咨詢熱線內容
我姓葉，2002年從加拿大留學回國后，向銀行貸款200萬元做軟件開發生意。但是由于對國內市場認識不足，第一筆投資就失敗了，公司破產致使銀行的貸款無法償還。而我自己也必須從頭做起，償還貸款。2004年，叔叔從加拿大寄給我一筆錢，說過兩年要回國安享晚年，讓我幫他買套別墅。經過挑選，我幫他選中位于市郊的一處價值200萬元的房產。簽合同時，叔叔因為有事沒能回國，所以讓我先以自己的名義代其簽訂房屋買賣合同并辦理房產證，等他回國后再行變更。
按照叔叔所托，我辦理了一切手續，并將這套房子的房產證寄給了叔叔，我的生活又回到了原來的軌道。但2005年1月的一天，我突然接到銀行的電話，具體內容是說他們懷疑我藏匿財產，拒不償還銀行債務，而用來購買豪華別墅，還說要向法院起訴我，查封房產申請拍賣。這可把我嚇壞了，連忙向銀行解釋，說明那套別墅的所有權是歸我叔叔所有，我只是代他辦理手續而已。但銀行方面根本不相信，認為代理必須是以被代理人名義實施的，而我卻是以自己名義代辦的，所以堅持要起訴。我真是萬分著急，明明是替叔叔登記購房，結果卻惹來這么多麻煩。
請問：我該怎么辦呢?
律師專線解答
葉先生，您的情況是由于代理關系不明而導致債權債務關系權屬難以劃分，所以只要證明您和您叔叔是代理關系即可，您的債務關系自然就不會影響到您叔叔行使房屋所有權。
根據我國《民法通則》第63條第2款的規定：“代理人在代理權限內，以被代理人的名義實施民事法律行為。被代理人對代理人的代理行為，承擔民事責任。”這里所說的就是代理人以被代理人名義實施民事活動的行為，這稱為狹義的代理或直接代理。而根據我國《合同法》第402條的規定，代理還包括間接代理的情況，就是代理人在代理權限內以自己的名義與第三人實施民事法律行為，其行為后果由本人承受， 這是廣義的代理。您和您叔叔的關系就屬于間接代理，您為代理人，您叔叔是被代理人，開發商是第三人，所以銀行認為您不是叔叔代理人的觀點是錯誤的。
這樣，事情就很清楚了，您與叔叔只是代理關系，別墅的所有權屬于您叔叔所有。即使是您以自己的名義簽訂合同，房產證上的名字也是您，這并不能說明別墅的所有權歸您，所以銀行一方也就不能訴請法院對其查封、拍賣。
癥結所在
本問題的癥結在于咨詢者對代理的相關問題不清楚。
律師提醒與注意事項
雖然您可以以代理關系的存在為由主張銀行不能對別墅進行查封、拍賣，但是您還得找出足夠的證據來證明這種間接代理關系的存在，否則將會承擔敗訴的風險。對此，您可以和叔叔補辦一個委托合同，并找出知情的第三人或當時的通訊記錄來舉證，這樣才會有勝算的把握。
這件事情提醒我們，無論是親戚還是朋友委托您辦事情，千萬要按法律規定的程序簽訂委托書，最好去公證機關公證或找第三人充當證明人，這樣才能做到有理有據，防患于未然。
法律鏈接
《中華人民共和國民法通則》第六十三條、第六十四條
《中華人民共和國合同法》第四十八條、第五十一條、第四百零二條、第四百零三條
房產交易法律問題相關知識，推薦閱讀：
我有權要回被兒子偷賣的房屋嗎?
離婚后單位新集資房該如何處理？
商品房預售合同登記備案費應由誰承擔?
