任。
　　為避免出現(xiàn)這種情形，購(gòu)房者可以考慮在合同中特別約定套內(nèi)建筑面積不得增、減多少，以及超出此范圍該如何處理等內(nèi)容。
　　3、貸款不成
　　現(xiàn)實(shí)中，經(jīng)常會(huì)有購(gòu)房者因貸款不成、無(wú)力支付剩余房款而被開(kāi)發(fā)商告上法庭。在此，筆者認(rèn)為，購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)仔細(xì)審查“付款條件和方式”中的內(nèi)容。一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商在合同中預(yù)先約定：貸款不成或不足的，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)自行補(bǔ)足剩余房款。對(duì)此，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)對(duì)自己的貸款能力有充分估計(jì)，在沒(méi)有充足把握的情況下，應(yīng)極力要求開(kāi)發(fā)商刪除或變更上述內(nèi)容，以免己方因貸款不成而承擔(dān)違約責(zé)任。
　　4、規(guī)劃變更
　　在筆者處理的案例中，曾有這樣一位購(gòu)房者。他原本是打算購(gòu)買小區(qū)另一處商品房，后在售樓小姐的極力推薦下，買了現(xiàn)在的商品房。按照售樓小姐的描述，房屋面前應(yīng)當(dāng)是一片空曠的綠地，但當(dāng)他最近去看房時(shí)才發(fā)現(xiàn)，那片空地上已經(jīng)聳起一座大型變電站，剛好將自己二樓的房屋視野和光線擋住。雙方為此發(fā)生爭(zhēng)議，購(gòu)房者拒絕收房。
　　根據(jù)購(gòu)房者提供的《商品房預(yù)售合同》看，合同附件“小區(qū)平面圖”只是一張非常簡(jiǎn)陋的手工圖紙，上面簡(jiǎn)單的畫(huà)了幾幢房屋的地理位置，其余均為空白，沒(méi)有任何有關(guān)綠地、變電站、水泵房以及垃圾站等標(biāo)注。但在售樓廣告及樓展模型中，筆者發(fā)現(xiàn)，在購(gòu)房者所購(gòu)買的商品房位置正前方，都顯示有一個(gè)建筑標(biāo)識(shí)。盡管購(gòu)房者后來(lái)對(duì)筆者說(shuō)，售樓小姐當(dāng)初對(duì)他們說(shuō)這只是一個(gè)很小的垃圾箱，不會(huì)影響綠地環(huán)境，但雙方畢竟沒(méi)有就此落成書(shū)面文字，更何況，現(xiàn)在售樓小姐已不認(rèn)可。顯然，在此情形下，購(gòu)房者要通過(guò)打官司退房或要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任都將存在很大的訴訟風(fēng)險(xiǎn)。
　　在這里，筆者也建議各位購(gòu)房者，簽約時(shí)一定要注意審查小區(qū)規(guī)劃圖中有關(guān)變電站、垃圾房等建筑物的具體位置，在無(wú)法辯識(shí)的情況下，至少應(yīng)該要求開(kāi)發(fā)商在附件中明確約定自己所購(gòu)買的房屋四周多少米之內(nèi)不存在變電站等建筑物。