1、丈夫擅自出賣共有房屋，妻子能否追回?
網(wǎng)友提問：我與丈夫有一套房屋，但登記在丈夫名下。他在沒與我商量的情況下私自與羅先生簽訂了房屋買賣合同也收了羅先生的購房款，但未辦理過戶手續(xù)。我知道情況后不同意出售該房屋，我現(xiàn)在能追回該房屋嗎?
律師回答：按照《婚姻法》等相關(guān)法律規(guī)定，屬于夫妻共有的房產(chǎn)，如無特殊約定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同所有。不論登記何方名下，均不影響夫妻共同財產(chǎn)的評判。最高人民法院 《關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(三)》第十一條明確規(guī)定：“一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對 價并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法 院應(yīng)予支持。”另外《物權(quán)法》第一百零八條規(guī)定：“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受 讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：(一)受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的;(二)以合理的價格轉(zhuǎn)讓;(三)轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng) 登記的已經(jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。”
因此，根據(jù)法律規(guī)定，張女士夫妻共有房屋雖被丈夫出賣，但房屋還未過戶，買受人不能構(gòu)成善意取得，所以你現(xiàn)在能追回該房屋。但根據(jù)合同法規(guī)定，你們可能面臨合同違約的問題。
2、擅自出售共有房屋，買賣關(guān)系是否有效?
最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見》第八十九條規(guī)定："共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意、有償取得該財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益。對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。"
由此可見，擅自出售共有房屋，買賣關(guān)系并不必然無效，這個特殊情況就是第三人是在善意的前提下即在買賣房屋時，并不知道相對人無權(quán)獨(dú)自出售房屋，同時相對人必須是有償購買房屋，即對所購房屋支付了合理的對價。只有在具備這兩個條件的情況下，法律才會保護(hù)第三人也即購房者的權(quán)益，承認(rèn)買賣關(guān)系有效。
