一、問題概說
合同的效力，又稱合同的法律效力，是指法律賦予依法成立的合同具有約束當事人的強制力。依法成立的合同在法律上產(chǎn)生既定力和約束力，無效合同不產(chǎn)生法律效力。《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)第四十四條第一款規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。”《民法通則》第五十五條規(guī)定：“民事法律行為應當具備下列條件：(一)行為人具有相應的民事行為能力;(二)意思表示真實;(三)不違反法律或者社會公共利益。”這是《民法通則》規(guī)定的有效合同標準。判斷一個合同是否具有法律效力，應主要依據(jù)上述《民法通則》所規(guī)定的條件，當事人簽訂合同時同時具備上述條件，便確認合同有效。
房屋買賣合同，是指當事人雙方約定，一方交付房屋并移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)于他方，他方受領房屋并支付價金的合同。其中負轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)義務的一方當事人稱為房屋出賣人，負給付價金義務的他方當事人稱為房屋買受人。房屋買賣合同的訂立和履行，不僅要遵守《民法通則》、《合同法》等的規(guī)定，還應當受《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》等的規(guī)范和管理。《城市房地產(chǎn)管理法》第五十九條規(guī)定：“國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。”第六十條第三款規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。”此處的“應當”應理解為強制性規(guī)范，說明房地產(chǎn)物權(quán)的變動以登記為成立要件。
實踐中房屋買賣糾紛時有發(fā)生。房屋買賣糾紛涉及到產(chǎn)權(quán)、價款、面積、原承租戶的利益等多種問題，但都離不開買賣合同的有效性問題。那么，究竟哪些房屋買賣合同屬無效合同呢?歸納起來，主要有以下幾種：
1、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。
由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出這種買賣合同無效。
2、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。
出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效 。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為一般認定無效。
3、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。
房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。
4、非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。主要包括轉(zhuǎn)讓(含買賣)下列房地產(chǎn)：①司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;②依法收回土地使用權(quán)的;③權(quán)屬有爭議的;④法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
關于房屋買賣合同的效力問題，司法實踐和法學理論上常見的典型爭議有：
1、買賣未依法登記領取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)的合同效力;
2、轉(zhuǎn)讓建筑在國有劃撥土地上的房產(chǎn)是否允許，違反了是否必然導致合同無效?
3、房屋買賣合同與產(chǎn)權(quán)登記是何關系，未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶登記，是否影響房屋買賣合同的效力?
4、城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民購買農(nóng)村居民房屋的合同是否有效?
下面，筆者將結(jié)合審判實例就上述問題進行分析。
二、實例研析
據(jù)以研究的案例一：原告李某某與被告日廣公司、福利公司房屋買賣合同糾紛案
[基本案情]2002年10月21日，原告給付被告日廣公司購房定金5萬元，10月28日，雙方簽訂房屋買賣協(xié)議書，約定：原告購買被告沿街三層商業(yè)樓房一棟(原系被告自他人處購得)，面積861平方米，1 580元/平方米，共計136萬元;原告在簽訂協(xié)議當日交定金5萬元，20日內(nèi)交至100萬元，余款在產(chǎn)權(quán)證交接后15日內(nèi)結(jié)清;房產(chǎn)過戶一切稅、費由雙方均擔，被告應在一月內(nèi)負責辦完手續(xù);交房、交款違約按銀行貸款利率承擔違約責任等。同日，原告與被告福利公司也簽訂了協(xié)議書，內(nèi)容與被告日廣公司的協(xié)議書一致。同年11月11日，原告交付被告房款120萬元，被告日廣公司出具了收款憑證。協(xié)議書訂立后，被告沒有為原告辦理有關手續(xù)。2002年11月9日，原告與案外第三人楊克成簽訂了沿街商業(yè)用房租賃協(xié)議，約定將原告與被告購房協(xié)議書項下的房產(chǎn)出租給楊克成使用。原告收取了楊克成定金6萬元，后該協(xié)議因原告與被告發(fā)生糾紛未能履行，原告雙倍返還楊克成定金12萬元。經(jīng)協(xié)商未果，原告向R市中級人民法院提起訴訟，請求判令被告繼續(xù)履行合同;雙倍返還定金10萬元并賠償原告經(jīng)濟損失8萬元(其中包括定金損失6萬元和預計二個月訴訟期間的租賃費收入損失2萬元)。
[裁判要旨]R市中級法院經(jīng)審理認為：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條“未依法登記領取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”和《山東省城市房地產(chǎn)交易管理條例》第十四條“未登記領取有關證件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，涉案房地產(chǎn)雖然地產(chǎn)進行了登記，但是未進行房產(chǎn)登記，因此，雙方間的房屋買賣協(xié)議因違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定而無效，對雙方當事人沒有法律約束力。原告根據(jù)該協(xié)議請求被告繼續(xù)履行合同、雙倍返還定金10萬元，不予支持，但被告應當將收取原告購房款120萬元和定金5萬元予以返還。被告作為經(jīng)營房地產(chǎn)的企業(yè)，應當知道其處分的房地產(chǎn)狀況，應當知道不允許轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)不應轉(zhuǎn)讓而予以轉(zhuǎn)讓，被告對此負有過錯，由此給原告造成的損失應予賠償。被告在返還原告125萬元的同時，還應根據(jù)中國人民銀行規(guī)定的同期銀行貸款利率賠償原告占用該款項的利息損失。原告因被告的過錯導致不能履行與第三人間租賃協(xié)議，由此給原告造成的損失6萬元被告應予賠償。原告請求被告賠償在訴訟階段中給其造成的損失2萬元沒有依據(jù)，不予支持。依照《合同法》第四十四條、第五十二條第一款(五)項、第五十八條、《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第一款(六)項的規(guī)定，判決如下：一、原告與被告簽訂的房屋買賣協(xié)議無效;二、被告于判決生后5日內(nèi)返還原告已繳納的購房款120萬元和定金5萬元;三、按照中國人民銀行規(guī)定的同期銀行貸款利率被告賠償原告125萬元的利息損失(自2002年10月21日起計算至本判決執(zhí)行之日);四、被告賠償原告與第三人的租房損失6萬元。(訴訟費負擔略)
