一、什么情況下可以回購房屋?
1、實測面積與合同約定面積誤差絕對值超過3%;
2、開發(fā)商逾期交房構(gòu)成根本違約，即逾期交房達(dá)到合同約定的退房日期;
3、開發(fā)商變更規(guī)劃、設(shè)計影響房屋結(jié)構(gòu)形式、如戶型、空間尺寸、朝向等;
4、開發(fā)商預(yù)售未取得商品房預(yù)售許可證的房屋;
5、開發(fā)商交付的房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或者房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響房屋正常使用;
6、不能或不能按期辦理產(chǎn)權(quán)過戶;
7、購房者貸款申請未批準(zhǔn)，合同雙方對付款方式不能協(xié)商一致;
8、合同中約定的其他退房條件出現(xiàn);
發(fā)生重大自然或人為災(zāi)害時，由政府組織科學(xué)論證，確定是否由政府回購。
二、如何認(rèn)定房屋回購的性質(zhì)
實踐中存在3種觀點(diǎn):
第1種觀點(diǎn)認(rèn)為屬于流質(zhì)契約,應(yīng)認(rèn)定為無效;
第2種觀點(diǎn)認(rèn)為屬于約定解除權(quán),一旦開發(fā)商回購條件成立，開發(fā)商發(fā)出回購?fù)ㄖp方合同解除;
第3種觀點(diǎn)認(rèn)為屬于非典型擔(dān)保,出賣人作為買受人的保證人向銀行承擔(dān)了擔(dān)保功能。
回購擔(dān)保是一種多方以合同條款約定的關(guān)聯(lián)性擔(dān)保,指債權(quán)人與回購人約定在債務(wù)人未能按約履行債務(wù)時,由回購人向債權(quán)人支付約定的對價，債權(quán)人將合同債權(quán)及其項下的權(quán)利轉(zhuǎn)移給回購人的一種擔(dān)保形式。回購擔(dān)保屬于一種新類型的非典型擔(dān)保,雖然我國《擔(dān)保法》和《物權(quán)法》中均沒有明確規(guī)定,但在實踐中,已被運(yùn)用到汽車、房屋等交易活動中,故可以承認(rèn)其效力,根據(jù)回購條款的約定予以處理。
當(dāng)然,實踐中需要根據(jù)債務(wù)人未履約的情形、合同約定的回購條件是否具備、開發(fā)商主張回購的通知是否有效到達(dá)債務(wù)人等情形綜合認(rèn)定回購責(zé)任是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)。
三、房屋回購有哪幾種方式?
1、開發(fā)商回購：按照法律規(guī)定等各項規(guī)定和合同約定內(nèi)容執(zhí)行。
2、政府回購：這種因重大自然和人為災(zāi)害引發(fā)的房屋回購，需要經(jīng)過科學(xué)論證，評估房屋受損情況，是否還能居住，最終確定是否修繕后居住，還是直接回購。政府回購的核心，在人為災(zāi)害中，責(zé)任的認(rèn)定是是否進(jìn)行房屋回購的最關(guān)鍵的因素。如果事故責(zé)任主體是企事業(yè)單位或者個人，而不是政府，則會引發(fā)各種法律爭議。業(yè)主們也有權(quán)向事故責(zé)任單位主張賠償。
四、如何認(rèn)定房屋回購的價格?
合同對回購價格有約定的,按照約定處理;合同對回購價格沒有約定的，應(yīng)按照原價回購還是市場價回購,實踐中存在爭議。
應(yīng)當(dāng)按照市場價格回購。因為在房價上漲的情況下，按照市場價回購后，回購人可以市場價再行出賣,對其利益并無損害。而對于買受人而言,根據(jù)《合同法》第163條的規(guī)定,標(biāo)的物在交付之前產(chǎn)生的孳息,歸出賣人所有,交付之后產(chǎn)生的孳息,歸買受人所有。因房價上漲產(chǎn)生的收益系房屋的自然增值，在交付后應(yīng)歸屬于買受人。故按市場價出賣對買受人較為公平。另外,在房價下跌的情況下,根據(jù)《合同法》第142條關(guān)于風(fēng)險轉(zhuǎn)移的原則，按市場價回購也符合法律的規(guī)定。
五、如何回購及業(yè)主要注意什么問題?
在自然災(zāi)害或是人為災(zāi)害中，受損業(yè)主的索賠也應(yīng)該遵循一定的合法途徑。受損業(yè)主個人應(yīng)先將先情況上報到相應(yīng)的街道、居委會、建委等相關(guān)部門，相關(guān)部門組織專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，最后根據(jù)小區(qū)整體價值、小區(qū)所在位置、房屋受損程度等情況判定賠償方式。受損業(yè)主在維護(hù)自己合法權(quán)益時，應(yīng)該注意做好證據(jù)的保留，為以后的索賠做好準(zhǔn)備。
