從今年4月份以來，國家對房地產的調控力度有增無減，伴隨著交易量的萎縮，部分城市及地區的房價開始松動甚至下跌。于是何時出手買房再次成為了市場熱議的話題，最近一些朋友向筆者咨詢近期房產政策、未來房價走勢、現在能否買房等問題。在此，筆者把對政策的理解和對市
從今年4月份以來，國家對房地產的調控力度有增無減，伴隨著交易量的萎縮，部分城市及地區的房價開始松動甚至下跌。于是何時出手買房再次成為了市場熱議的話題，最近一些朋友向筆者咨詢近期房產政策、未來房價走勢、現在能否買房等問題。在此，筆者把對政策的理解和對市場的展望，并結合幾年來投資房產的經歷加以總結，與大家分享。
希望能對大家買房有一些參考意義。
由于近期樓市處于非常時期，所以首先還是有必要對近期房產政策做一個解讀。國家對樓市的政策調控前所未有，無論是手段還是力度。可見管理層打壓樓市泡沫、抑制房價的決心。事實上，國家此次對房地產進行非常規的調控并非是針對其本身。由于篇幅原因，不在這里細述。筆者將在下一篇博文中詳細闡述本次樓市調控的原因和背景。但有一點肯定的是，此次樓市調控不是短期行為，是一個長期和持續的過程，作為購房者應充分認識到這一點。
對于買房來說，需要注意幾個要素：
一.時點的把握
由于受到國內外宏觀環境和政策調控的影響，房價經常出現波動，因此時間點的把握較為重要。從目前來說，受到本輪調控影響，房價觸頂并有所回落，交易量出現萎縮。但考慮到政策調控的延續性和市場顯效的滯后性，目前恐怕不是買房的最佳時機，從市場反應來看，僅僅表現為交易量的縮減，房價未出現明顯的下跌，未達到政府的調控預期。此外，本次調控持續時間應該較長，特別是“限購令”政策，筆者認為該政策將持續半年至一年的時間。
但對于購房者來說，在市場調整時恰恰是關注市場的好時機。首先要明確自己的需求，包括購房的區域地段、物業類型、戶型面積等等。然后鎖定幾個重點區域，進行實地考察。只有做足功課才能在機會來臨時較好地把握。
二.區域的選擇
對于買房來講區域的選擇很重要，房產價值的核心就在于地段，這就是李嘉誠所說的：地段、地段，還是地段。對于開發商是如此，對于購房者也同樣如此。好地段的房產不僅適于居住，同時也具有保值功能和升值潛力。
地段的選擇上可以從以下幾個角度去把握：
1.保值角度
保值是增值的前提，樓市動蕩，并非所有樓盤都有保值的效果。一般來說，具備保值功能的房產通常具有兩個特點，一個是好地段，另一個是高端物業。這個不是很難理解，樓市往往存在這樣一個規律：在房價處于上漲階段時，價格漲幅最大的通常并不是好地點、高端的物業，而是具備一些概念、發展潛力的新區域;而在房價處于下降階段時，跌幅最大的也往往是這些區域，好地點、高端物業的跌幅往往最小，甚至逆勢上漲。也就是說，高端物業的特點的價格波動較小，上漲態勢較為平穩。
舉個例子：2007年房價上漲時，位于東外環附近的某樓盤價格達到8500元/平，而到了08年底樓市跌價時，房價最低僅為4700元/平。價格波動巨大。而位置好的樓盤則恰恰相反，河西區的某樓盤在今年5月份開盤時價格為20000元/平，此時國家剛在4月11日進行了首輪調控，很多樓盤價格出現了下跌。但目前該樓盤的銷售價格卻為24000元/平。在調控力度不斷加強的大環境下，該樓盤的價格反而出現上漲。
2.發展潛力
一個區域的發展是該地區房價上漲的源動力。以天津市的濱海新區為例，從09年初樓市回暖到9月份之前，濱海新區的房價未有太大上漲，但在10月初公布了塘漢大三區合并的消息后，濱海新區特別是作為核心區域的塘沽區和開發區的房價開始發力飆升。短短幾個月，核心地段的房價從約9000元漲到約15000元一線。
3.價值洼地
一般說來，當樓市價格上漲時，并非表現為各區域間價格的普漲，而是某些熱點區域、板塊開始領先上漲，后續的一些地區跟進，最后一些被遺忘的角落開始補漲。仍以09年天津樓市回暖為例：年初至年中上漲的區域多是高端樓盤和熱點區域，比如仁恒海和廣場，梅江板塊。到下半年和平區開始發力上漲，至年底濱海板塊開始爆發。
而價格的不均衡上漲于是就形成了時間差，這也就給購房者尋找價值洼地提供了時間和機會。因此作為購房者一定要對盡可能去熟悉、了解市場。
三.新房和二手房的選擇
通過新房和二手房的比價關系選擇房源也是購房的一個重要方法。通常來說，由于二手房的折舊因素等影響，同地段的二手房價格要低于新房，二者之間存在一個合理的差價。但事實上，由于市場價格的波動，新房與二手房之間的價格聯動通常會出現非正常走勢，一般有兩種情況：一是新房價格大大高于二手房價格，二是新房價格和二手房持平，甚至低于二手房，形成價格倒掛。
以筆者2005年在塘沽買房為例，05年中，國家首次出臺了營業稅政策，很多二手房因此成本增加，價格不具優勢，甚至和新房價格相差無幾，于是筆者選擇了新開盤的房源。但到了當年底，市場出現了微妙變化，由于新房價格上漲，二手房價格變化不大，造成了年底時的二者之間的差價變大，記得當時某區域新房的價格在4500元，而二手房僅不到3500元。二手房的價格優勢明顯顯現。于是筆者又選擇了二手房。
一般說來存在這樣的規律：價格上漲時二手房價格可能會超過新房，形成倒掛。反之價格下跌時會低于新房。
需要指出的是，次新二手房(房齡在5-6年左右)通常在價格和小區成熟度方面具有優勢，即避開了5.5%的營業稅，又避免了新房建成后小區規劃低于預期承諾的風險，是購房的較好選擇。當然，隨著樓市的調整，部分優質新樓盤出現超低價開盤的情況，比如今年6月份開盤的位于天津老城廂的某樓盤。作為購房者一定要睜大眼睛，緊盯市場。
四.物業類型、戶型面積的選擇
一般說來房產主要分為一下物業類型：住宅、酒店式公寓、寫字樓和商鋪。住宅是購房者的大眾選擇，但隨著國家對住宅的限購政策，購房者如果立足于投資的選擇，則可以選擇成熟區域的商鋪和寫字樓，此外，對于資金量較少的購房者可以選擇酒店式公寓這種介于住宅和商業中間業態形式的產品進行投資。回報率會大大高于住宅，也避免了商鋪和寫字樓較大的風險。
此外，在戶型的選擇上，筆者建議在當前市場應多關注中小戶型，小戶型有兩個優勢：一是總房價低，易于出售轉讓，二是避開未來即將出臺的房產稅的調控。
最后，由于時間倉促，本文寫的略顯粗糙，僅為大家購房做個參考。歡迎大家多交流、批評和指正。
