房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的意思自治
【案情簡(jiǎn)述】
甲與乙簽訂一房屋買(mǎi)賣(mài)合同，利用某中介機(jī)構(gòu)提供的房屋格式合同樣本進(jìn)行簽訂。合同約定甲將其名下一房屋作價(jià)50萬(wàn)元出讓與乙，款項(xiàng)采取分期付款的方式進(jìn)行支付，即合同簽訂之日支付首期款項(xiàng)十萬(wàn)元，合同簽訂十日內(nèi)進(jìn)行過(guò)戶(hù)，過(guò)戶(hù)當(dāng)時(shí)支付房屋款三十萬(wàn)元，在過(guò)戶(hù)后十日內(nèi)付清購(gòu)房余款十萬(wàn)元，甲需配合乙將房屋進(jìn)行過(guò)戶(hù)。同時(shí)，合同特別約定違約條款，即若出賣(mài)方不配合買(mǎi)方將房屋過(guò)戶(hù)的，視為賣(mài)方違約，賣(mài)方在支付兩萬(wàn)元違約金后買(mǎi)賣(mài)雙方之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)即自行解除;同理，如果買(mǎi)方違約，不配合房屋過(guò)戶(hù)的話，也可以在支付賣(mài)方兩萬(wàn)元合同違約金后，不再履行該合同，該合同即自行解除。
合同簽訂后，乙當(dāng)即支付了首期購(gòu)房款十萬(wàn)元，搬進(jìn)房屋內(nèi)居住，并花去房屋裝修款若干。在合同簽訂后的第五日，該房屋房?jī)r(jià)大漲十倍，甲遂反悔，不愿將該房屋過(guò)戶(hù)給乙。
甲是否可以主張解除合同?為什么?
如果同意甲可以主張解除合同，解除合同的基礎(chǔ)自然是源于雙方合同的約定“甲乙雙方一方違約，都可以在支付對(duì)方兩萬(wàn)元違約金后解除合同”。本案中，甲違約在先不假，但甲也可以根據(jù)合同約定只需支付乙兩萬(wàn)元違約金，合同即自行解除。這是合同中明確約定的，且不單止甲可以，乙亦可以。雖然該合同屬于某中介機(jī)構(gòu)擬訂的格式合同，但在該合同中并未排除、限制一方權(quán)利，加重一方義務(wù)，因?yàn)樵摵贤`約自然解除條款是雙方的權(quán)利，雙方都可違約并依該協(xié)議解除合同。甲乙雙方在簽訂合同時(shí)，對(duì)該合同條款都充分理解并簽訂，顯然該合同可視作雙方協(xié)商、意思自治的結(jié)果。按照這種說(shuō)法，甲作為違約法，完全可以解除該合同了。
有人認(rèn)為，兩萬(wàn)元違約金即可以達(dá)到懲罰甲惡意違約的目的，甲在承擔(dān)違約懲罰后果后，自然就享有了解除合約的權(quán)利。甲作為違約一方，是否享有解除合同的權(quán)利?乙作為守約方，如何維護(hù)自己的權(quán)利問(wèn)題。
根據(jù)合同法第8條的規(guī)定，“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同”;而合同法第一百零七條則規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。根據(jù)以上條文規(guī)定，合同雙方簽訂合同后，各方當(dāng)事人均應(yīng)按合約全面履行義務(wù)，任何一方都不能擅自解除或者變更合同。而在該合同中，甲作為違約方，“應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”，在本案中，雙方房屋買(mǎi)賣(mài)合同不存在不能履行的情形，所以，乙要求甲繼續(xù)履行合同并無(wú)不當(dāng)之處。甲乙雙方之所以簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，目的就是為了買(mǎi)賣(mài)房屋，雙方簽訂合同后，應(yīng)當(dāng)依約履行合同，而不能肆意進(jìn)行變更、解除，否則簽訂合同就沒(méi)有什么意義了，因?yàn)殡p方都可以未經(jīng)對(duì)方同意任意解除之，這樣的合同不就變成一紙空文了嗎?合同雙方的交易如何得到保護(hù)、交易安全從何說(shuō)起?所以要求甲乙雙方繼續(xù)履行合同符合合同目的及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)鼓勵(lì)交易、保護(hù)交易安全原則。
