一、什么是定金?
定金是一個(gè)規(guī)范的法律概念，是合同當(dāng)事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔(dān)保形式。在房屋買賣交易中，買家履行合同后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回;若買家不履行合同，無(wú)權(quán)要求返還定金，賣家不履行合同的，應(yīng)雙倍返還定金。
我國(guó)《擔(dān)保法》還規(guī)定：定金應(yīng)以書面形式約定，不得超過(guò)主合同的標(biāo)準(zhǔn)額的20%。當(dāng)事人一旦以書面形式對(duì)定金做了約定并實(shí)際支付了定金，即產(chǎn)生相應(yīng)的法律后果。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效。
二、定金條款相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示
1、“定金”與“訂金”。能發(fā)生雙倍返還的為“定金”。如約定“訂金”，則在一方違約時(shí)，不適用定金罰則。故購(gòu)房合同中對(duì)“定金”的表述應(yīng)明確，字面及解釋均應(yīng)符合法律規(guī)定的形式，嗣后的該款收據(jù)內(nèi)容表述亦應(yīng)明確為購(gòu)房“定金”，任何表述為“訂金”、“小訂”、“定錢”、“押金”、“保證金”、“信譽(yù)金”、“誠(chéng)意金”、“意向金”、“代購(gòu)金”、“違約擔(dān)保金”的做法，或?qū)υ摽钪Ц?、收取的不一致表述，均有可能?dǎo)致不適用定金罰則的法律后果。同時(shí)亦要避免合同與收據(jù)對(duì)“定金”表述不一致性。
2、買方交付定金作為簽訂房屋買賣合同的擔(dān)保，應(yīng)屬立約定金。作為立約定金，其法律效力的發(fā)生與主合同是否發(fā)生法律效力并無(wú)關(guān)系，其生效是獨(dú)立的，在主合同之前即成立。買受人交付定金，有必要對(duì)定金性質(zhì)予以明確：履約定金還是立約定金。如系后者，出賣方選擇拒絕訂立合同時(shí)，買受人只能接受雙倍返還定金的賠償。定金收據(jù)雖為合同，但無(wú)法承載規(guī)范的房屋買賣合同所具備的必要條款。故房屋交易達(dá)成意向，不僅需要擬定盡可能內(nèi)容詳盡的合同，且應(yīng)成為交付定金的前提。
三、如何合理約定購(gòu)房定金?
如果房屋買賣中， 雙方基本達(dá)成意向，購(gòu)房人繳納了定金，如果任何一方違約導(dǎo)致合同無(wú)法履行。則對(duì)實(shí)際交付的定金施行定金罰則，即：購(gòu)房人違約則不能要求返還定金，賣房人違 約則需要雙倍返還定金。如果買方全款購(gòu)房則資金充足，履行付款義務(wù)問(wèn)題不大，那么就要著重防范賣方的違約行為，可以約定較高數(shù)額的定金，如總價(jià)20%，這 樣就加大了賣主違約的成本，促使其及時(shí)辦理過(guò)戶手續(xù)。反之，由于定金罰則是把雙刃劍，因此如果貸款買房的買主，如果沒(méi)有較大把握辦理房貸，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)降低定金的支付比例，特別是目前銀行從嚴(yán)審核貸款的情況，一旦貸款無(wú)法辦理，那么如果沒(méi)有其他約定，將導(dǎo)致需要向賣方承擔(dān)違約責(zé)任。
