1、商品房買賣中的違約金該如何確定？
按照《合同法》規(guī)定，“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)，應(yīng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金；也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法”。一般來(lái)說(shuō)，當(dāng)事人在確定購(gòu)房合同違約金時(shí)，違約金數(shù)額不應(yīng)過(guò)高，通常不得超過(guò)實(shí)際損失的百分之三十。
2、退房違約金如何計(jì)算？
（1）違約責(zé)任取決于合同約定和法律規(guī)定，且約定優(yōu)先。
合同中約定違約責(zé)任并明確違約金具體數(shù)額的，從其約定；如果沒(méi)有約定，按照法律規(guī)定處理，如：支付定金一方違約的，定金不予返還；收取定金一方違約的，雙倍返還定金。雙方都有過(guò)錯(cuò)的，按照各自過(guò)錯(cuò)程度分擔(dān)。違約金不足以彌補(bǔ)損失的，可以要求違約方按對(duì)方所受損失進(jìn)行賠償；違約金過(guò)高的也可以請(qǐng)求減少賠償金額。
（2）退房違約金的協(xié)議
關(guān)于開發(fā)商是否支付違約金以及支付違約金的數(shù)額或比例問(wèn)題，要查看與開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同的相應(yīng)條款，一般在該合同中都會(huì)有明確約定，那么您可依據(jù)本合同及開發(fā)商違約事實(shí)向法院提起訴訟，要求開發(fā)商支付未履行合同的違約金。
至于退房協(xié)議的條款約定，沒(méi)有統(tǒng)一格式，應(yīng)一次性將雙方權(quán)利義務(wù)約定清楚，并約定如果在退房過(guò)程中開發(fā)商未按照協(xié)議履行退款應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，這樣對(duì)您的權(quán)益可以實(shí)現(xiàn)有效保護(hù)。
綜上，開發(fā)商在第一次違約時(shí)，應(yīng)支付您違反房屋買賣合同的違約金，如在今后退款的過(guò)程中出現(xiàn)違約情形，仍需向您支付違約金。
3、違約方能否以違約金約定過(guò)高為由，請(qǐng)求法院減少違約金？
張某與溫某簽訂了一份買賣合同，約定溫某將一套房產(chǎn)以50萬(wàn)元的價(jià)格出賣給張某，并約定在支付購(gòu)房款后一周內(nèi)交房，后溫某在收到房款一個(gè)月仍未將房屋交付給張某，張某將溫某起訴到法院，要求交付房屋，并按合同約定支付違約金20萬(wàn)元。溫某認(rèn)為違約金約定過(guò)高，請(qǐng)求減少。
《合同法》第114條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少”。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第16條規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少”。本案中，溫某承擔(dān)的違約金數(shù)額應(yīng)根據(jù)張某的損失程度，溫某的違約情況確定。
4、購(gòu)房者在哪些情況下可獲雙倍賠償？
按照規(guī)定，若出現(xiàn)以下情形，導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)或?qū)е潞贤瑹o(wú)效，又或者合同被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：
（1）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人，便將該房屋抵押給第三人或出賣給第三人；
（2）出賣人故意隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；
（3）出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或?yàn)椴疬w補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)；
（4）出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；
（5）房屋面積誤差比絕對(duì)值超3%，買受人可請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息；買受人同意繼續(xù)履行合同，且房屋面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定價(jià)格補(bǔ)足，超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。
