1、什么是爛尾樓?
爛尾樓，是指已辦理用地、規(guī)劃手續(xù)，項(xiàng)目開(kāi)工后，因開(kāi)發(fā)商無(wú)力繼續(xù)投資建設(shè)或陷入債務(wù)糾紛，停工一年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目。爛尾樓形成的原因較多，如在建樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)、缺乏建設(shè)資金、項(xiàng)目涉及經(jīng)濟(jì)糾紛、開(kāi)發(fā)商違法違規(guī)導(dǎo)致工程停工，其中多半是因?yàn)橘Y金鏈條斷裂，工程未完，開(kāi)發(fā)商已拿不出錢(qián)來(lái)，銀行也不愿繼續(xù)貸款，而項(xiàng)目又無(wú)法轉(zhuǎn)讓給其他投資人。
2、爛尾樓有什么危害?
由于房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，因此，爛尾樓往往占用了大量的資金，包括大量借貸資金。因此，銀行往往是最大的債權(quán)人，也是最大的直接受損者。銀行不但損失利息收入，還很有可能損失本金，是銀行的不良資產(chǎn)。
爛尾樓還有破壞城市形象，浪費(fèi)土地資源，以致破壞投資者信心等危害。
3、爛尾樓可以買(mǎi)嗎?
投資購(gòu)買(mǎi)“爛尾樓”要慎之又慎，至少要做好三方面的工作。“從現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)看，許多‘爛尾樓’存在缺陷。一些‘爛尾樓’盤(pán)早期的設(shè)計(jì)在今天已經(jīng)顯得老舊，配套設(shè)施也不齊全，在房型、室內(nèi)采光、內(nèi)部設(shè)備等方面都明顯落后，如不改建，很難適應(yīng)當(dāng)前的市場(chǎng)需要。但是有的項(xiàng)目改建的空間并不大，有的規(guī)劃中已經(jīng)有明確規(guī)定，無(wú)法更改其性質(zhì)用途。如果把原有建筑推翻重建的話，就大大增加了開(kāi)發(fā)成本。還有些是功能定位要全部更改，比如以前是定位住宅的，現(xiàn)在要改寫(xiě)字樓了。這些問(wèn)題都是購(gòu)買(mǎi)者應(yīng)該考慮的。”“‘爛尾樓’質(zhì)量也是一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。”
4、買(mǎi)了爛尾樓如何自救?
(1)如果開(kāi)發(fā)商再三拖延交房時(shí)間，遭遇“爛尾”危機(jī)，購(gòu)房者千萬(wàn)不要根據(jù)購(gòu)房合同中的約定而退房。因?yàn)檫@時(shí)開(kāi)發(fā)商手中已經(jīng)沒(méi)有多少錢(qián)了，退房后，并不能立馬拿到購(gòu)房款，只能拿到收據(jù)或欠條。購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商之間的關(guān)系，將由買(mǎi)賣(mài)關(guān)系變?yōu)閭鶛?quán)債務(wù)關(guān)系。
(2)如果該樓盤(pán)存在“爛尾”的可能，先不要急于向法院起訴，給開(kāi)發(fā)商一點(diǎn)時(shí)間，看其是否能在短時(shí)間內(nèi)籌措到資金，完成后續(xù)的工程，將可能的損失降到最低。
(3)如果業(yè)主決定起訴開(kāi)發(fā)商，則必須團(tuán)結(jié)一致，齊心協(xié)力。如果只是一部分業(yè)主打官司且獲得勝訴，得到賠償;而其他的業(yè)主沒(méi)有及時(shí)起訴，可能最終得不到賠償。到一定時(shí)間之后，如果開(kāi)發(fā)商依然沒(méi)有籌集到足夠的資金來(lái)完成項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商就應(yīng)該向法院提出破產(chǎn)保護(hù)。經(jīng)法院對(duì)該公司析產(chǎn)、拍賣(mài)后，獲取項(xiàng)目后續(xù)完工的資金。
(4)假如發(fā)展商最后因資不抵債，不得不宣布破產(chǎn)，分為以下兩種情況。
A、若宣告破產(chǎn)時(shí)房屋尚未建成，則會(huì)造成開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房者不能履行責(zé)任的情況。按揭貸款買(mǎi)房和分期付款買(mǎi)房，這兩種買(mǎi)房的方式會(huì)對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬會(huì)產(chǎn)生不同影響。購(gòu)房者買(mǎi)房時(shí)要注意房子的銷(xiāo)售手續(xù)和產(chǎn)權(quán)是否明晰;該房屋是否有產(chǎn)權(quán)證和銷(xiāo)售許可證;是否被抵押，抵押期限以及如何解除抵押;如果是拍賣(mài)房，應(yīng)弄清產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)是否已經(jīng)辦理等。必要時(shí)，可以向律師咨詢(xún)。
B、如果開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)后房子已建成，購(gòu)房者則可按照程序向房管部門(mén)申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證/不動(dòng)產(chǎn)證。購(gòu)房者可以到工商行政部門(mén)，查詢(xún)?cè)摲科笫欠癜凑辗ǘǔ绦蜻M(jìn)行了注銷(xiāo);如果已經(jīng)合法注銷(xiāo)，則可憑工商部門(mén)出具的開(kāi)發(fā)商合法注銷(xiāo)證明，以及商品房買(mǎi)賣(mài)合同原件、個(gè)人身份證以及其它相關(guān)資料，到相關(guān)部門(mén)辦理房產(chǎn)證/不動(dòng)產(chǎn)證。
5、在買(mǎi)房時(shí)怎么才能防止?fàn)€尾的情況發(fā)生呢?
(1)綜合考察開(kāi)發(fā)商實(shí)力。開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)是從注冊(cè)資金、開(kāi)發(fā)資歷等綜合來(lái)評(píng)判的。
資質(zhì)等級(jí)分為四個(gè)等級(jí)，一級(jí)為最高，四級(jí)為最低，如果開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)是一級(jí)和二級(jí)，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商的實(shí)力還是比較強(qiáng)的，出現(xiàn)爛尾的幾率也是最低的。
(2)考察開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)。特別是地級(jí)市和縣城這種地方，多數(shù)的開(kāi)發(fā)商都是本土開(kāi)發(fā)商，如果不買(mǎi)他們的，那么買(mǎi)房的選擇余地就很小了。此時(shí)就要考察開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)。
(3)了解項(xiàng)目樓盤(pán)的手續(xù)。“五證”包括《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工證》、《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》。“五證”齊全的房子，不但有利于避免爛尾樓，而且對(duì)于后期辦理產(chǎn)權(quán)證也是有利的。如果“五證”不齊全，意味著房屋手續(xù)不全，那么辦理產(chǎn)權(quán)證也就不會(huì)順利，甚至?xí)仙显S久。
(4)把握合適的購(gòu)房時(shí)機(jī)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房屋主體工程已經(jīng)完成2/3的時(shí)候，出現(xiàn)爛尾的幾率可一般較低。有些買(mǎi)房朋友，受到內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、單位團(tuán)購(gòu)的低價(jià)誘惑，在項(xiàng)目工程還沒(méi)有打地基就倉(cāng)促交錢(qián)。沒(méi)有動(dòng)工意味著手續(xù)沒(méi)到位，規(guī)劃能否通過(guò)還是個(gè)未知數(shù)。
