1、沒有房屋所有權(quán)證的房屋買賣合同合法有效嗎?
(1)在北京二手房買賣中，目前沒有房屋所有權(quán)證的房屋買賣合同法院一般會認(rèn)定其合法有效;
(2)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第(六)項“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書”的房屋不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，在性質(zhì)上不屬于《最高人民法院關(guān)于適用〈中華 人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第十四條規(guī)定中的“效力性強制性規(guī)定”，是行政管理性強制性規(guī)定，不應(yīng)作為認(rèn)定房屋買賣合同無效的法律依據(jù)。
(3)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條
下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：
(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的;
(二)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;
(三)依法收回土地使用權(quán)的;
(四)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;
(五)權(quán)屬有爭議的;
(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;
(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
(4)《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)》第十四條合同法第五十二條第(五)項規(guī)定的“強制性規(guī)定”，是指效力性強制性規(guī)定。
(5)《中華人民共和國合同法》第五十二條有下列情形之一的，合同無效：
(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;
(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;
(三)以合法形式掩蓋非法目的;
(四)損害社會公共利益;
(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。
2、買沒有房屋所有權(quán)證的“二手房”的法律風(fēng)險
(1)如果是普通商品房，合同合法有效，只是在過戶之前不發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移，即房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力;
(2)在過戶之前，容易發(fā)生以下法律風(fēng)險：
①隨著房價的上漲，賣家很可能要坐地起價，惡意違約要加錢;
②賣家可能會一房多賣;
③如果賣家離婚，此房會做為夫妻共同財產(chǎn)分割;
④如果賣家死亡，此房會做為遺產(chǎn)繼承;
⑤如果賣家有其他債務(wù)糾紛，在賣家沒有其他財產(chǎn)清償債務(wù)的情況下，此房會拍賣用于還錢;
⑥賣家可能把此房抵押進(jìn)行融資。
(3)二手房的專業(yè)術(shù)語是“存量房”，是指有房屋所有權(quán)證的房屋，房屋是不動產(chǎn)，只有過戶才能轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，公證只是起一個證人的作用，公證無法代替過戶，買沒有房屋所有權(quán)證的“二手房”法律風(fēng)險很大，很容易發(fā)生法律糾紛，建議不要購買沒有房屋所有權(quán)證的“二手房”。
