1.《房屋購(gòu)買(mǎi)意向協(xié)議》的性質(zhì)和履行
案例一：(2013)深中法房終字第1770號(hào)
【案情】
2012年6月8日，鄧某以拍賣(mài)方式競(jìng)得涉案房產(chǎn)。2012年8月14日，鄧某(甲方)與隋某(乙方)及中介方簽署《房屋購(gòu)買(mǎi)意向協(xié)議》，約定鄧某以128萬(wàn)元的實(shí)收價(jià)格將涉案房產(chǎn)出售給隋某，并約定：乙方在簽訂協(xié)議之日起三日內(nèi)向甲方交納定金5萬(wàn)元;甲方取得房產(chǎn)證后，由于乙方自身原因違約不購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)，或者由于乙方原因在能夠正常辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)之日起一個(gè)月內(nèi)不辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，乙方須除定金之外另外賠償甲方20萬(wàn)元，共計(jì)25萬(wàn)元;簽訂協(xié)議后，若甲方以任何理由繼續(xù)出售、出租該房產(chǎn)，或?qū)⒃摲慨a(chǎn)交給他人居住或者自住，或由于甲方原因在能夠辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)之日起一個(gè)月內(nèi)拖延不辦手續(xù)，甲方應(yīng)退還定金并另外賠償乙方25萬(wàn)元。簽訂協(xié)議之日，鄧某將涉案房產(chǎn)交付隋某裝修、居住。隋某在簽訂協(xié)議后三日內(nèi)按約定交付定金。
之后，雙方對(duì)協(xié)議履行發(fā)生糾紛，隋某向法院起訴要求繼續(xù)履行《房屋購(gòu)買(mǎi)意向協(xié)議》，將涉案房產(chǎn)過(guò)戶(hù)至隋某名下;鄧某提起反訴，請(qǐng)求解除《房屋購(gòu)買(mǎi)意向協(xié)議》，判令隋某返還涉案房產(chǎn)。
【法院判決】
原審法院經(jīng)審理認(rèn)為，《房屋購(gòu)買(mǎi)意向協(xié)議》中關(guān)于涉案房產(chǎn)的出售價(jià)格、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)時(shí)間、房屋的交付使用以及買(mǎi)賣(mài)雙方的違約責(zé)任等均有較為具體的約定，具備房屋買(mǎi)賣(mài)合同的基本要素。《房屋購(gòu)買(mǎi)意向協(xié)議》對(duì)于除定金之外的剩余購(gòu)房款支付方式并無(wú)約定，也未約定鄧某在雙方協(xié)商不一致的情況下有合同解除權(quán)，鄧某要求隋某一次性付款，即使隋某不同意一次性付款，鄧某也不能當(dāng)然取得合同解除權(quán)。因《房屋購(gòu)買(mǎi)意向協(xié)議》已具備買(mǎi)賣(mài)合同的基本要素，且涉案房產(chǎn)已經(jīng)交付隋某居住使用，雙方雖在合同的具體履行中存在分歧，但并無(wú)根本違約行為，故涉案《房屋購(gòu)買(mǎi)意向協(xié)議》仍然存在繼續(xù)履行的法律和事實(shí)基礎(chǔ)。因此，法院判決雙方繼續(xù)履行合同。
鄧某不服一審判決，向深圳中院提起上訴。二審法院認(rèn)為，原審判決認(rèn)定雙方簽訂的《房屋購(gòu)買(mǎi)意向協(xié)議》具備房屋買(mǎi)賣(mài)合同的基本要素、合法有效，理由正確。至于雙方約定還應(yīng)簽署的“正式的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》”是登記機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記時(shí)所需的統(tǒng)一樣式的材料，并非需要雙方另行協(xié)商確定合同內(nèi)容，這是房屋買(mǎi)賣(mài)合同履行過(guò)程中基于誠(chéng)實(shí)信用原則產(chǎn)生的協(xié)助義務(wù)，該約定不改變雙方以通過(guò)簽訂《房屋購(gòu)買(mǎi)意向協(xié)議》形成房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系的事實(shí)。因此，二審法院判決駁回上訴，維持原判。
【點(diǎn)評(píng)】
當(dāng)事人之間的合同可以分為預(yù)約合同(“預(yù)約”)和本合同(“本約”)。預(yù)約是指當(dāng)事人約定在將來(lái)訂立一定合同的合同。預(yù)約的形態(tài)多種多樣，通常使用的名稱(chēng)有：意向書(shū)、意向協(xié)議、認(rèn)購(gòu)書(shū)等。有的預(yù)約條款非常簡(jiǎn)略，僅表達(dá)了當(dāng)事人之間有將來(lái)訂立本約的意思，至于本約具體需要約定的內(nèi)容留待以后磋商決定;有的預(yù)約條款則非常詳盡，未來(lái)本約應(yīng)該規(guī)定的內(nèi)容幾乎都在預(yù)約中作了明確約定。如果僅從內(nèi)容上看，后者在合同內(nèi)容的確定性上幾乎與本約無(wú)異，即使欠缺某些條款，往往也可以通過(guò)合同解釋的方式加以補(bǔ)全。因此，僅根據(jù)當(dāng)事人的合意內(nèi)容是否全面，不足以界分預(yù)約和本約。判斷當(dāng)事人之間訂立的合同是本約還是預(yù)約的根本標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是當(dāng)事人的意思表示，也就是說(shuō)，當(dāng)事人是否有意在將來(lái)訂立一個(gè)新的合同，以最終明確在雙方之間形成某種法律關(guān)系的具體內(nèi)容。如果當(dāng)事人存在明確的將來(lái)訂立本約的意思，那么，即使預(yù)約的內(nèi)容與本約已經(jīng)十分接近，即便通過(guò)合同解釋?zhuān)瑥念A(yù)約中可以推導(dǎo)出本約的全部?jī)?nèi)容，也應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的意思表示，排除這種客觀解釋的可能性。
例如，在成都訊捷通訊連鎖有限公司與四川蜀都實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司、四川友利投資控股股份有限公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案中(最高人民法院(2013)民提字第90號(hào))，最高人民法院認(rèn)為，雙方當(dāng)事人在爭(zhēng)議的《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》中約定：“……3.甲、乙雙方應(yīng)就購(gòu)房合同及付款方式等問(wèn)題在本協(xié)議原則下進(jìn)行具體磋商。……5.甲乙雙方就該宗房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)，本協(xié)議自動(dòng)失效。”據(jù)此，雙方當(dāng)事人雖然約定了房屋的位置、面積及總價(jià)款，但仍一致認(rèn)為在付款方式等問(wèn)題上需要日后進(jìn)一步磋商，雙方的這一意思表示是明確的，而且，當(dāng)事人在該協(xié)議第5條進(jìn)一步明確要在將來(lái)訂立一個(gè)新的合同，以最終明確雙方之間的房屋買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系的具體內(nèi)容。因此，該《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》的性質(zhì)為預(yù)約合同。
在本案中，雖然雙方當(dāng)事人在《房屋購(gòu)買(mǎi)意向協(xié)議》中約定“甲、乙雙方于甲方取得該物業(yè)房產(chǎn)證之日起三個(gè)工作日內(nèi)簽訂正式的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》”，但該《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》僅為在房產(chǎn)登記部門(mén)辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)需備案登記的《深圳市二手房買(mǎi)賣(mài)合同》格式文本，并非雙方當(dāng)事人進(jìn)一步協(xié)商確定的新合同內(nèi)容。因此，本案的《房屋購(gòu)買(mǎi)意向協(xié)議》的性質(zhì)為本約，而非預(yù)約。
2.交付房屋對(duì)合同繼續(xù)履行的影響
案例二：(2013)深中法房終字第1824號(hào)
【案情】
2005年10月28日，林某(買(mǎi)方)與任某(賣(mài)方)經(jīng)過(guò)中介公司促成，簽訂了一份《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，約定任某將涉案房屋以100.5萬(wàn)元的價(jià)格出售給林某;林某在簽署合同時(shí)交誠(chéng)意金2萬(wàn)元，若任某簽署合同并對(duì)上述款項(xiàng)以定金名義簽收，則林某所交誠(chéng)意金自動(dòng)轉(zhuǎn)為定金。合同第11條約定，如任某在收取定金后，不依合同條款將該物業(yè)售予林某，則任某須返還雙倍定金予林某以彌補(bǔ)林某之損失，唯林某不可要求任某進(jìn)一步賠償或逼使任某履行此合約。合同簽訂時(shí)，林某交付了2萬(wàn)元定金，任某簽字予以確認(rèn)。2005年12月28日，任某將房屋交付給林某。
之后，由于合同履行中出現(xiàn)問(wèn)題，林某向法院提起訴訟，請(qǐng)求任某繼續(xù)履行合同，協(xié)助辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。任某以合同第11條抗辯無(wú)需繼續(xù)履行合同。
【法院判決】
原審法院認(rèn)為，合同法的目的是鼓勵(lì)和促進(jìn)交易，維護(hù)合同的穩(wěn)定和交易安全，在林某沒(méi)有違約，而任某違約，且合同能夠履行的情況下，任某以合同第11條的條款抗辯無(wú)需繼續(xù)履行合同，違反了誠(chéng)實(shí)信用原則。雙方的合同僅約定了賣(mài)方(任某)在收取定金后不履行合同的情形，而沒(méi)有對(duì)賣(mài)方(任某)交付房屋后的情形進(jìn)行約定，故對(duì)任某的抗辯不予采納。因此，法院判決任某繼續(xù)履行《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，在林某付清購(gòu)房款或者向公證機(jī)關(guān)提存剩余購(gòu)房款之日起三日內(nèi)，與林某一起向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)將涉案房地產(chǎn)過(guò)戶(hù)至林某名下。
任某不服原審判決，向深圳中院提起上訴。深圳中院經(jīng)審理認(rèn)為，涉案合同第11條約定適用于賣(mài)方在收取定金后完全不履行合同的情形，并不能當(dāng)然適用于賣(mài)方收取定金后已依合同條款將物業(yè)交付買(mǎi)方使用的情形，因?yàn)榱帜匙鳛橘I(mǎi)方接受房屋后對(duì)合同繼續(xù)履行并獲得產(chǎn)權(quán)的合理預(yù)期應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。繼續(xù)履行合同是合同法規(guī)定的承擔(dān)違約責(zé)任的方式，林某作為守約方要求違約方任某繼續(xù)履行合同有法律依據(jù)。因此，二審法院判決駁回上訴，維持原判。
【點(diǎn)評(píng)】
《物權(quán)法》第9條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記生效原則，即“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”按照上述規(guī)定，在二手房買(mǎi)賣(mài)中，房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的唯一要件就是登記。也就是說(shuō)，即使買(mǎi)方已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款，并且賣(mài)方也將房屋交付買(mǎi)方實(shí)際占有、使用，只要未產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，買(mǎi)方對(duì)不動(dòng)產(chǎn)仍然不能享有物權(quán)。
雖然房屋的交付不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效果，但對(duì)于買(mǎi)賣(mài)雙方仍然具有重大意義。不動(dòng)產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)是從簽訂買(mǎi)賣(mài)合同(債權(quán)發(fā)生)到支付購(gòu)房款、交付房屋，直至辦理物權(quán)變更登記(發(fā)生物權(quán)變更效果)的一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程，因而，在債權(quán)與物權(quán)之間存在一種中間權(quán)利形態(tài)，買(mǎi)受人取得房屋的占有即屬于這一中間權(quán)利形態(tài)，德國(guó)民法理論將該中間權(quán)利稱(chēng)作“期待權(quán)”。期待權(quán)弱于完全所有權(quán)，但又強(qiáng)于單純的債權(quán)。這種處于中間形態(tài)的“期待權(quán)”可以視為一種準(zhǔn)物權(quán)。我國(guó)各地法院的司法實(shí)踐中，已有多起判決支持了這種“期待權(quán)”。例如，在顧萬(wàn)鴻與鄭桂江等所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案((2010)浙湖民終字第63號(hào))，浙江省湖州市中級(jí)人民法院也指出，“尚未辦理過(guò)戶(hù)登記時(shí)買(mǎi)方對(duì)房屋的權(quán)利尚不是物權(quán)，但其請(qǐng)求權(quán)的受保護(hù)程度，根據(jù)支付價(jià)款的多少和是否實(shí)際占有、是否有請(qǐng)求過(guò)戶(hù)的行為而不同，占有的時(shí)間越長(zhǎng)、付款越多、已經(jīng)請(qǐng)求過(guò)戶(hù)，其權(quán)利應(yīng)越接近于物權(quán)。而不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的賣(mài)方，在買(mǎi)方履行了全部合同義務(wù)并實(shí)際占有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)后，已經(jīng)沒(méi)有什么剩余權(quán)利，唯一應(yīng)當(dāng)做的就是辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。考慮過(guò)戶(hù)手續(xù)的實(shí)際困難，以及民間對(duì)事實(shí)物權(quán)的認(rèn)可，此情形下認(rèn)可第三人已經(jīng)取得相當(dāng)于物權(quán)的權(quán)利。……即使其此時(shí)尚未取得物權(quán)，但其合同履行狀態(tài)使其權(quán)利已經(jīng)很接近于物權(quán)，故其利益受法律保護(hù)。”
3.房產(chǎn)抵押負(fù)擔(dān)對(duì)合同繼續(xù)履行的影響
案例三：(2015)深寶法民三初字第721號(hào)
【案情】
2013年4月12日，呂某取得涉案房屋的房地產(chǎn)證。2013年4月24日，涉案房屋抵押給第三人中國(guó)銀行深圳某支行。2015年3月28日，被告呂某與原告周某簽訂一份《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，約定呂某將涉案房屋出售給周某，轉(zhuǎn)讓成交價(jià)179.5萬(wàn)元。合同簽訂后，周某按合同約定于當(dāng)日向賣(mài)方支付定金3.5萬(wàn)元，并由呂某出具相應(yīng)的《收款收據(jù)》;買(mǎi)賣(mài)雙方共同向中國(guó)工商銀行深圳某支行辦理二手樓交易資金監(jiān)管手續(xù)，并且買(mǎi)方于2015年4月24日、28日分兩筆將51萬(wàn)元資金存入中國(guó)工商銀行二手樓資金監(jiān)管賬戶(hù)。
之后，由于被告拒絕提供收款賬戶(hù)、單方撤銷(xiāo)擔(dān)保公司贖樓授權(quán)，原告向法院提起訴訟，要求被告繼續(xù)履行合同。法院審理過(guò)程中的一個(gè)法律問(wèn)題是，被告房屋上設(shè)定的抵押權(quán)負(fù)擔(dān)是否構(gòu)成繼續(xù)履行的障礙。第三人中國(guó)銀行深圳某支行向法院提交答辯稱(chēng)，根據(jù)第三人的銀行操作規(guī)程，只要其抵押債權(quán)得到清償，抵押關(guān)系就已經(jīng)解除，第三人有義務(wù)配合辦理抵押的注銷(xiāo)登記手續(xù)。但如需要被告作為房產(chǎn)所有人來(lái)配合領(lǐng)取房產(chǎn)證原件及簽署相關(guān)文件，需被告親自辦理或者授權(quán)第三方進(jìn)行辦理，否則很難配合辦理完畢。
【法院判決】
法院經(jīng)審理認(rèn)為，雖然涉案房地產(chǎn)存在抵押負(fù)擔(dān)，但根據(jù)《物權(quán)法》第191條第二款的規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。本案中，原告愿意代為清償涉案房地產(chǎn)所負(fù)抵押債務(wù)滌除抵押權(quán)，因此涉案房產(chǎn)繼續(xù)履行的障礙可消除。
【點(diǎn)評(píng)】
關(guān)于抵押物的轉(zhuǎn)讓?zhuān)?007年制定的《物權(quán)法》對(duì)原《擔(dān)保法》和最高人民法院的《擔(dān)保法解釋》做了修改。按照原《擔(dān)保法》第49條的規(guī)定，抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況。換言之，抵押物在轉(zhuǎn)讓時(shí)，可以連同其上設(shè)定的抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓?zhuān)恍璧盅喝嗽谵D(zhuǎn)讓抵押物時(shí)通知抵押權(quán)人并將抵押情況告知受讓人即可;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。最高人民法院的《擔(dān)保法解釋》則將抵押細(xì)分為已經(jīng)登記的抵押和未經(jīng)登記的抵押，并對(duì)兩種情況下的抵押物轉(zhuǎn)讓分別進(jìn)行不同的處理。按照《擔(dān)保法解釋》第67條的規(guī)定，“抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán);取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償。如果抵押物未經(jīng)登記的，抵押權(quán)不得對(duì)抗受讓人，因此給抵押權(quán)人造成損失的，由抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任。”
2007年通過(guò)的《物權(quán)法》第191條規(guī)定，“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。”這一規(guī)定對(duì)原《擔(dān)保法》進(jìn)行了兩個(gè)方面的修改：一是，抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)抵押權(quán)人同意，同時(shí)，要將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債權(quán)或者提存，而不是僅僅通知抵押權(quán)人并告知受讓人;二是，抵押期間，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，除非受讓人替抵押人向抵押權(quán)人償還了債務(wù)消滅了抵押權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》第191條的制度設(shè)計(jì)，轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，必須消除該財(cái)產(chǎn)上的抵押權(quán);既然買(mǎi)受人取得的是沒(méi)有物上負(fù)擔(dān)的財(cái)產(chǎn)，也就不再有物上追及的問(wèn)題。按照全國(guó)人大常委會(huì)法工委主編的《物權(quán)法釋義》的解釋?zhuān)越粨Q所得的價(jià)款償還債務(wù)，消滅抵押權(quán)，可以減少抵押物流轉(zhuǎn)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，避免抵押人利用制度設(shè)計(jì)的漏洞取得不當(dāng)利益，更好地保護(hù)抵押權(quán)人和買(mǎi)受人的合法權(quán)益。
