咨詢熱線內容
2004年1月，我在某報紙上看到安居房地產公司的售樓廣告，覺得條件和價格都很合適，在看完樣板房后就與銷售代理商簽訂了《房產認購意向書》。該意向書規定我必須先向房地產公司支付6萬元的房屋認購金(樓房;總價為25萬元)，并約定在20天內簽署《預售商品房買賣合同》。
后來， 由于一些特殊方面的原因，我打算換一套大一點的房子。考慮到與開發商還未簽訂合同，于是找到他們說明情況，要求其退還我預交的6萬元認購金。可銷售商卻說房屋認購金就是認購定金，根據法律的規定，如果合同雙方中任何一方由于自身原因要求解除合同，定金將不予返還。對此，我疑惑不解，在簽《房產認購意向書》時，銷售商也沒有告訴我房屋認購金就是定金啊，怎么才幾天的時間我的6萬元錢就被銷售商“沒收了”呢?
請問：房屋認購金就是定金嗎?我的錢還能要回來嗎? (咨詢者：王先生)
律師專線解答
王先生，您提到的這個問題是眾多購房者在房屋買賣中經常遇到的問題，有些開發商和銷售商利用購房者對法律規定的理解不是很清楚來偷換概念。這里可以明確告訴您，您所簽的《房產認購意向書》中所提及的“房屋認購金”并不屬于定金，您所交付的錢款也可悉數要回。
第一，我國《擔保法》，第89條規定：“當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。”但是該規定的前提是存在“雙方約定”。“定金”是必須明確在合同中寫明的，而在您簽署的《房產認購意向書》中根本未出現“定金”的字眼，所謂的“房屋認購金”充其量也只能算預付款，而預付款交付后當事人不履行合同的，并不發生喪失預付款的效力。
第二，我國《擔保法》第91條還規定：“定金的數額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的百分之二十。”據您所述，您所簽訂的意向書約定的6萬元已經超過了全部購房款即25萬元的百分之二十，以這個角度看銷售商所持的“房屋認購金即定金”的觀點也是站不住腳的。
綜上，您可以要求銷售商退還您交付的6萬元錢款。
癥結所在
本問題的癥結在于咨詢者對定金的構成以及房屋認購金是否具有定金性質的問題認識不清。
律師提醒與注意事項
法律法規沒有直接規定認購書應具備的主要條款。一般認為，認購書具備“當事人、簽訂買賣合同的時間、地點、認購的房屋位置、面積及價格”等條款，便可認定為有效。定金作為合同擔保條款，從理論上講，不是認購書的必備條款。但是，沒有定金條款，認購書起不到有效的約束作用，失去其意義。所以，實際操作中定金與認購書密不可分。
認購書中經常會出現“訂金”、“押金”、“留置金”、“擔保金”、“保證金”、“訂約金”等字樣。這些名稱是否具有定金效力，要根據具體情況而定。根據最高人民法院《關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第118條規定，對于僅有上述稱呼而沒有在認購書中約定它們具有定金性質的，不具有定金效力。
法律鏈接
《中華人民共和國擔保法》第八十九條、第九十一條
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