一、情勢(shì)變更的法律效力
所謂情勢(shì)變更的效力，是指由于情勢(shì)變更發(fā)生所引起的法律后果。主要表現(xiàn)為變更合同和終止合同兩個(gè)方面。
1、變更合同：指當(dāng)事人向人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)，經(jīng)法院或仲裁機(jī)構(gòu)審查 認(rèn)為情勢(shì)變更的情形存在，但認(rèn)為合同尚有履行的價(jià)值時(shí)，通過變更合同衡平當(dāng)事人之間的利益，使合同在公平的基礎(chǔ)上得以履行。其變更措施主要有：增減標(biāo)的數(shù) 額的給付、延期或分期履行、變更給付物、拒絕先為履行等。
2、終止合同：又稱解除合同，指法院或仲裁機(jī)構(gòu)通過審理認(rèn)為合同的履行已無意義或通過變更并不能消除不公平結(jié)果，則終止合同關(guān)系，徹底消除不公平現(xiàn)象。
需要注意的是，并非情勢(shì)變更出現(xiàn)后當(dāng)然導(dǎo)致合同的變更或解除。情勢(shì)變更原則是否適用于具體案件，適用時(shí)是發(fā)生合同變更的效力還是發(fā)生合同解除的效力，當(dāng)事人雖有權(quán)主張，但由法官或仲裁機(jī)構(gòu)最后決定。
二、國(guó)家實(shí)行房產(chǎn)新政是否屬于情事變更?
情事變更的構(gòu)成要件主要表現(xiàn)在以下幾方面：時(shí)間上，應(yīng)當(dāng)發(fā)生在合同成立之后，履行完畢之前。客觀上，應(yīng)有情事變更的具體事實(shí)。如戰(zhàn)爭(zhēng)、經(jīng)濟(jì)危機(jī)等。主觀上，當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見。是指根據(jù)人們的一般常識(shí)和普遍經(jīng)驗(yàn)，在訂立合同時(shí)也不可能預(yù)見到該情事可能發(fā)生變化。情事變更必須不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人，且既非不可抗力也非商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。繼續(xù)履行合同顯失公平。其適用范圍一般為：物價(jià)飛漲、合同基礎(chǔ)喪失、匯率大幅度變化、國(guó)家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易政策變化等。對(duì)此，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋(二)》〔以下簡(jiǎn)稱《合同法司法解釋(二)》〕第26條規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。”從該解釋來看，法律明確將情事變更與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)區(qū)別開來，如系商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，則按風(fēng)險(xiǎn)自負(fù)的原則，由遭受不利益一方的當(dāng)事人承擔(dān)由此造成的損失。兩者的主要區(qū)別有：一是預(yù)見程度不同。商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)系行為人能夠預(yù)見或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見客觀情況的變化可能發(fā)生，并盡量加以避免的一種可能性。二是后果不同。商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)雖會(huì)造成一方當(dāng)事人履行合同困難或費(fèi)用增加，利潤(rùn)減少等虧損，但合同的基礎(chǔ)并未發(fā)生質(zhì)的變化。如構(gòu)成情事變更，繼續(xù)履行合同會(huì)對(duì)一方當(dāng)事人明顯不利或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，合同的基礎(chǔ)和預(yù)期的目的發(fā)生根本性動(dòng)搖。
國(guó)家實(shí)行房產(chǎn)新政，當(dāng)事人已預(yù)見到購(gòu)房存在巨大商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，并在合同中對(duì)國(guó)家房貸政策變化導(dǎo)致按揭不能作出了自己的承諾。這種情形不屬于情事變更，不能解除房屋買賣合同。
三、解除房屋買賣合同的理由是什么?
合同解除制度是《合同法》中重要的法律制度。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，其在經(jīng)濟(jì)生活中的作用愈加突出。根據(jù)《合同法》規(guī)定，合同解除分為約定解除和法定解除兩種，法定解除主要適用于當(dāng)事人不履行合同的主要義務(wù)，致使合同目的無法實(shí)現(xiàn)的情形。約定解除體現(xiàn)了當(dāng)事人意思自治原則。《合同法》第94條規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;(二)在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;(四)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;(五)法律規(guī)定的其他情形。”《合同法司法解釋(二)》第26條規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或解除。”上述條文對(duì)于合同約定解除以及因不可抗力解除的情形，雙方都有可能享有解除權(quán)，做了明確規(guī)定。除了在不可抗力及情事變更情形下，雙方有單方解除權(quán)之外，其他合同單方解除事由僅能由守約方享有。
