最近的樓市，或許只能用“賣瘋了”來形容。據中國房地產指數系統(tǒng)對全國30個重點城市的監(jiān)測數據顯示，4月份30個城市的總成交面積環(huán)比上月增長11.42%，有22個城市住宅的成交面積環(huán)比上升。
樓市迎來“小陽春”，大部分購房者在選中心儀的物業(yè)后，都面臨如何選擇房貸品種的“選擇題”。為方便不同的人群選擇適合自己的房貸品種，記者特以三類人群為例，為購房貸款人出謀劃策。
第一類人：新婚首購房——基本產品最適合
小林今年下半年準備結婚，因此也成為市場上的“剛需”，購買婚房成為當前的大事。不過最近小林看好房子后，卻發(fā)現市場上琳瑯滿目的房貸產品讓他暈頭轉向：究竟是怎樣的房貸產品才最適合小林呢?
工商銀行上海分行理財師李吉分析，像小林這樣的年輕人，是目前樓市中的主力軍之一：正處于事業(yè)的上升期，但是因為工作不久，手頭積蓄也不多，因此雖然預期收入在增加，眼下卻沒有太多的資金用來供房。從另一個角度分析，雖然銀行目前提供的房貸產品五花八門，但是宗旨卻不變：銀行的利益不會因為相關產品的“優(yōu)惠”而減少，如果貸款人要減少每個月的月供壓力，那么必然付出多支付利息的代價。而假如貸款人想要節(jié)省利息支出，那么每個月的還款壓力則會相應增加。
李吉建議，對于首次購房自住的年輕人而言，因為目前的貸款利息不高，5年期以上的貸款利率為5.94%，享受7折優(yōu)惠后，則僅為4.158%。因此建議大部分年輕人可以選擇傳統(tǒng)的“等額本金”或者“等額本息”方式進行貸款。兩者的區(qū)別在于，如果貸款人每個月的資金壓力不大，可以選擇等額本金方式，這樣可以在整個還貸期內節(jié)省不少利息支出，而且每個月的月供款也是逐月減少的。而如果資金相對不夠寬裕，則可以選擇等額本息，這樣每個月的月供金額沒有變化，且還款壓力相對較小。
當然，如果有部分購房者在前期確實資金短缺，也可以嘗試一下目前不少銀行提供的新產品。招商銀行上海分行個人消費信貸中心馬巖告訴記者，招行的“入住還款法”可以幫助這些貸款人解決短期內資金不足的問題。就是說，貸款人可以在辦理住房貸款時，與銀行約定半年到1年的寬限期，在此期間，客戶只需還利息，不用換本金，可以按月或按季付息，期滿后再回復正常的按揭貸款的還本付息。據記者了解，其他銀行也推出了類似的貸款產品，如浦發(fā)銀行的“多樣性還款”、農行的“還款假日計劃”等，都可以提供此類貸款產品。
第二類人：小房換大房——“置換寶”可助力
尹女士最近也遇到了困難，2003年結婚的時候購入了一套二室的婚房，現在因為計劃生孩子，顯得過于擁擠，因此她和丈夫計劃換個大房。目前他們看中的房子售價240萬元，雖然夫婦倆目前稍有積蓄，但支付購房前期的各種費用還有些為難。因此尹女士計劃賣掉目前的住房再買下看中的房子。但是在短期內要將房子賣出，困難很多，而且尹女士覺得匆忙中房子容易被“賤賣”。因此急需一個能夠幫助他們解決類似問題的房貸。
據中行個貸中心的有關工作人員介紹，尹女士的問題，中行目前剛剛推出的“置換寶”業(yè)務比較適合。按照尹女士的情況，該工作人員對此進行分析指出，他們可以用原住房向銀行申請該業(yè)務，他們目前的房子，評估下來的現值大約為140萬元，銀行給他們的住房的抵押率為7折，那么最大可貸款的額度則為98萬元。
此外，由于尹女士此次購房屬于改善性質，銀行還將對98萬元的貸款進行利率下浮30%的優(yōu)惠，加上新購房加入在辦理公積金組合貸款，如果他們所購買的樓盤恰好是中行的合作并推薦的開發(fā)商，還可以申請“省息供”，以進一步降低利息支出。
如此一來，尹女士可以利用這筆貸款付清購買新住房的前期所需費用，假如還有多余的話，也能將剩余資金用于房子的裝修等開支。同時，此前她擔心的房子被賤賣的問題，也可以解決。
第三類人：投資客購房——盡量延長貸款時間
張先生是個私營企業(yè)主，除了經營企業(yè)和投資資本市場外，也打算在近期再購置一套房產用于投資。張先生的太太投資態(tài)度一向比較保守，傾向于多付首付款，然后減少利息支出，因此張先生就必須在辦理住房貸款時，選擇較短的貸款期限，并多付首付。然而張先生覺得，自己經營企業(yè)，流動資金也很重要，因此又有不同想法，希望多貸款。
對于張先生的情況，李吉的分析是，既然是用于做投資而非自住，因此張先生不需要考慮省利息等因素。加上需要流動資金，因此“前提是如何利用較低的成本進行投資。”故而李吉建議，張先生可以在申請貸款時，盡量爭取少付首付，并且延長還款時間，如此下來，“張先生的月供壓力將會大大減少。”而且目前市場上，大部分投資客由于房產的流動性不佳，多選擇以租養(yǎng)房的形式來投資房地產。假如張先生的房產屆時租金較高，甚至可以覆蓋其月供款的數額，就可以實現用“零月供”來投資房地產了。
另外，張先生經營企業(yè)需要的流動資金較多，因此對于這部分資金，李吉和馬巖都建議其還可以利用銀行提供的“存貸相抵”的房貸業(yè)務來增加資金收益。該業(yè)務可以在不影響資金流動性的前提下，用活期存款來沖抵按揭貸款。也就是說，它把客戶的活期存款與住房貸款結合起來管理，只要活期存款超過5萬元，銀行就會把超出部分按一定比例將其視作提前還貸，節(jié)省的貸款利息作為理財收益返還到客戶賬上。但客戶存折上的資金并沒有真正動用，需要周轉時可隨時支取。因此這類貸款產品也比較適合那些貸款數額較大，且平時流動資金較多的貸款人。
