由于房價下挫，在房市價格高企時出手的購房者，為避免損失的進一步擴大，或?qū)κ諛菢?biāo)準(zhǔn)提出更高的要求，或?qū)で蟾鞣N途徑達到退房目的，“退房團”、“退房中介機構(gòu)”等在市場上也應(yīng)運而生。相對來講，在這一輪退房大潮中，期房退房的現(xiàn)象較為突出，而現(xiàn)房退房較少。一些在高價位買了房的老業(yè)主或拒收房屋，或停止還貸，或走向法庭，其訴求是：要么退房，要么補償差價。我所律師進行了深入的研究和分析，并代理了一批有代表性的訴訟，現(xiàn)針對“退房問題”進行疏理，以供參考。
在合同合法有效的情形下，合同雙方應(yīng)如期適格地履行合同義務(wù)
在退房群體中，有很大一部分買受人提出退房的原因是：房價下跌過快過多，時隔幾天，前后房價有幾萬甚至幾十萬的價差，心理承受不了。在這種情形下，購房者提出退樓或降價補償?shù)囊蟛缓侠恚_發(fā)商沒有責(zé)任和義務(wù)滿足這些要求。
買受人有權(quán)要求退房的十種事由
事由一：商品房買賣合同內(nèi)容異于認購書內(nèi)容
商品房交易通常采用先簽認購書后簽商品房買賣合同的方式，從性質(zhì)上講商品房認購書屬帶未決條款的預(yù)約。由于合同主要條款已經(jīng)確定，合同已經(jīng)成立，對未決事項雙方應(yīng)繼續(xù)談判以簽訂本約。如果開發(fā)商提供的格式合同與認購書條款不一致，或者商品房買賣合同條款不合理，此時買方有權(quán)拒簽，并要求返還定金。
事由二：開發(fā)商未取得相應(yīng)的批準(zhǔn)、證件
《城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定對商品房預(yù)售限定了嚴(yán)格的條件，其中取得商品房預(yù)售許可證是開發(fā)商預(yù)售的前提。如果開發(fā)商沒有取得預(yù)售許可證進行預(yù)售，所簽訂的合同則沒有法律效力，業(yè)主有權(quán)要求退房。
事由三：開發(fā)商單方變更規(guī)劃
在簽訂商品房買賣合同后，如果開發(fā)商未經(jīng)買方同意單方變更朝向、面積、戶型等規(guī)劃、設(shè)計，買方有權(quán)要求解除合同，并要求開發(fā)商支付相應(yīng)賠償金。
事由四：按揭未獲批準(zhǔn)
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第二十三條規(guī)定，因不可歸責(zé)于買方的事由導(dǎo)致不能簽訂商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，買方有權(quán)請求解除合同。
事由五：先賣后抵、一房二賣或先抵后賣
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第八條、第九條明確規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，或商品房買賣合同簽訂后，出賣人又將該房屋出賣給第三人的，或隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實，買受人有權(quán)要求解除或撤銷合同并要求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償。
事由六：面積誤差
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第十四條明確規(guī)定，出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或建筑面積與合同約定面積不符，合同對此有約定的，依約定處理；如無約定，則面積誤差比絕對值超過3％，買受人有權(quán)請求解除合同。因廣州市房產(chǎn)交易采取套內(nèi)建筑面積計價，因此如套內(nèi)建筑面積差異超出±3％范圍的，買受人有權(quán)要求退房。
事由七：質(zhì)量瑕疵
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第十二條、第十三條明確規(guī)定，如果房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或者房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人有權(quán)解除合同，并要求賠償損失。
事由八：拆遷補償安置房屋
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第九條明確規(guī)定，出賣人故意隱瞞所售房屋為拆遷補償安置房屋事實的，買受人有權(quán)要求退房，并可向出賣人主張不超過已付購房款一倍的賠償。
事由九：遲延交房
廣州市的一般約定是，遲延交房超過90天購房人就可以解除合同，開發(fā)商退還房款并賠償損失。實踐中，開發(fā)商通常通過在商品房買賣合同中約定較低的交房條件(如交房條件不是取得竣工驗收備案，而是單項驗收合格等)進行規(guī)避。
事由十：逾期辦證
商品房買賣合同通常會對辦證期限作出明確約定，如果因開發(fā)商原因致使超過辦證期限未取得房產(chǎn)證，買方有權(quán)選擇退房并要求開發(fā)商支付賠償金。對此開發(fā)商一般通過簽訂商品房買賣合同時設(shè)定相當(dāng)長的辦證時間(如簽訂本合同之日起500天)進行規(guī)避。
基于契約自由原則，商品房買賣合同系雙方在不違反法律、法規(guī)的前提下充分磋商達成的合意，無論市場發(fā)生何種變化，買賣雙方均應(yīng)誠實守信履行合同，這是法律秩序最基本的要求。當(dāng)然，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，規(guī)范開發(fā)流程，提高辦事效率，和諧客戶關(guān)系，也是規(guī)避退房風(fēng)險的不二法門。
(作者：廣東百思威律師事務(wù)所 王衛(wèi)永)
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