房屋交付環節上出現的糾紛主要有兩種情況，一是開發商通知交房時，因買受人對合同約定的商品房交付使用條件的理解與開發商不一致，認為該房屋未達到交付使用的條件而拒絕受領引發糾紛;二是買受人接受房屋后認為房屋不符合交付使用條件而主張開發商違約，要求給付逾期交房違約金。
審判實踐中，各方對涉及商品房交付使用條件的法律法規的理解觀點不一。因此，有必要厘清現行規定對商品房交付使用條件的涵義，準確認定合同約定的商品房交付使用條件，依法維護購房人和商品房開發商合法權益。
一、問題引出：商品房買賣合同糾紛實例
2008年11月26日，原告孔某與被告某房地產公司簽訂商品房買賣合同，被告將其開發的某公寓1幢東區1202號商品房出賣給原告，約定出賣人應在2008年6月30日前依照國家和地方政府有關規定，將具備商品房驗收合格條件，并符合合同約定的商品房交付給原告。商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續，雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示合同規定的證明文件，并簽署房屋交接單。
合同訂立后原告依約支付全部房款，被告于2008年10月8日電話通知原告交房，次日交房時因原告主張延期交房的賠償而致交房未果。
同年10月16日，被告向原告發出掛號信，書面通知原告收房。10月19日原告再次與被告交接房屋，但因原告認為被告出具的當地政府相關文件不足以說明商品房驗收合格，堅持要求被告提供工程竣工驗收備案表并拒絕交接致交房未果而訴至法院，要求被告支付逾期交房違約金。2009年1月13日，被告向法院提供由施工單位、監理單位、建設單位(本案被告)、設計單位和城建檔案管理機關五單位蓋章的單位工程竣工驗收證明書,但未辦理竣工驗收備案手續并取得竣工驗收備案登記表。
法院認為，2009年1月13日被告提供的單位工程竣工驗收證明書證實某公寓1號樓經建設、設計、施工、監理等單位進行了竣工驗收，結論均為“同意驗收”。因此，被告開發的該樓盤1號樓已經驗收合格，能證實2009年1月13日后訟爭房屋達到了合同約定的“具備驗收合格條件”的交付條件。至于原告主張的竣工驗收備案表才能證明訟爭房屋驗收合格問題，因備案只是“驗收合格”之后的一個行政內部監管程序，不是“交付使用”的必備條件，且竣工驗收備案表亦不是雙方合同約定的交付條件，故被告是否辦理竣工驗收備案登記并不影響被告向原告交付房屋。但被告前兩次通知交房時并未提供雙方約定應出示的商品房驗收合格的證明文件，由此產生的逾期交房責任應由被告承擔。訴訟中，被告于2009年2月19日開庭時向法院提交訟爭房屋的《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》和單位工程竣工驗收證明書并同意交房，但原告仍拒絕接受，故此后逾期交房責任由原告自己承擔。另被告延期交房三個月有事實依據，符合合同約定。綜上，法院判決被告承擔從2008年10月1日至2009年2月13日止的逾期交房違約金。
引發當事人之間矛盾的主要因素，是雙方對合同約定的商品房交付使用條件的理解不一樣，這也是雙方主要的爭議焦點。問題在于如何跳出雙方各自思維定勢，從現行法律法規中找出對商品房交付使用條件的規定，認真加以厘清，準確理解立法用意并在實務中予以適用。
二、實踐中對商品房交付使用條件的一般約定及理解
商品房買賣合同履行過程中，依約交付符合國家相關法律法規規定和雙方合同約定條件的商品房俗稱交房是開發商應當履行的主要義務，依約接收符合合同約定的房屋則是買受人應當履行的一項義務，否則將承擔相應法律責任。
對于房屋的交付使用條件的約定，原建設部和國家工商行政管理局于2000年9月13日出臺了《商品房買賣合同示范文本》，該示范文本第八條交付期限中明確約定：“出賣人應當在某年某月某日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將具備下列第__種條件，并符合合同約定的商品房交付買受人使用：1、該商品房經驗收合格;2、該商品房經綜合驗收合格。3、該商品房經分期綜合驗收合格;4、該商品房取得商品房住宅交付使用批準文件;5、_____。”
實踐中，商品房買賣雙方對交付使用條件一般選擇第1項，即約定“依照國家和地方人民政府的有關規定，將具備商品房驗收合格條件或經驗收合格，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用”。案例中雙方當事人對交付條件的約定也是采用第1項。此約定從表面來看并無問題，但在實際操作中卻會出現大相徑庭的兩種不同解釋。在合同履行過程中，開發商主張的解釋是:經驗收合格或具備驗收合格條件是經開發商、勘察、設計、施工和工程監理五方驗收合格;而買受人的理解卻不同：經驗收合格是指開發商將該工程進行竣工驗收備案取得相關手續即竣工驗收備案表，這樣才能證明該房屋驗收合格經官方確認達到交房的前提條件。
三、現行法律法規框架下對“商品房交付使用條件”的正確理解
現行法律法規的框架下，如何正確理解“商品房交付使用條件”，即俗稱的交房應該具備什么樣的條件，是解決上述案例中雙方當事人矛盾以及類似糾紛的關鍵。
對于商品房交付使用條件，現行法律法規的規定有以下一些：
1.[法律]1995年1月1日頒布實施并于2007年8月30日修改的《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十七條規定：“房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規范。房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。”
2.[行政法規]1998年7月20日發布施行的《城市房地產開發經營管理條例》第十七條第一款規定：“房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”
3.[行政法規]2000年1月30日頒布施行的《建設工程質量管理條例》第十六條規定：“建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。……建設工程經驗收合格的，方可交付使用。”第四十九條規定：“建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。建設行政主管部門或者其他有關部門發現建設單位在竣工驗收過程中有違反國家有關建設工程質量管理規定行為的，責令停止使用，重新組織竣工驗收。”
4.[部門規章]2000年4月7日發布施行的《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》第四條規定：“建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內，依照本辦法規定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設行政主管部門備案。”第五條規定：“建設單位辦理工程竣工驗收備案應當提交下列文件：(一)工程竣工驗收備案表;(二)工程竣工驗收報告。竣工驗收報告應當包括工程報建日期，施工許可證號，施工圖設計文件審查意見，勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格文件及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件，市政基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資料以及備案機關認為需要提供的有關資料;(三)法律、行政法規規定應當由規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件;(四)工單位簽署的工程質量保修書;(五)法規、規章規定必須提供的其他文件。商品住宅還應當提交《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。”第八條規定：“備案機關發現建設單位在竣工驗收過程中有違反國家有關建設工程質量管理規定行為的，應當在收訖竣工驗收備案文件15日內，責令停止使用，重新組織竣工驗收。
5.[部門規章]2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第三十條第一款規定：“房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任。第四十條規定：“房地產開發企業將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照《建設工程質量管理條例》的規定處罰。
對于上述法律法規關于商品房交付使用條件的規定，法學界、司法實務界的觀點不甚一致，與上述案例中開發商和購房者之間的分歧類似，歸納起來主要有兩種：
一種觀點認為只要訟爭商品房所在樓經過了開發商組織的勘察、設計、施工、監理四方驗收，出具了四方簽字蓋章的驗收合格證明并達到合同約定的其他條件，即達到了上述約定中的商品房交付使用條件，可以交付。
另一種觀點認為，根據相關法律規定，房屋經驗收合格后必須在十五日內向當地建設主管部門申請備案，建設部門發現竣工驗收過程中有違反國家有關建設工程質量管理規定行為的，應當責令停止使用重新組織竣工驗收。因此，竣工驗收的要求是取得“工程竣工驗收備案表”，未經過驗收備案并取得竣工驗收備案表則不符合合同約定的“驗收合格”交付使用條件，開發商未按約定交房應該承擔逾期交房違約金
綜合上述法規法規和部門規章中對商品房交付使用條件的規定，筆者分析認為，商品房交付的前提條件之一是經過建設部門組織的勘察、設計、施工、監理四方驗收，并形成了驗收合格的確認文件。具有驗收合格的確認文件是現行法律法規和部門規章中對房屋交付使用的強制性規定。因為房屋的建筑質量安全與否直接關系到社會公眾安危，屬于社會公共利益的范疇，而竣工驗收合格是目前國家對于建筑質量安全設置的唯一評價標準，必須嚴格執行，未經驗收合格不得交付使用。而對于案例中原告所述的竣工驗收備案表只是建設行政主管部門履行建設行政管理職能的表現，備案行為與工程竣工驗收合格與否沒有直接聯系，不能作為評價開發商是否履行法定義務的標準。
國務院辦公廳分別在2002年和2004年發布的《關于第一批取消和調整行政審批項目的決定》和《關于第三批取消和調整行政審批項目的決定》中將“房地產開發項目竣工驗收”和“住宅小區等群體房地產開發項目竣工綜合驗收”項目予以取消。由此可見，國家在對商品房竣工驗收的管理上已確立了由開發商申請、政府批準并組織驗收向開發商自行組織、政府監督的制度性轉變。
另外，根據建設部辦公廳在2003年10月28日作出的關于對深圳市建設局《關于商品房主體結構質量重新核驗有關問題的請示》的復函中提到：“《城市房地產開發經營管理條例》是1998年7月發布的，而《建設工程質量管理條例》是2000年1月發布的，依據《立法法》第83條的規定‘新的規定與舊的規定不一致的，適用新的規定。’根據《建設工程質量管理條例》第16條和第49條的相關規定，商品房經建設單位組織竣工驗收合格后即可交付使用，建設行政主管部門依法對已竣工的建設工程不再進行質量核驗，核發竣工驗收證書。因此，購房人認為房屋的主體結構質量不合格的，可以委托具有相應資質的工程質量檢測機構進行質量檢測。”
由此可知，經過竣工驗收合格的房屋交付使用后，購房人如果認為房屋主體結構質量不合格的仍然享有救濟手段，那就是委托具有相應資質的工程質量檢測機構進行質量檢測，如果檢測不合格的可向開發商提出相應賠償主張。
因此，我們可以得出這樣的結論：在商品房交付使用條件的理解上，如果雙方只是約定“將驗收合格并符合合同約定的其他條件的房屋在指定期限內交付”，只要開發商在工程竣工后組織了勘察、設計、施工、監理四方共同參加的竣工驗收，并形成了竣工驗收合格的確認文件，就達到了商品房交付使用的條件，可以交付。當然，如果雙方當事在上述約定基礎上另行約定將“提交竣工驗收備案表”作為交房條件之一，則應該認定雙方的此項約定有效，確認雙方的意思表示，將竣工驗收確認文件和竣工驗收備案表作為是否符合交房條件的裁判標準。
(原文標題：商品房交付使用條件的法律界定)
