【案情】
2012年1月18日，被告某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與原告吳某簽訂《商品房買賣合同》一份，將位于如皋市長江鎮(zhèn)江風(fēng)小區(qū)1號(hào)店鋪(建筑面積129.12㎡)作價(jià)617193.60元出賣給吳某。雙方還約定：出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后365日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記所需由資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方按下列辦法處理：1、買受人退房，出賣人在買受人要求退房之日起90日內(nèi)退還房款，并按已付房?jī)r(jià)款的1%賠償損失。2、買受人不退房，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的1%向買受人支付違約金。3、遇到不可抗力情況，追加三個(gè)月。合同簽訂后，吳某按約給付購房款。2012年7月12日，房產(chǎn)公司向吳某交付房屋，但未能開具正式房屋銷售發(fā)票。吳某因不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，于2015年5月7日向法院起訴，要求解除雙方簽訂的商品房買賣合同。另查明，被告房產(chǎn)公司于2014年8月1日對(duì)江風(fēng)小區(qū)房屋取得《產(chǎn)權(quán)初始登記證明單》。
【分歧】
審理中，形成兩種不同的處理意見。
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，雙方的交房時(shí)間為2012年7月12日，按約定被告應(yīng)在此之前將辦理權(quán)屬登記所需資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，但被告逾期未能辦理權(quán)屬登記備案，故原告未能辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記原因在被告，原告按照雙方合同約定要求退房，可根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(簡(jiǎn)稱《商品房買賣司法解釋》)第19條的規(guī)定，判令原被告解除合同、返還房款并賠償損失。
第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)《商品房買賣司法解釋》第15條規(guī)定，當(dāng)事人行使解除權(quán)的期限為一年，逾期不行使的，解除權(quán)消滅。吳某自2013年7月13日取得合同解除權(quán)，但至2015年5月7日才向法院起訴要求解除合同，已超過法律規(guī)定的一年期限，其解除權(quán)已經(jīng)喪失，為維護(hù)交易安全，本案不宜解除合同。
【評(píng)析】
筆者同意第二種意見。理由如下：
第一，應(yīng)當(dāng)正確理解司法解釋相關(guān)規(guī)定的內(nèi)涵。《商品房買賣司法解釋》第15條和第19條分別規(guī)定了商品房買賣合同解除的兩種情形，實(shí)踐中因?qū)煞l的理解不一，造成適用上的混亂。故對(duì)兩法條應(yīng)當(dāng)仔細(xì)探究，正確理解。《商品房買賣司法解釋》第15條規(guī)定：“根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人延遲交付房屋或者買受人延遲支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。”第19條規(guī)定：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”比較而言，兩法條有下列不同之處：
首先，違約后果不同。第15條規(guī)定的情形是合同雙方可以履行義務(wù)但未履行，可以督促對(duì)方履行;第19條則是指合同因出賣人違約，已經(jīng)無法履行或者沒有履行的必要，如房屋滅失或者土地使用手續(xù)不合法等原因?qū)е聼o法辦理房屋權(quán)屬證書。
其次，立法本意不同。合同的解除一直是各國的立法者十分慎重對(duì)待的問題，解除權(quán)屬于形成權(quán)，僅憑單方意思表示就可發(fā)生效力，若規(guī)定、行使不當(dāng)，很容易權(quán)利的濫用。在第15條規(guī)定的情形下，合同尚有繼續(xù)履行的可能，權(quán)利人可在行使解除權(quán)和要求繼續(xù)履行之間作出選擇，但法律必須給予其一定期間的限制。若權(quán)利人長期不行使解除權(quán)，會(huì)影響當(dāng)事人雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的確定，進(jìn)而影響交易安全，所以如果超過一定期限不行使解除權(quán)，應(yīng)視為權(quán)利的喪失。但第19條規(guī)定的解除情形是合同已無繼續(xù)履行的可能，則沒有規(guī)定行使解除權(quán)的期限之必要。
再次，救濟(jì)方式不同。合同中，在一方出現(xiàn)違約的情形時(shí)，行使解除權(quán)成為當(dāng)事人自救的一種手段，《合同法》第97條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失”。在《商品房買賣司法解釋》第15條中當(dāng)事人可以在經(jīng)過催告期限后要求解除合同或者直接要求對(duì)方繼續(xù)履行義務(wù)，但《解釋》第19條由于構(gòu)成根本違約，導(dǎo)致訂立合同所期望的經(jīng)濟(jì)利益已經(jīng)無法實(shí)現(xiàn)，只能要求解除合同，并要求違約方賠償損失。
第二、原告已經(jīng)喪失合同解除權(quán)。本案中，被告房產(chǎn)公司已經(jīng)按照約定向原告吳某交付房屋，合同已經(jīng)部分履行，且其并未向原告明示不再向產(chǎn)權(quán)管理部門提供權(quán)屬登記材料，或?qū)嶋H上無法提供相關(guān)材料，故而不應(yīng)當(dāng)適用《解釋》第19條的規(guī)定。而根據(jù)合同約定，原告吳某自2013年7月13日起取得解除合同的權(quán)利，至原告2015年起訴時(shí)已經(jīng)超過《解釋》第15條規(guī)定的一年除斥期。法律規(guī)定解除權(quán)行使的除斥期間的目的，在于督促權(quán)利人及時(shí)行使權(quán)利。超過1年的解除權(quán)期限，應(yīng)當(dāng)視為權(quán)利人已經(jīng)放棄了該項(xiàng)權(quán)利，故而原告吳某依法已經(jīng)喪失了本案所涉房屋買賣合同的解除權(quán)。
第三、阻卻合同履行的情形已經(jīng)消失。一方面，吳某購買案涉房屋的目的在于依法對(duì)房屋行使占有、使用、處分、收益等物權(quán)，并取得合法的登記手續(xù)，因其遲遲不能辦理房產(chǎn)登記，故而提起本次訴訟。自2014年8月1日起，被告房產(chǎn)公司已經(jīng)對(duì)江風(fēng)小區(qū)房屋取得《產(chǎn)權(quán)初始登記證明單》，亦即表明從此時(shí)起，原告吳某已可以辦理房屋產(chǎn)權(quán)的登記手續(xù)，原先阻卻合同完全履行的情形已經(jīng)不服存在，即吳某提起訴訟的主要理由賴以成立的基礎(chǔ)事實(shí)已經(jīng)消失，解除合同義務(wù)必要。另一方面，吳某已經(jīng)長期占用案涉房屋并取得收益，如果解除合同，將對(duì)被告房產(chǎn)公司造成明顯損失，且不利于交易的穩(wěn)定，故而不能支持原告要求解除房屋買賣合同的訴請(qǐng)。當(dāng)然，被告房產(chǎn)公司未按時(shí)使房屋具備產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記條件，則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，因原告未在本案中主張，可另案處理。
