核心內(nèi)容：房地產(chǎn)買賣投資，是現(xiàn)今比較熱門的一個投資方向。由于中國人傳統(tǒng)以來對于房產(chǎn)的看重，使得中國的房地產(chǎn)市場不斷的升溫，下面，滬律網(wǎng)胡培為您詳細(xì)介紹有關(guān)房地產(chǎn)買賣投資的相關(guān)內(nèi)容。
投資房地產(chǎn)的方式、程序規(guī)定
一、投資獲得房地產(chǎn)的一般方式
從一般意義上講，投資者投資房地產(chǎn)，主要有兩條途徑、四種方式。 兩條途徑是指：基本建設(shè)途徑和房地產(chǎn)開發(fā)途徑。四種方式是指：基本建設(shè)途徑中的基本建設(shè)式;房地產(chǎn)開發(fā)途徑中的樓宇購買式、合作開發(fā)式和股權(quán)購買式。當(dāng)然，對于基本建設(shè)途徑中進(jìn)行建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目也可以采取購買、合作或股權(quán)收購的方式，只是對這類性質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目或樓宇采取這些方式不具有典型意義，而且如果這樣做，多數(shù)情況是改變了這些房地產(chǎn)項(xiàng)目或樓宇的性質(zhì)，即轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)或使其進(jìn)入房地產(chǎn)市場。故綜合比較，在現(xiàn)行的法律、法規(guī)框架下，進(jìn)行房地產(chǎn)投資的一般方式有如下四種：
方式一：基本建設(shè)式。這里所稱的基本建設(shè)，是指按基建程序進(jìn)行報建的方式，建設(shè)自用的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 方案評價：這種建設(shè)方式是在房地產(chǎn)開發(fā)市場化之前，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的主要方式。房產(chǎn)地開發(fā)市場化之后，國家法律和地方法規(guī)、規(guī)章對基本建設(shè)方式進(jìn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)有嚴(yán)格的條件限制，這些條件主要有三個方面：一是投資主體的限制。一般應(yīng)是國家機(jī)關(guān)、全民所有制的事業(yè)單位或企業(yè)單位;二是項(xiàng)目性質(zhì)和用途的限制。一般應(yīng)是不進(jìn)入房地產(chǎn)市場的自用、公益性質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。如國家投資的公用事業(yè)項(xiàng)目等，前述機(jī)關(guān)、事業(yè)單位純粹自用公益性質(zhì)的樓宇建設(shè)項(xiàng)目;三是各地已停止辦理經(jīng)營性項(xiàng)目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓手續(xù)(下稱“停止國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓規(guī)定”)。除非符合特定條件或經(jīng)政府特批，通過協(xié)議出讓方式取得經(jīng)營性項(xiàng)目的國有土地使用權(quán)已不可能。
方式二：樓宇購買式。具體做法是：投資人審查一家房地產(chǎn)開發(fā)商的資質(zhì)、該房地產(chǎn)開發(fā)商所開發(fā)的樓宇的法律狀態(tài)，并考查該寫字樓的地理位置、建筑風(fēng)格等狀況，如認(rèn)為符合投資人的意圖，則投資人與該房地產(chǎn)開發(fā)商建立商品房買賣法律關(guān)系，通過商品房買賣程序獲得樓宇的全部權(quán)利。 方案評價：這種方式最為簡便。相當(dāng)于對某特定地區(qū)正在進(jìn)行開發(fā)尚未出售的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全面考查，在法律上、經(jīng)濟(jì)上和技術(shù)上進(jìn)行分析和論證。在此基礎(chǔ)上，選擇一家有實(shí)力的開發(fā)商開發(fā)的符合投資人意愿的項(xiàng)目，與其談判達(dá)成購買合約。 不足之處是：擬購房產(chǎn)所在項(xiàng)目已完成相關(guān)法律程序的審批，其規(guī)劃、建設(shè)等事項(xiàng)已很難更改。對于已建設(shè)完工的項(xiàng)目的狀況，只能在現(xiàn)有市場中進(jìn)行選擇，不能以自己的意愿進(jìn)行所需樓宇的設(shè)計和建設(shè)。對于未建設(shè)完成之房地產(chǎn)項(xiàng)目，則又存在著預(yù)購商品房的風(fēng)險。
方式三：合作開發(fā)式。具體做法是：如投資人本身不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)和相關(guān)經(jīng)營范圍，則選擇一家有相應(yīng)資質(zhì)、實(shí)力和資源的的房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行合作。這種合作既可以是建立合資、合作的房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目公司，也可以是通過合作協(xié)議的方式進(jìn)行約定。具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的合作方回收其先前投資并獲得其應(yīng)得之利潤，而投資人則取得雙方合作開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目樓宇的全部產(chǎn)權(quán)。雙方各得其所。方案評價：合作開發(fā)式的本質(zhì)仍是對雙方合作開發(fā)項(xiàng)目之樓宇的購買。這種方式區(qū)別于樓宇購買式的主要優(yōu)點(diǎn)是投資人的可控制性增加了。樓宇購買式是買成品，最多只是定作而已。而在合作開發(fā)式中，投資人直接進(jìn)入項(xiàng)目開發(fā)的過程之中，可以對合作開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目依不同的合作開發(fā)方式，實(shí)施不同程度的控制。通過合作開發(fā)，投資人可以對合作開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本、設(shè)計理念、建設(shè)風(fēng)格、樓宇的功用等按自己的意愿進(jìn)行創(chuàng)作。不足之處是：合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及到與合作對方的合作，法律關(guān)系及協(xié)作配合比樓宇購買式相比要更復(fù)雜一些。如果進(jìn)行合作開發(fā)，投資人將要投入大量的人力、物力和財力。另外，合作開發(fā)房地產(chǎn)有兩種方式，即不成立項(xiàng)目公司的合作開發(fā)方式和成立項(xiàng)目公司的合作開發(fā)方式。如采用后一種合作開發(fā)方式，則停止國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓規(guī)定將會構(gòu)成一個障礙。
方式四：購買股權(quán)式。具體做法是：由投資人或投資人的關(guān)聯(lián)公司對于一家已經(jīng)存在或擬創(chuàng)設(shè)的房地產(chǎn)公司的股權(quán)進(jìn)行全面收購。通過收購該房地產(chǎn)公司的股權(quán)，而實(shí)現(xiàn)對該公司開發(fā)建設(shè)或擁有的房地產(chǎn)項(xiàng)目或樓宇的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。方案評價：這種方式比較前兩種方式而言，最大的好處在于，投資收購房地產(chǎn)公司的股權(quán)，投資人不發(fā)生直接購買或通過合作方式獲得房地產(chǎn)權(quán)利而產(chǎn)生的購房置物業(yè)的稅費(fèi)。不足之處有三個方面，一是投資人對購置股權(quán)而擁有的房地產(chǎn)權(quán)利比較間接;二是對一家公司股權(quán)的收購，投資人需與另一家關(guān)聯(lián)公司聯(lián)手進(jìn)行，投資人與該關(guān)聯(lián)公司的關(guān)系將對投資人對間接購置的房地產(chǎn)的使用和處置產(chǎn)生一定的影響;其三，如不是對一個現(xiàn)成的房地產(chǎn)公司的股權(quán)進(jìn)行收購，而是成立一個項(xiàng)目公司再去收購其股權(quán)，則停止國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓規(guī)定也會構(gòu)成一個障礙。
二、對投資者的初步建議與工作程序設(shè)計
我們建議，在作出方案選擇之前，有必要詳細(xì)了解房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)狀情況，以分析是否有停止國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓規(guī)定的例外之處，爭取從合作主體的途徑獲得房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地使用權(quán)，在這個基礎(chǔ)上再進(jìn)行合作開發(fā)或委托開發(fā)。如若不可行，則參加土地交易市場的公開交易，以招標(biāo)、拍賣或掛牌的方式爭取項(xiàng)目。只是這樣，獲得投資者想取得的項(xiàng)目用地的土地使用權(quán)，就存在著很大的不確定性。當(dāng)然，如采取以上兩種方式都有困難或須付出較大代價，則建議投資者另行尋找新的項(xiàng)目或設(shè)計其他可行的方式。
鑒于以基建程序進(jìn)行房地產(chǎn)投資不具有典型意義，本文僅就前述第二至第四種方案進(jìn)行分析。
1、樓宇購買式的工作程序
(1)對某地正在進(jìn)行開發(fā)尚未出售的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全面考察;
(2)對收集到的正在進(jìn)行開發(fā)尚未出售的房地產(chǎn)項(xiàng)目資料，從法律上、經(jīng)濟(jì)上和技術(shù)上進(jìn)行分析和論證;
(3)選擇一至幾家房地產(chǎn)開發(fā)商及房地產(chǎn)項(xiàng)目，并對房地產(chǎn)開發(fā)商的資質(zhì)及其所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的法律狀態(tài)進(jìn)行重點(diǎn)分析考查;
(4)與初步選定的房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行意向性接觸和商談;
(5)通過意向性接觸和商談，進(jìn)一步了解和落實(shí)購買對象，并與其展開實(shí)質(zhì)性談判;
(6)達(dá)成樓宇購買一致意見，形成合意并簽署商品樓宇買賣契約;
(7)履行付款與房地產(chǎn)驗(yàn)收交付;
(8)產(chǎn)權(quán)過戶，獲得房屋所有權(quán)證書和國有土地使用權(quán)證書。
(9)委托或進(jìn)行物業(yè)管理，進(jìn)住、使用并經(jīng)營該房地產(chǎn)。
2、合作開發(fā)式的工作程序
(1)對作為合作主體的房地產(chǎn)開發(fā)商的資質(zhì)及其所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的法律狀態(tài)進(jìn)行分析考查;
(2)在分析考查的基礎(chǔ)上，確定合作開發(fā)的策略與模式;
(3)與合作主體展開實(shí)質(zhì)性談判并達(dá)成書面合作協(xié)議;
(4)依書面合作協(xié)議對合作開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目從設(shè)計、施工、重大設(shè)備的采買等各方面實(shí)施控制;
(5)履行付款與房地產(chǎn)驗(yàn)收交付;
(6)產(chǎn)權(quán)過戶，獲得房屋所有權(quán)證書和國有土地使用權(quán)證書。
(7)委托或進(jìn)行物業(yè)管理，進(jìn)住、使用并經(jīng)營該房地產(chǎn)。
3、購買股權(quán)式的工作程序
(1)對擬作為股權(quán)購買對象之房地產(chǎn)項(xiàng)目公司(下稱“項(xiàng)目公司”)及其所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的法律狀態(tài)進(jìn)行分析考查;
(2)在分析考查的基礎(chǔ)上，確定購買股權(quán)的策略與模式;
(3)選定項(xiàng)目公司或選定設(shè)立項(xiàng)目公司的合作對象，參與項(xiàng)目公司的設(shè)立;
(4)與關(guān)聯(lián)公司就購買項(xiàng)目公司股權(quán)的方式進(jìn)行協(xié)商并達(dá)成書面協(xié)議;
(5)與項(xiàng)目公司的股東進(jìn)行實(shí)質(zhì)性談判并簽訂項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議;
(6)對項(xiàng)目公司名下進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目從設(shè)計、施工、重大設(shè)備的采買等各方面實(shí)施控制;
(7)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)完畢、完成竣工驗(yàn)收并將房地產(chǎn)項(xiàng)目的權(quán)屬證書辦至項(xiàng)目公司名下;
(8)辦理項(xiàng)目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓的工商登記手續(xù);
(9)通過對項(xiàng)目公司進(jìn)行管理或與其建立相應(yīng)的法律關(guān)系，達(dá)到對項(xiàng)目公司名下房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的目的。
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