咨詢熱線內容
我姓柳，是一名中學教師。經過我和丈夫幾年的努力工作，家中已有一筆不少的積蓄。正好兒子也到了談婚論嫁的年齡，于是我們便決定給兒子買套房。經過篩選，我們選中位于市郊一處正在建設中的三居室。與開發商談妥價格后，當即簽訂了房屋預售合同。合同約定的交房時間為2005年10月1日前。
2005年5月，兒子告訴我，他女朋友在11月份要出國，所以在此之前就要結婚。我心里暗自慶幸，交房應該還采得急。但此時我卻得到一個讓我吃驚的消息：我們所認購的房屋，開發商至今還未辦理商品房預售許可證，后經我到市房產管理部門核實屬實。我向開發商詢問此情況，并要求退房，但其告訴我這只是程序瑕疵問題，不影響合同效力。
請問：我可否以開發商未取得預售許可證為由主張合同無效?
律師專線解答
柳女士，對于您提出的問題我可以明確地告訴您：開發商未取得商品房預售許可證就與您簽訂房屋買賣合同的行為是無效的，您可以據此解除合同，并要求開發商賠償您因此所遭受的損失。
第一，您與開發商簽訂的合同雖然建立在雙方自愿的基礎上，且已開始履行，但根據我國法律規定，開發商預售商品房時，必須取得預售許可證明。而最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條對此作了更為明確的規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”據您所述，開發商在一開始就未取得商品房預售許可證明，而且您發現后向其求證仍未取得，所以您當然可以據此請求法院宣告此房屋買賣合同無效。
第二，根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條的規定，出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求退還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款1倍的賠償責任。在該事件中，開發商從一開始就隱瞞了沒有取得商品房預售許可證明的事實，且在訴訟前開發商仍未取得商品房預售許可證。因此，完全符合法律規定的適用條件，故您除了要求開發商返還已付購房款及利息外，還可以要求其承擔不超過已付款1倍的賠償責任。
癥結所在
本問題的癥結在于咨詢者對開發商沒有取得商品房預售許可證是否能成為購房者認定房屋買賣合同無效的理由這一問題認識不清楚。
律師提醒與詿意事項
如果欲根據“商品出賣人未取得房屋預售許可證”這一點解除房屋預售合同，那么就應該盡快起訴，因為根據我國法律有關規定，如果在起訴前商品房出賣人拿到了房屋預售許可證的，此房屋預售合同仍然有效。
“防患于未然”一詞在我們購買商品房，尤其是購買期房時應該牢記在心，在簽訂房屋預售合同之前應該要求開發商或房地產經營公司出具房屋預售許可證，從而避免不必要的麻煩。
法律鏈接
最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、第九條
《中華人民共和國合同法》第五十二條
《城市商品房預售管理辦法》第六條
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