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2005年2月，某房地產(chǎn)開發(fā)商將對(duì)即將竣工的某花園小區(qū)進(jìn)行預(yù)售， 因?yàn)樵撻_發(fā)商打出的預(yù)售廣告聲稱凡是購(gòu)買該小區(qū)的商品房前100位都可享受更優(yōu)惠的購(gòu)房?jī)r(jià)，所以在預(yù)售頭一天我就到該小區(qū)售樓中心與該公司簽訂預(yù)售合同。合同約定開發(fā)商至遲于2005年9月30日前交房，逾期交房按日房屋總價(jià)款萬(wàn)分之五支付違約金，如果逾期30日以上，作為購(gòu)房者有權(quán)單方面解除合同，但不可抗力因素除外。
但直到2005年11月，小區(qū)建設(shè)仍未完工，開發(fā)商自然也未能如期交房。我和其他一些購(gòu)房者一同找到開發(fā)商要求解除合同，并要求其承擔(dān)違約責(zé)任，但卻遭到開發(fā)商的拒絕。其辯稱，之所以遲延交房是由于不可抗力造成的，本來(lái)按規(guī)定工程應(yīng)在9月30日前完工，但是今年雨水大，七、八月份連續(xù)下了幾場(chǎng)暴雨，致使無(wú)法施工。雖然下暴雨是事實(shí)，但我卻不同意開發(fā)商的說法，我們認(rèn)為開發(fā)商應(yīng)當(dāng)早就預(yù)料到這種情況，不屬于不可抗力。
請(qǐng)問：下雨是否構(gòu)成開發(fā)商未能如期交房的不可抗力?開發(fā)商是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任? (咨詢者：李先生)
胡崇國(guó)律師專線解答
李先生，可以肯定的一點(diǎn)是，連續(xù)下暴雨不能構(gòu)成開發(fā)商未能如期交房的不可抗力，開發(fā)商應(yīng)對(duì)其逾期交房的行為承擔(dān)違約責(zé)任。
我國(guó)《合同法》第117條規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。”同時(shí)，該法第118條規(guī)定：“當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕可能給對(duì)方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。”可見，房地產(chǎn)開發(fā)商要免責(zé)必須具備以下幾個(gè)要件：(1)免責(zé)事實(shí)必須構(gòu)成不可抗力; (2)免責(zé)事實(shí)必須是雙方簽訂合同后履行期限屆滿之前發(fā)生的;(3)開發(fā)商必須將發(fā)生不可抗力的事實(shí)及時(shí)通知購(gòu)房者并出具證明。
事實(shí)上，天氣因素對(duì)施工進(jìn)度確實(shí)有嚴(yán)重的影響，但是風(fēng)雨天氣應(yīng)當(dāng)屬于正常的天氣現(xiàn)象，作為開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)前，就應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐奶鞖庥涗洝⒔Y(jié)合氣象部門對(duì)未來(lái)天氣狀況的預(yù)測(cè)，合理預(yù)計(jì)工期，確保能在所承諾日期前順利完工交付。
因此，開發(fā)商遇到的下雨天氣不構(gòu)成不可抗力事由。況且，即使真的遇到屬于不可抗力的事實(shí)，也應(yīng)及時(shí)告知購(gòu)房者，否則也不能完全免責(zé)。所以，開發(fā)商的逾期交房構(gòu)成違約，其應(yīng)承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任。
癥結(jié)所在
本問題的癥結(jié)在于咨詢者不清楚什么情況下構(gòu)成開發(fā)商未能如期交房的不可抗力事由。
律師提醒與注意事項(xiàng)
在購(gòu)房時(shí)，應(yīng)仔細(xì)分析閱讀開發(fā)商所提供的合同條款。在現(xiàn)實(shí)房產(chǎn)交易中，開發(fā)商常以以下兩個(gè)理由作為不可抗力的免責(zé)條款：一是施工過程中遇到了重大的困難不能解決，二是市政配套的批準(zhǔn)與安裝的延誤。其實(shí)，這兩種情況都不能構(gòu)成不可抗力的免責(zé)條款，開發(fā)商試圖用此種條款將這些風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，所以務(wù)必要加以鑒別，維護(hù)自己的合法權(quán)益。
法律鏈接
《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十七條、第一百一十八條
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