1、在符合交房條件的情況下，買受人逾期收房的，逾期收房期間所產(chǎn)生的物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等應(yīng)由誰承擔(dān)?
對于不動產(chǎn)來講，費(fèi)用承擔(dān)以及風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移等均以不動產(chǎn)的交付為劃分基準(zhǔn)，不動產(chǎn)交付以前由出賣人承擔(dān)，交付以后由買受人承擔(dān)。因此，回答這個(gè)問題的關(guān)鍵即在于判斷商品房是否已經(jīng)交付。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百四十三條規(guī)定：“因買受人的原因致使標(biāo)的物不能按照約定的期限交付的，買受人應(yīng)當(dāng)自違反約定之日起承擔(dān)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)。”根據(jù)這一法律規(guī)定，可推定“因買受人的原因致使標(biāo)的物不能按照約定的期限交付的”，應(yīng)當(dāng)視為標(biāo)的物已經(jīng)交付。因此，在符合交房條件的情況下，買受人無正當(dāng)理由逾期收房，也應(yīng)當(dāng)視為開發(fā)商已經(jīng)將房屋交給了買受人，買受人不僅應(yīng)當(dāng)承擔(dān)房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，而且也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)自開發(fā)商通知交房之日起該房屋的物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用。
2、業(yè)主逾期未收房，物業(yè)費(fèi)由誰承擔(dān)?
從常理判斷，交鑰匙或者交房卡后，房屋買受人才能進(jìn)入房間，因此，司法實(shí)踐中常常會采取“交鑰匙”作為一手房的交付標(biāo)志。但是如果房屋買受人延期收房或者拒絕收取鑰匙，將會造成開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)。因此，實(shí)踐中為規(guī)避上述問題的產(chǎn)生，開發(fā)商往往會在商品房預(yù)售合同中增加一條：逾期不辦理房屋驗(yàn)收交接手續(xù)，經(jīng)書面催告一次仍未來交驗(yàn)的，催告書約定的驗(yàn)收交接日之第二日起該房屋視為轉(zhuǎn)移，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任由買受人承擔(dān)。這一條款意味著，只要在庭審過程中提交了《商品房交付通知書》以及催告證明，即可向房屋買受人主張物業(yè)費(fèi)。
商品房預(yù)售合同屬于開發(fā)商擬定并反復(fù)使用的格式合同，這種約定是否完全有效呢?其實(shí)，判斷該條款是否可以直接適用需要分成兩類情況進(jìn)行討論：第一種情況是房屋買受人在沒有任何理由不收房的，這種情況下應(yīng)當(dāng)判定業(yè)主主觀上存在“惡意”，進(jìn)而直接適用商品房預(yù)售合同的約定，該房屋視為轉(zhuǎn)移，并由買受人承擔(dān)物業(yè)費(fèi);第二種情況是房屋存在質(zhì)量問題，那么就需要判定該房屋存在質(zhì)量問題的嚴(yán)重程度，是否符合交付標(biāo)準(zhǔn)。如果房屋符合交付標(biāo)準(zhǔn)，例如已經(jīng)取得《住宅交付使用許可證》，或者雖然存在質(zhì)量問題但不影響實(shí)際居住使用的，仍然應(yīng)當(dāng)認(rèn)定由買受人承擔(dān)物業(yè)費(fèi)，反之，則應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商承擔(dān)物業(yè)費(fèi)。
