1、房屋買賣合同簽訂后，因意外事故而使房屋毀損、滅失的風險由誰承擔?
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條就此問題的不同情況分別作了規定：“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔;買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。”由此可見，在一般情況下，房屋損壞的風險，在房屋交付之前由出賣人承擔;在房屋交付給買受人之后，由買受人承擔。此處所說的交付，是指房屋的轉移占有，就是把房屋由出賣人手中，交到買受人手中，由買受人占有使用該房屋。
另外，《中華人民共和國合同法》第142條規定：“標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之后由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。”這是我國法律規定的風險責任負擔的交付主義原則。
2、如何確定交付使用?
所謂商品房的交付使用，就是出賣人(開發商)將已建成的房屋轉移給買受人(業主)占有。其外在表現主要是將房屋的鑰匙交付給買受人，所以“交鑰 匙”即為商品房的交付使用。只要出賣人在合同約定的期限內將房屋轉移給買受人占有，就視為出賣人履行了“房屋交付使用”的義務。當然，根據法律規定，商品 房買賣合同的當事人可以對“房屋交付使用”的內容進行特別約定。如果當事人在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅是轉移占有房屋，而且同時要轉移房屋所有 權的，就應當按照約定來確定“房屋交付使用”的內容。在此約定下，出賣人(開發商)不僅應當在合同約定的期限內向買受人(業主)“交鑰匙”，而且還應當將 房屋所有權移轉于買受人，才能叫完成了“交付”的義務。這時，房屋的風險責任才發生轉移。否則，如果當事人僅約定了“房屋交付使用”的時間，而未明確約定 其中包括房屋所有權轉移的，出賣人只要在約定的期限內將房屋移轉給買受人占用，即“交鑰匙”，就應認定出賣人按期履行了“房屋交付使用”的義務，房屋的風 險責任也就隨之轉移。
