案件背景
一直想買房的陳小姐最近比較煩，10月份她看中了一套120平的二手房，并且和賣方李先生談定了95萬(wàn)的價(jià)格，雙方在中介公司簽下了三方合同，并支付了5萬(wàn)元的定金。誰(shuí)知，交完定金第三天，事情起了變故。中介打來(lái)電話說(shuō)，李先生的這套房子是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，現(xiàn)在他老婆不同意賣房了，并且要求以房屋所有人沒(méi)有都簽名為由，解除合同。
陳小姐想到房主一定是打的這樣的如意算盤：昨天房產(chǎn)所在的土地拍賣，拍出了地王，房主認(rèn)為這里的房?jī)r(jià)以后會(huì)漲，便以此為理由反悔不賣了。“簽合同的時(shí)候，李先生提供的房產(chǎn)證上只有他自己的名字，當(dāng)時(shí)談價(jià)也只有他一個(gè)人來(lái)，他也沒(méi)說(shuō)明是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。現(xiàn)在他提出解除合同，算李先生違約嗎?他說(shuō)夫妻共同財(cái)產(chǎn)他自己?jiǎn)畏胶炗喓贤瑹o(wú)效，這個(gè)有根據(jù)嗎?合同的違約條款上寫的賠雙倍定金或首付款20%的違約金，具體賠償以哪個(gè)為準(zhǔn)呢?”
夫妻共有房產(chǎn)一個(gè)人簽字不算
依據(jù)我國(guó)婚姻法及物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定：對(duì)夫妻共有房產(chǎn)的處分行為，應(yīng)當(dāng)取得夫妻的一致同意。如果李先生未經(jīng)其妻子同意，擅自與陳小姐簽訂房屋買賣合同，在法律上被視為單方處分共有財(cái)產(chǎn)，屬于效力待定的行為。如事后李太太予以認(rèn)可，則房屋買賣行為有效；否則，該行為當(dāng)屬無(wú)效。
但是即便李先生的買賣行為被認(rèn)定為無(wú)效，也不影響其與陳小姐簽訂的房屋買賣合同中違約條款的效力。因此李先生不能繼續(xù)履行合同，陳小姐可依據(jù)合同要求李先生承擔(dān)違約責(zé)任。
夫妻共有房產(chǎn)一個(gè)人簽字不算
依據(jù)我國(guó)婚姻法及物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定：對(duì)夫妻共有房產(chǎn)的處分行為，應(yīng)當(dāng)取得夫妻的一致同意。如果李先生未經(jīng)其妻子同意，擅自與陳小姐簽訂房屋買賣合同，在法律上被視為單方處分共有財(cái)產(chǎn)，屬于效力待定的行為。如事后李太太予以認(rèn)可，則房屋買賣行為有效；否則，該行為當(dāng)屬無(wú)效。
但是即便李先生的買賣行為被認(rèn)定為無(wú)效，也不影響其與陳小姐簽訂的房屋買賣合同中違約條款的效力。因此李先生不能繼續(xù)履行合同，陳小姐可依據(jù)合同要求李先生承擔(dān)違約責(zé)任。
沒(méi)收定金的數(shù)額不超過(guò)合同標(biāo)的20%
如果陳小姐和李先生在合同中約定賣方的違約責(zé)任為“賠雙倍定金或首付款20%的違約金”，那么陳小姐在向李先生主張承擔(dān)違約責(zé)任時(shí)應(yīng)注意以下兩個(gè)問(wèn)題：
第一，定金是買賣雙方一種履約保證，如果賣方違約則需向買方承擔(dān)雙倍返還的責(zé)任。本案中，依據(jù)擔(dān)保法解釋的有關(guān)規(guī)定，陳小姐可以主張其定金權(quán)利。如果是“訂金”，則在法律上沒(méi)有明確規(guī)定，通常是指具有預(yù)付款性質(zhì)的一種支付，如果賣方違約僅需返還即可。
第二，合同法規(guī)定，違約金和定金同時(shí)存在時(shí)，只能選擇其一，陳小姐可以根據(jù)具體數(shù)額作出選擇。但是在確定具體數(shù)額時(shí)，陳小姐還需留意法律對(duì)定金及違約金數(shù)額的限制性規(guī)定，即：定金的數(shù)額不應(yīng)超過(guò)合同標(biāo)的額的20%，而當(dāng)違約金過(guò)分高于造成的損失時(shí)，具體是指當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的30%的，法院可以應(yīng)當(dāng)事人請(qǐng)求予以適當(dāng)減少。
若已經(jīng)過(guò)戶買方可以主張所有權(quán)
如果李先生與陳小姐在辦理完結(jié)房屋所有權(quán)變更登記后，李太太提出李先生未經(jīng)其同意擅自處分夫妻共有財(cái)產(chǎn)，要求對(duì)買賣行為予以撤銷。在這種情況下，陳小姐可以以善意取得為由，主張已取得該房產(chǎn)的所有權(quán)，但必須滿足下列條件：第一，陳小姐必須證明自己在受讓該房產(chǎn)時(shí)是善意的，即在房屋買賣過(guò)程中，陳小姐并不知道該處房產(chǎn)是李先生的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，而是善意地相信李先生是該處房產(chǎn)的唯一所有人。第二，陳小姐是以合理的價(jià)格買得該處房產(chǎn)。第三，該處房產(chǎn)已依法辦理了變更所有權(quán)登記。
中介機(jī)構(gòu)不提醒
在李先生違約的情形下，陳小姐是否可以要求中介機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任，這需要視具體情況而定。房屋中介機(jī)構(gòu)介入到房屋買賣過(guò)程主要有兩種方式：
第一，以居間身份為房屋買賣雙方提供訂立合同的媒介服務(wù)，而不作為房屋買賣合同的當(dāng)事人。在這種情況下，其只要盡到如實(shí)報(bào)告義務(wù)，未隱瞞重要事實(shí)或提供虛假情況，則無(wú)需承擔(dān)其他責(zé)任。
第二，若中介機(jī)構(gòu)作為第三方當(dāng)事人參與了房屋合同的簽訂，即簽訂了三方合同，據(jù)此可認(rèn)定為買賣雙方是基于相信中介機(jī)構(gòu)的專業(yè)資質(zhì)而簽訂合同，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)具有基本的合同風(fēng)險(xiǎn)控制能力，包括應(yīng)審慎地對(duì)合同主體身份進(jìn)行審查。
本案中，陳小姐是與李先生以及中介機(jī)構(gòu)共同簽訂了房屋買賣的三方合同，如出現(xiàn)因李先生隱瞞買賣房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)而無(wú)法履約的情形，且三方合同對(duì)中介機(jī)構(gòu)的審查義務(wù)已作出約定，陳小姐可向中介機(jī)構(gòu)主張違約賠償責(zé)任。
依據(jù)相關(guān)規(guī)定，對(duì)夫妻共有房產(chǎn)的處分行為，應(yīng)當(dāng)取得夫妻的一致同意。
提醒：
由于我國(guó)目前并沒(méi)有房屋共有權(quán)人強(qiáng)制登記的規(guī)定，在交易過(guò)程中，購(gòu)房者很難發(fā)現(xiàn)其他共有人的存在。因此在簽訂房屋買賣合同前，應(yīng)認(rèn)真審查房屋的權(quán)利狀況，要求賣房者提供確保有權(quán)處分所售房屋的證明或其他共有人同意處分的證明；在簽訂房屋買賣合同時(shí)，應(yīng)明確約定賣方的違約賠償責(zé)任；房屋買賣合同簽訂后，在具備辦理過(guò)戶手續(xù)的條件時(shí)，應(yīng)及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。
此外，選擇正規(guī)的中介機(jī)構(gòu)也能為購(gòu)房者提供進(jìn)一步保障，購(gòu)房者應(yīng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)的承諾和保證以及應(yīng)該提供的服務(wù)，以書(shū)面的形式確定下來(lái)，不但可以督促中介機(jī)構(gòu)認(rèn)真審查賣房者資質(zhì)，也便于出現(xiàn)糾紛時(shí)主張自身權(quán)利。
