咨詢熱線內容
2005年1月，我與某房地產公司簽訂商品房預售合同，交齊了所有的款項，并于年底拿到房屋鑰匙。隨后不久，我們便住進了新家。小區的配套設施和物業的服務都讓我們非常滿意，但有一件事情讓我非常不安。搬入新居后近一年的時間內，我曾幾次找開發商要求辦理房產證，但他們始終以各種借口推脫。由于我們當時簽合同時沒有對房產證的交付時間作出明確的約定，所以我也只能無限期的等待。
2006年2月，我就此事詢問有關部門，得到的結果讓我大吃一驚：原來我所購買的房子早已在賣給我之前就被該房地產公司抵押給銀行作二期項目開發，在其清償貸款之前，我根本拿不到房產證。另據我所知，二期開發所占土地由于審批存在問題現已停工，這就意味著我取得房產證是遙遙無期了。
請問：面對這種情況，我該怎么辦? (咨詢者：彭先生)
律師專線解答
彭先生，您不必為此而擔心，法律會維護您的合法權益。對于您所咨詢的問題，可從以下兩個方面進行詳細解答：
第一，您可以要求退房。根據我國《合同法》第54條第2款的規定，一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。在您咨詢的上述事件中，該房地產公司在與您簽訂合同時，并沒有將該房產已抵押給銀行的事實告訴您，這一事實直接影響您權益的實現。可見，該房地產公司的隱瞞行為已構成欺詐，您可以以此為由向人民法院提起訴訟申請撤銷合同，要求退房。
第二，您所遭受的損失應由房地產公司賠償。根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條的規定：“出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：(1)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;(2)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;(3)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。”如前所述，房地產公司向您隱瞞了該房屋已抵押的法律事實，根據上述規定，您不僅可以要求房地產公司返還您已付的購房款及利息，賠償您因此造成的損失，還可以要求其承擔不超過己付購房款一倍的賠償責任。
癥結所在
本問題的癥結在于咨詢者對購買抵押房后能否要求退房這一問題不清楚。
律師提醒與注意事項
在此提醒廣大購房者，在購房時不僅要看“五證”是否齊全，還必須認真查看開發商提供的土地使用權證的其他項權利一欄有無抵押記錄，維護自己的合法權益。
房產證是房屋所有權的憑證，所以在房屋買賣合同中一定要附上交付房產證期限的條款。
如發現房地產公司、開發商或銷售商有欺詐行為時，必須自知道之日起或應當知道撤銷事由之日起一年內行使撤銷權，否則對合同的撤銷權就會自動喪失。
法律鏈接
《中華人民共和國合同法》第五十四條
高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條
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