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2005年初，我在市區購買一套三居室的期房，房屋預售合同約定的交房時間為2005年12月1日，并對逾期交房的違約責任作出了明確的規定。但由于開發商的資金遲遲不能到位，直到2006年1月30日時，樓房才只蓋了一半。更讓我感到不安的是，當向開發商詢問房子何時才能完工時，他們竟不能給我一個準確的答案。考慮再三，我決定解除與開發商的合同，但是我與開發商在合同中并未約定合同解除的事項。
請問：我有權解除合同嗎?我可以要求開發商賠償我的哪些損失?
律師專線解答
購房合同一經簽訂，房地產公司就應當嚴格依照合同約定的期限交付房屋。如果逾期未交付，就要承擔違約責任;如果逾期未交付達到一定的期限，購房者還可以要求退房，并要。求開發商賠償損失。
第一，您首先應對開發商進行催告，責令其在一定期限內交房;如果開發商還不能交付，則您可以據此解除合同。根據《合同法》第94條第(三)項的規定，當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行，當事人可以解除合同。在您咨詢的這一事件中，雖然您與開發商并沒有約定合同解除的事項，但是開發商逾期未交房確實存在遲延履行的事實，所以您可以根據上述規定解除合同，但必須滿足法定要件，即您在第一次催促開發商交房時起，一定的合理期限內就有要求退房的權利。這個合理期限是多久，我國相關司法解釋也有規定，即經過催告的期限。同時，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條第1款明確規定：“根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。”
第二，您可以要求開發商支付違約金，返還您已交付的購房價款并賠償您由此遭受的損失。我國《合同法》第97條規定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。”鑒于開發商的違約行為，您可以要求其返還購房款并賠償損失，具體包括：(1)購房款;(2)因簽署買賣合同實際支出的費用，如印花稅等;(3)從您交房款之日起到返還房款時止按銀行存款利率支付利息;(4)由于您與開發商在房屋預售合同上約定了違約金條款，其理應支付相應的違約金。
癥結所在
本問題的癥結在于咨詢者對逾期交房開發商應承擔的責任問題認識不清楚。
律師提醒與注意事項
廣大購房者應該認識到在簽訂房屋買賣合同時，最好將解除合同的條件或情形寫進合同中去。這樣如果出現了合同中約定的情形，購房者就可以據此要求解除合同，既簡單又省事。另外，交房日期也是商品房買賣合同中一個至關重要的條款，廣大購房者在簽訂購房合同時一定要充分重視這個條款，并要堅決要求開發商在書面合同中寫明，而不能輕信他們的口頭承諾。
還需要提醒廣大購房者的一點是，合同解除權也有時效。如果法律規定或當事人約定了解除權行使期限，屆滿后當事人不行使的，該權利消滅;如法律沒有規定且當事人間也沒有約定解除權行使期限的，經對方催告，在合理期限內不行使，該權利也會消滅。
對于因開發商逾期交房而不得不臨時租房居住的購房者來說，除了要求開發商賠償有關房屋的損失外，還可以將所支出的房租作為自己由于逾期交房所遭受的實際損失向開發商要求賠償。
法律鏈接
《中華人民共和國合同法》第九十四條、第九十七條
最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條
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