1、什么是房屋買賣黑白合同
黑白合同所謂“陰陽合同”，顧名思義，就是在房屋買賣過程中當(dāng)事人簽訂了兩份合同，一份為當(dāng)事人各執(zhí)一份的實(shí)際履行的買賣合同即“黑合同”，另一份為雙方辦理網(wǎng)簽登 記時登記備案的合同即“白合同”。我國房屋管理部門為了防止一房多賣、維護(hù)交易秩序，在房屋買賣過程中確立了網(wǎng)簽程序，即雙方簽訂網(wǎng)簽合同后產(chǎn)生備案效 力，不能再進(jìn)行其他交易行為，從而保證交易安全。然而，由于國家征稅是在不低于最低交易價的前提下，依據(jù)網(wǎng)簽合同中的交易價格，故當(dāng)事人在簽訂網(wǎng)簽合同時 往往故意降低價格，造成兩份合同的房款不一致。
2、雙方為什么要簽訂黑白合同?
(1)買房者為多貸款
由于銀行貸款是按照房價的成數(shù)來放貸的，所以如果房價越高的話，即使成數(shù)不變，買房者下家的首付就會越少。
(2)賣房者為少交稅
很多為投資而買房的人都會遇到營業(yè)稅的問題。按規(guī)定，出售購買不足兩年的房屋，要交納一筆費(fèi)用不小的營業(yè)稅，這大大地增加了買房者的成本。因此，如果買房者想在兩年內(nèi)出售房屋的話，就可能會動減少成交價的腦筋，達(dá)到少交營業(yè)稅的目的。
3、如何認(rèn)定黑白合同的法律效力?
兩份合同的效力如何確定，首先要區(qū)分合同的成立和生效。合同成立是指當(dāng)事人就某特定事項自愿達(dá)成合意，只要雙方當(dāng)事人意思表示一致，合同即成立。合同的生 效是指依法成立的合同在當(dāng)事人之間產(chǎn)生法律約束力，合同受到法律的保護(hù)。應(yīng)該說，從表面上看本案所涉及的兩份合同都已成立。在合同條款有不一致的時候，如何認(rèn)定合同的效力呢?本律師認(rèn)為應(yīng)從雙方訂立合同的不同時間及其目的來進(jìn)行分析，就第一份合同來講，是雙方當(dāng)事人就訟爭房屋的買賣、價格等主要條款達(dá)成了一致，根據(jù)《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。”同時根據(jù)《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅 不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”所以第一份合同，是依法成立并已生效的房 屋買賣合同，對于雙方有法律約束力，司法認(rèn)定應(yīng)當(dāng)保護(hù)交易安全。而第二份合同是雙方當(dāng)事人為辦理房屋產(chǎn)權(quán)變動登記的目的而簽訂的，是為了實(shí)現(xiàn)第一份合同的 履行、使第一份合同關(guān)于產(chǎn)權(quán)變動的約定經(jīng)登記生效而訂立，所以就這一部分內(nèi)容應(yīng)當(dāng)是繼續(xù)有效的。而關(guān)于房價的約定，因為是為了減少交稅而故意虛報的，《合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：(1)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(2)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利 益;(3)以合法形式掩蓋非法目的;(4)損害社會公共利益;(5)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。所以本案中的第二份合同明顯違反上述第二項的規(guī)定， 合同雙方為了少繳稅，惡意串通降低成交金額，損害了國家利益，所以該合同的成交金額不是雙方的真實(shí)意思表示，即便是合同成立也不發(fā)生法律效力。
