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我姓文，是一名退休職工。我現有兩處房產，一處是單位分的福利房，另一處是前年購買的商品房。老伴過世得早，為了方便照顧我，兒子搬到福利房中和我共同居住。另外那處商品房暫時空著，房產證、身份證等物由兒子保管，心想日后留給孫子使用，而房產證登記的則是我的名字。
但是，前幾天我打算去收拾那套商品房時，眼前的景象讓我大吃一驚：門口安了報箱，門上還貼了喜字，顯然已經有人居住。后跟物業核實，才知道我的房子在前兩個月已經被人買下，現在的房主姓葉。找到葉某，他聲稱自己是以市價買的房子，還拿出了房屋買賣協議和已過戶的房產證書。并回憶說原房主是一個和我年紀差不多大的老人，陪同其一起來的是一個中年男子，姓文。我回家質問兒子，他說現在房價高，賣了合適，還說以后這房子也是給他的，因為房產證已經給他了，而葉某所說的那個老人是我的親家。隨后，我又去找房產登記管理部門，他們說當時是我的兒子、一個同我年齡相仿的老人、葉某夫婦三方來辦理的房產過戶手續。還說我兒子已拿出全套材料，所以他們并沒有責任。
請問：像我這種情況，我能以自己不知情為由要求葉某夫婦將房子返還給我嗎?
律師專線解答
文老先生，從法律的角度來講，您很難要回被兒子偷賣的房屋。具體可從以下幾個方面分析解答：
第一，您將房產證和身份證交給兒子代為保管的行為應如何定性。這也是該問題的關鍵所在，如果您的此種行為是贈與，則您的兒子就可以自由處分那套商品房。根據最高人民法院《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第128條的規定，公民之間贈與關系的成立，以贈與物的交付為準。贈與房屋，如根據書面贈與合同辦理了過戶手續的，應當認定贈與關系成立;未辦理過戶手續，但贈與人根據書面贈與合同已將產權證書交與受贈人，受贈人根據贈與合同已占有、使用該房屋的，可以認定贈與有效，但應令其補辦過戶手續。上述事件中，您雖然已將房產證交與您兒子，但只是讓其暫時保管，且沒有辦理過戶手續。雖心里想著要給孫子以后使用，但并未作出明確的意思表示，所以，并不存在有效的贈與，即您兒子并沒有取得該商品房的所有權。
第二，您兒子與葉某夫婦簽訂的房屋買賣協議的效力。在您咨詢的事件中，由于您兒子并沒有商品房的合法所有權，而且沒有您的委托，屬于無權代理，且您在事后也沒有予以追認。根據我國《合同法》第48條的規定，行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發生效力，由行為人承擔責任。所以此合同對您并不發生效力。
第三，您無法行使撤銷權，要回自己的房屋。我國《物權法》第106條明確規定，無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回;除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：(1)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;(2)以合理的價格轉讓：(3)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。在上述事件中，您的兒子既出示了您的房產證、身份證，還找了一個相似的老人冒充您，再加之父子這一層關系，善意第三人葉某夫婦有理由相信您兒子有處分權。而且葉某夫婦也是以合理的市場價格購買，并辦理了相應的登記手續，故爭議房屋的所有權應歸葉某所有，您無權主張收回房屋。對于您因此所造成的損失，您只能要求您的兒子予以賠償。
癥結所在
本問題的癥結在于咨詢者對無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人是否有權追回這一問題認識不清楚。
律師提醒與注意事項
需要提醒的是，欲使自己的權益不受侵害，就應該有意識保護好重要物品，以免被人冒用。另外，如果您愿意，可以根據我國《合同法》和《民法通則》的規定，向您的兒子主張權利，要回房款，獲得賠償。
法律鏈接
最高人民法院《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第一百二十八條
《中華人民共和國合同法》第四十八條
《中華人民共和國物權法》第一百零六條
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