1、貸款沒還清的房子可以轉(zhuǎn)讓嗎?
首先，未還清貸款的房子在實(shí)際操作中是可以買賣的，但要在前期做好相應(yīng)的工作。而具體的操作方向和步驟則應(yīng)根據(jù)該房產(chǎn)的具體情況和房主的具體要求而定。
其次，房產(chǎn)在交易之前最好將貸款付清。這樣不僅會(huì)使房產(chǎn)交易更加迅速，也會(huì)使購買方多一份放心。但是，如果大家因?yàn)楦鞣N原因?qū)е沦J款沒有還清的話，那么，沒有還清貸款的房子怎么轉(zhuǎn)讓呢?本文就為大家推薦幾種轉(zhuǎn)讓有貸款的房產(chǎn)的具體辦法，大家可以根據(jù)自己的具體情況和實(shí)際需要進(jìn)行選擇。
2、轉(zhuǎn)讓有貸款的房子具體如何操作?
(1)怎么轉(zhuǎn)讓有貸款的房子：轉(zhuǎn)按揭
最簡(jiǎn)單直接的一種方法，在二手房買賣中通俗的講就是把個(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。
但北京等一些城市已經(jīng)在07年底暫停了二手房交易中的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)。根據(jù)了解，這次叫停轉(zhuǎn)按揭的主要目的是在控制銀行潛在風(fēng)險(xiǎn)、擠出房地產(chǎn)和股市泡沫成分。但根據(jù)業(yè)內(nèi)專家分析得出的結(jié)論，轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)應(yīng)該不會(huì)被永久性叫停。所以，大家在考慮賣出未還清貸款的房產(chǎn)之前先去當(dāng)?shù)劂y行碰碰運(yùn)氣。
(2)怎么轉(zhuǎn)讓有貸款的房子：用買方的首付款繳清剩余貸款
這是當(dāng)下二手房交易中最多應(yīng)用的模式。這種方式適用于原房主貸款額度較低或已經(jīng)經(jīng)過大量歸還后所剩貸款數(shù)目不大的情況。通常情況下，買家會(huì)認(rèn)可首付房產(chǎn)總成交額的30%至40%，賣方可以利用買方的首付將剩余貸款付清，然后撤銷房產(chǎn)的抵押登記，進(jìn)行下一步交易。
(3)怎么轉(zhuǎn)讓有貸款的房子：利用銀行貸款來繳清剩余貸款
如果賣方想在賣出房產(chǎn)之前將貸款還清或買方雖然看好但不愿意購買貸款未繳清的房產(chǎn)，可以采取這種方式。但前提是房主有銀行認(rèn)可的抵押物(如其他房產(chǎn))用來申請(qǐng)貸款。這樣房主就可以通過抵押向銀行貸出一定的款來付清想要出售的房產(chǎn)貸款，促成交易的成功。
3、購買貸款還沒還清的房屋風(fēng)險(xiǎn)大嗎?
據(jù)了解，由于賣家的房子“有貸在身”，也就是說其房產(chǎn)還在銀行抵押，需要還清尾款才能解押，那么在出售此類房產(chǎn)時(shí)，中介方就會(huì)采取讓買家支付首付，給賣家進(jìn)行還貸解押的方式，這種方式也是目前行業(yè)的普遍做法。解押后，買家才能申請(qǐng)貸款，貸款審批通過后就可以進(jìn)行過戶手續(xù)。
其實(shí)這期間最主要的風(fēng)險(xiǎn)在于買家?guī)唾u家還清貸款后出現(xiàn)：一是賣家對(duì)價(jià)格反悔，二是在買家已墊資解押房產(chǎn)，但還沒有辦理過戶的這段時(shí)間中，房東出現(xiàn)了債權(quán)債務(wù)糾紛，另外就是賣家惡意詐騙。
在規(guī)避此類風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，很多人依賴于公證。不少購房者也認(rèn)為此舉具有法律效力，其實(shí)不然，有業(yè)內(nèi)律師對(duì)此表示，房屋公證只能證明交易雙方存在著買賣關(guān)系，并不表示房屋經(jīng)過公證之后就歸買家所有。
也就是說，在未辦理產(chǎn)權(quán)過戶前，房屋的產(chǎn)權(quán)仍屬賣家。在此期間，若賣家私自將房屋賣給第三方，房屋的產(chǎn)權(quán)就會(huì)發(fā)生變化;若賣家存在債權(quán)債務(wù)糾紛，法院將該房產(chǎn)凍結(jié)，而買方即便是已經(jīng)交了房款，也無法維護(hù)自己的權(quán)益。
據(jù)了解，好多已貸款的二手合同房，在實(shí)際操作中往往是可以買賣的，但買家在交易前首先要確認(rèn)房子的權(quán)屬，能否辦理兩證，且銀行是否允許提前還貸。此外，還應(yīng)該了解賣方是否是該房屋的唯一產(chǎn)權(quán)人。如果房屋產(chǎn)權(quán)人是夫妻或多人共有，則進(jìn)行買賣需經(jīng)過所有產(chǎn)權(quán)人的同意。
4、如何避免購買貸款還沒還清房屋帶來的風(fēng)險(xiǎn)?
對(duì)于這種既沒有還清貸款，有沒有辦理兩證的合同法，在簽訂房屋買賣合同前進(jìn)行預(yù)告登記，可以防范法律風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)轭A(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
對(duì)于貸款未還清的二手房，若賣方要求買方先還完貸款再過戶，首先就要約定好付款方式，買方替賣方還貸款的金額是如何操作等都要慎重決定，而還貸和過戶的時(shí)間期限也要作出明確的條款約定，不能含糊。
針對(duì)貸款未還清的二手房，如果是通過中介進(jìn)行交易，重點(diǎn)就在于如何簽好合同。在合同中，一般會(huì)對(duì)房屋權(quán)屬和價(jià)格、稅費(fèi)承擔(dān)方式、付款方式、交付期限和違約責(zé)任等交易相關(guān)事項(xiàng)作出明確約定，用以約束三方行為，避免發(fā)生不必要的糾紛。
