一、問題提出
2014年11月12日，國務院總理李克強簽署國務院令公布了《不動產(chǎn)登記暫行條例》，將土地、海域以及房屋、林木等定著物(即不動產(chǎn))的權屬登記全部統(tǒng)一到一部法律之下，對于《物權法》確定的物權公示公信原則的落實是個有力保障。《暫行條例》自2015年3月1日起施行，但是在全國全面落實應該還需要一段時間，也即意味著不動產(chǎn)登記“名不符實”的“亂象”還會存續(xù)一段時間。這為房屋交易的“無權處分”留下了制度空間。在展開本文的論述之前，先提出幾個實踐中比較常見的無權處分的房屋買賣案例。
(一)案例呈現(xiàn)
案例一：甲原住房屋因城市開發(fā)建設而被征收，乙公司負責拆遷開發(fā)。甲與乙簽訂安置協(xié)議，約定甲回遷安置房屋A。后甲因個人原因與丙簽訂房屋買賣合同，約定將房屋A出售于丙。待房屋A建成后，甲未及時向乙支付房款差價，導致甲無法取得房屋A的登記所有權。現(xiàn)丙要求取得房屋A的所有權而與甲發(fā)生糾紛。
案例二：甲與乙系朋友，乙因常年在外地而委托甲照看房屋A。甲因生意失敗而急需用錢，于是就打起了主意決定將乙的房屋A賣掉。之后甲偽造了乙的出售房屋授權，與丙簽訂了房屋買賣合同并讓丙入住房屋A。后乙回來發(fā)現(xiàn)房屋A已經(jīng)被丙占有使用而引發(fā)糾紛。
案例三：甲與乙系朋友共同出資購買房屋A作為投資用，但受限于當時房屋限購政策，只將房屋A登記在甲的一人名下。后甲急需用錢，在未經(jīng)乙同意的情況下私自將房屋A出售給了丙。后乙發(fā)現(xiàn)房屋被甲私自出售而引發(fā)糾紛。
案例四：甲與乙系夫妻，有夫妻共同財產(chǎn)房屋A1、A2、A3三套，其中房屋A1登記為甲所有，房屋A2登記為乙所有，房屋A3登記為甲乙共同共有。甲在未經(jīng)乙同意的情況下，將房屋A1、A2、A3分別出售給丙1、丙2、丙3。
(二)類型化分析
總結前述四個案例，一個總的特征即是甲未取得房屋A的所有權，也未經(jīng)所有權人乙的同意，就將房屋A出售給丙，因產(chǎn)權人乙不同意而引發(fā)糾紛。但是四個案例卻又有其自身的不同特點。
案例一，甲不享有房屋A的所有權(未登記物權)，但是卻享有對房屋A的債權。丙與甲簽訂房屋買賣合同是基于對甲享有房屋A債權的信任。
案例二，甲不享有房屋A的所有權，也不對房屋A享有債權，只是受乙的委托臨時照看房屋A。丙與甲簽訂房屋買賣合同是基于對甲偽造的授權的信任。
案例三，甲享有房屋A的所有權，但不是全部所有權而只是部分所有權。丙與甲簽訂房屋買賣合同是基于對物權公示公信原則的信任。
案例四，甲享有房屋A的所有權，且甲與共有權人乙有夫妻的特殊關系。丙與甲簽訂房屋買賣合同是基于對甲乙夫妻關系的信任。
由此可見，所列案例實質上分為兩大類：第一類，“甲賣乙物”，即非物權所有人出售房屋;第二類，“甲賣與乙共有物”，即房屋部分所有權人出售房屋整體。
二、處理無權處分的房屋買賣合同需要解決的問題
(一)無權處分
無權處分一般是指對涉案房屋(房屋A)無處分權的人(甲)，對外(丙)以自己(甲)的名義將涉案房屋出售給案外人(丙)。從“無權處分”的概念來看，無權處分有這樣一些特征：1.房屋的出售人不享有房屋所有權，這是無權處分最根本的特征。無權可能是根本沒有所有權，也可能是只享有部分所有權。2.出售房屋的人對外以自己的名義，這是無權處分的形式特征。無權處分雖然不享有涉案房屋的所有權，但是房屋出售人卻是以自己的名義而非房屋實際所有人的名義對外進行出售。3.出售房屋實際分為兩個階段的行為，這也是學界和實務界最引起爭論之所在。無權處分一般先是為就涉案房屋的處分簽訂房屋買賣合同，之后再依據(jù)房屋買賣合同就涉案房屋進行物權轉移。
前述案例中，案例一、三、四中甲均構成無權處分，但是案例一中的甲屬于事實上的無權處分，為最典型的無權處分;案例三、四中的甲屬于法律上的無權處分，為最常見的無權處分。
(二)無權代理
無權代理是指涉案房屋(房屋A)的出售人(甲)對外(丙)以房屋所有權人(乙)的名義將涉案房屋出售給案外人(丙)。無權代理與無權處分的本質區(qū)別在于房屋出售人究竟是以誰的名義進行處分行為。從這一點講，無權代理不能等同于狹義的無權處分，但是我們也要注意到，在無權代理出售房屋的情形下，出售行為并非房屋所有權人真實意思表示的體現(xiàn)，因此也屬于廣義上的無權處分。
前述案例二即屬于這種無權代理。
(三)無權處分的效力
根據(jù)前述，無權處分實際上有兩個階段，第一階段是為實現(xiàn)物權轉移的債權行為，第二個階段才是本質意義上的處分行為。因此探討無權處分行為的效力，對這兩階段的行為的效力均需要作出判斷。按照《物權法》的立法精神，已經(jīng)將債權行為和物權行為做了分離，兩者之間的效力不直接互相否定，即債權行為的效力不以物權行為的效力為前提，同樣物權行為的效力也不以債權行為的效力為前提。
房屋物權的轉移需要登記，該物權行為的操作實際上還有行政主管部門的把關審核，在實踐中發(fā)生的糾紛較少，更多的是集中在債權行為。關于無權處分合同的效力，《合同法》第五十一條如此規(guī)定：“無處分權的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。”反面解釋即權利人未追認或一直未取得處分權的，合同無效。該條規(guī)定被稱譽稱為中國民法上的“精靈”，在理論界和實務界都引發(fā)了極大的爭論。如果將無權處分作廣義的解釋，那么無權處分合同的無效結論將會嚴重擾亂房屋交易秩序。在未對無權處分合同的概念作出明確的界定情況下，立法者在《物權法》設置了善意取得制度進行彌補。但是善意取得制度有著嚴格的條件限制，故最高院又進一步突破，在《買賣合同司法解釋》中明確法院不支持無處分權合同無效。故實踐中，無權處分合同的效力已經(jīng)被認可。
(四)善意取得
善意取得制度是《物權法》設置的保障善意第三人的一個制度。善意取得的成立，需要滿足三個條件：1.受讓人是善意的，這是善意取得制度的制度根源。無權處分的結果導致物權轉移給第三人，如果該第三人沒有任何過錯，從保護交易秩序和第三人的角度出發(fā)，均應當確認善意第三人取得物權的合法性。2.受讓人支付了合理的價格對價。該條件其實是對第1個條件的細化，何從判斷主觀善意?內心的意思往往無法探知，只能從客觀的行為去判斷。交易的一個重要因素就是價格，如果以低價購進，則很難認定買受人的善意。3.物權轉移已經(jīng)完成。這是一個實踐性的要求。善意保護制度是在平衡實際權利人和買受人的權益。當物權轉移已經(jīng)完成，交易的事實已經(jīng)成就，推翻現(xiàn)狀讓實際權利人取回物權，對整個交易秩序是大的破壞，因此不應當支持;而在物權未發(fā)生轉移的情況下，無權處分的行為只完成了一半，保持原有的權屬關系更利于整個社會秩序。
(五)相關法律規(guī)定
通過前面論述，我們再從法律規(guī)定的角度重新梳理一下有關無權處分的法律處理問題：
第一，《合同法》對無權處分和無權代理合同的效力規(guī)定。無權處分合同和無權代理合同都是效力待定合同。《合同法》第五十四條第一款規(guī)定：“行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔責任。”第五十一條規(guī)定：“無處分權的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。”
第二，《物權法》規(guī)定的善意取得制度是對無權處分行為的規(guī)制和救濟。《物權法》第一百零六條第一、第二款規(guī)定：“無處分權人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉讓給受讓人的，所有權人有權追回;除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權：
(一)受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的;
(二)以合理的價格轉讓;
(三)轉讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權的，原所有權人有權向無權處分人請求賠償損失。”
第三，最高院在司法解釋中對無權處分合同處理的規(guī)定。《最高院買賣合同司法解釋》第三條規(guī)定：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。
出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯柚С帧?rdquo;
三、無權處分的房屋買賣合同的法律處理
(一)“甲賣乙物”合同的法律處理
這種情形最為常見的是拆遷安置房交易，因為拆遷安置過程中一家基本會分得多套房，并且房主從簽訂拆遷安置協(xié)議到拿到房屋再到辦理產(chǎn)證需要一段較長的時間。在這段漫長的時間內，房主將其中一套房屋交易流轉出去也是非常普遍的現(xiàn)象。案例一就是該情形的一種抽象表達。
案例一中甲系無權處分人，乙系房屋所有權人，丙系買受人。第一，甲與丙簽訂的房屋買賣合同合法有效。根據(jù)《最高院買賣合同司法解釋》的規(guī)定，甲與丙簽訂的合同雖屬無權處分合同，但是該合同不具備《合同法》第五十二條規(guī)定的無效情形，因此合同合法有效。第二，甲與丙簽訂的合同能否履行需要具備一定條件。這個條件就是甲與乙完成安置房的交付和所有權轉移登記。否則，甲因為未取得對房屋A的登記所有權而無法實現(xiàn)向丙轉讓物權。第三，丙不因善意取得而取得房屋A的所有權。丙對甲不享有房屋A的物權是明知的，雖然支付了合理的價格對價，但是丙并未實際取得房屋所有權登記，因此丙未取得房屋A的所有權。第四，丙只能向甲主張相應的合同責任。因合同無法實際履行導致丙簽訂合同的目的無法實現(xiàn)，并且過錯責任在甲，因此丙有權選擇行使法定解除權并要求甲賠償相應的損失。
這里需要說明一點的是案例一中甲是因為未積極與乙辦理交房事宜而導致無法取得房屋所有權。實踐中因為房價的上升導致許多“甲”故意不去拿房，此時丙就無法實現(xiàn)拿房的目的而只能選擇解除合同并要求賠償。等丙解除合同后，甲立即與乙辦妥交房手續(xù)并轉手出售獲得差價。如此一來，丙會陷入非常被動的地步，不但拿房的合同目的無法實現(xiàn)而且可主張的賠償數(shù)額因為沒有統(tǒng)一標準而無法量化和期待。
(二)無權代理合同的法律處理
在目前實踐中無權代理處分合同應當說是比較少見的，主要是這樣操作的成本和難度都太大。一般買受人都有相當?shù)闹斏饕庾R，未見到房屋所有權人的親自授權，或該授權未經(jīng)公證，是不太會憑一紙簡單的書面授權就與代理人簽訂買賣合同。案例二是經(jīng)抽象后的一個典型無權代理合同。
案例二中甲系無權代理人(廣義的無權處分人)，乙系房屋所有權人，丙系買受人。第一，甲與丙簽訂的合同合法有效。這個有效有一定的前提，即合同內容絕對有效，合同主體待定。如果乙對合同內容予以追認，則合同對乙和丙有效;如果乙拒絕對合同內容追認，則合同對甲和丙有效。從案例描述來看，乙是不愿意對合同內容追認的，那么合同在甲和丙之間有效。第二，買賣合同無法實際履行。因為乙不對合同內容追認，而甲又不實際享有房屋A的所有權，根據(jù)合同內容丙享有的權利則成了水中月。此時甲的無權代理轉化成了案例一中所說的無權處分。第三，丙是否取得涉案房屋的所有權需要考察丙是否盡到了善意第三人的注意義務。案例二中丙并未辦理房屋與所有權轉移登記，因此丙仍不享有房屋A的所有權。第四，丙只能向甲主張違約責任。
(三)“甲賣與乙共有物”的法律處理
這種法律糾紛多發(fā)于婚姻家庭關系中，我國婚姻法對夫妻財產(chǎn)采共有制為原則、分別制為例外的原則，因此只要是婚后所得財產(chǎn)，均屬夫妻共同所有而不論登記為誰。這就為交易糾紛的發(fā)生埋下了伏筆。
案例三中的房屋買賣合同合法有效，甲構成無權處分也無異，丙是否能取得房屋所有權則需要取決丙是否滿足善意取得制度。如果甲丙在乙發(fā)覺此事之前就已經(jīng)完成辦理了過戶手續(xù)，那么房屋所有權轉移事實已經(jīng)成就，乙只能向甲主張侵害物權的責任。
案例四中實際區(qū)分了三種類型，其中類型1的本質與案例三一致，故不在此贅述。類型2與類型3的無權處分又與表見代理制度相關聯(lián)。根據(jù)我國婚姻法的相關規(guī)定，夫妻對共有財產(chǎn)有同等處置權利。那么在類型2和類型3中能否運用表見代理制度來進行說明?根據(jù)目前司法實踐的操作，夫或妻未經(jīng)對方同意單方處分夫妻共同財產(chǎn)的，不能簡單地認為可以構成表見代理。第一，甲處分夫妻共同財產(chǎn)的行為構成無權處分，但該處分合同屬合法有效。第二，丙不能取得房屋A的所有權。房屋未登記在甲的名下，雖然甲與乙系夫妻關系，但在重大財產(chǎn)處理上應當有夫妻雙方的共同處分意思，在僅有甲單方意思表示的情況下，丙受讓房屋A不能認定為善意。第三，丙與甲在此次交易過程中均有過錯，雙方按照各自的過錯情節(jié)對違約責任承擔各自的責任。
四、結語
房屋交易屬重大交易，交易雙方均應當謹慎而行。但是因為之前不動產(chǎn)登記制度未統(tǒng)一、樓市政策復雜多變、相關法律制度內在沖突，導致雖然可能盡到了合理的注意義務但是還是難免深陷其中而導致合同目的無法實現(xiàn)。雖然現(xiàn)有的司法實踐對無權處分合同的效力做了肯定，但是買受人也只能依據(jù)此合同獲得一個賠償?shù)臋嗬鵁o法實現(xiàn)取得房屋所有權的合同目的。往往此類交易中，買受人都是先支付了房價，在之后的辦理房屋所有權轉移登記過程中逐漸事發(fā)。在彼時再要求解除合同、退回房款、賠償損失，于買受人而言風險太大。因此我們提醒買房人，在進行二手房交易的時候，一定要對“無權處分”的情況格外注意，做好前期把關;待合同簽訂后，需要立即辦理過戶手續(xù)，確保取得登記物權。
