房屋的出典、承典俗稱房屋典當，實質上，典和當是有著很大區(qū)別的。
“當”屬于質權，和抵押權同屬擔保物權。而“典”屬于用益物權。《擔保法》頒布實施前，我國長期實行廣義的抵押權，把質權也歸入抵押權。但自從《擔保法》頒布實施后，質權已明確為動產質押，不易再與房屋典當混淆。且典權是一種權利，而典當則兼有行為的含義，能更為確切地反映房屋出典和承典雙方的這種關系。再則，無論是民間還是業(yè)內人士，都習慣于將這種關系稱之為典當。
房屋典權是房地產他項權利的一種，但是從上世紀50年代末以后，民間的典權已較為少見。在物權法的立法中，梁慧星稿物權法草案建議稿為典權設了專章。
由于自上世紀50年代以后，無論在內地還是我國臺灣地區(qū)，典權的設定都已非常稀少，一些學者因而主張不再設立典權。但是，我國典權制度的存在有其特殊的歷史原因。近幾年來，也有少量的房屋典權逐步產生，在對這些為數不多的典權進行權屬登記時，已經出現了一些問題，也還有少數歷史遺留的典權問題有待解決。
在我國，房屋典當已有很長的歷史，唐代的法律己確認了土地的典、買制度。建國初至50年代末，房屋典當較為盛行，當時政府管理部門是以“官契”的方式來確認這種典當關系的。而后，由于土地所有權制度的改變、房地產管理法等法律的實施，新的權屬登記制度的建立，在典權的管理中已有一些問題需要明確，其中，主要是與典權有關的幾個法律問題。
1、典權的優(yōu)先權問題。典權是以使用和收益為內容的物權，與抵押權同屬物權中的限制物權。按民法原理，典權和抵押權都應當優(yōu)于債權，同樣地具有追及效力和優(yōu)先權。就典權的性質來看，承典的房屋同時作為出典人歸還典金的保證，使典權兼有擔保物權的一些特點。但現行的法律只對抵押權的優(yōu)先權作出了規(guī)定，而對典權的優(yōu)先權則未加規(guī)定。如果出現出典人有多個債權人或出典房屋被查封時，典權人的這種權利還沒有直接的規(guī)定來予以保證。
2、土地使用權是否同時典當問題。建設部權屆登記管理辦法規(guī)定了房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則‘在房產抵押時，
房屋所有權雖并不轉移，但有關的法律和規(guī)定已明確了房產抵押時土地使用權同時抵押。作出這樣的規(guī)定是為了避免在現行管理體制下，房屋所有權和土地使用權被人為地剝離。
設定典權的目的主要是取得房屋的使用權，這在表面上與房屋租賃類似。但房屋承租人并不取得土地使用權，在租賃期滿后也不會涉及土地使用權問題。因而，對典權設定時應否包括土地使用權是應當明確的。否則，易于引起爭議。如典期屆滿后出典人不回贖，經過一定的時間，法院有可能將房屋判歸承典人所有。此時則可能出現對土地使用權的爭議。我國法律法規(guī)對此雖無明文規(guī)定，但是從房地產管理法、擔保法對于房屋所有權和房產抵押的規(guī)定來看，設定房屋典權時應包括土地使用權。
3、是否要規(guī)定典期的最長期限。通常，房屋典期一般為數年，一般說來無需對典期進行限制。舊中國民法曾對典期進行限制，即典期最長不得超過30年，目的是防止有人以典當為名掩蓋房屋買賣行為。現在，除了同樣的原因外，還涉及到土地使用權問題，即至少應當規(guī)定典期不得超出該房屋所占用土地的使用權的年限。
4、典權可否用來擔保。典權人由于各種原因，會將典權用作擔保。典權作為一種權利，包括了約定期限內使用房屋的權利及期限屆滿時索還典金的權利。如不準用于擔保，顯然有損典權人的利益;如允許，典權只是一種權利而非房屋，按擔保法規(guī)定，典權抵押應屬于權利質押。而且，并不是所有權利都可以質押，而是應當“依法”。這就有兩個問題：一是應通過立法明確典權作為可質押的權利;二是在實際工作中解決如何登記或備案的問題。
5、典權的生效日期。設立典權，當事人應當訂立合同。按合同法規(guī)定：依法成立的合同，自成立時生效。合同法同時規(guī)定：法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。房屋所有權和抵押權的登記都已由法律直接規(guī)定;而對典權的設定，房地產管理法以及在此之前的私有房屋管理條例均未提及，直到建設部頒發(fā)權屬登記管理辦法，才對典權登記作出了直接的規(guī)定。如按新合同法的規(guī)定，這一辦法的立法層次還應更高一點，且應當明確典權的生效日期。此外，與房產抵押權類似的一個問題是權利的存續(xù)期限。典權和抵押權同作為房地產他項權利，只能因一定的法律行為而消滅，不存在典期屆滿典權即告消滅的問題。最高人民法院對于典期屆滿后房屋出典人長期不回贖的處理意見，就是以承認典權有效為前提，但如果能在立法中直接進行規(guī)定，則可以減少實際工作中的許多麻煩。
6、設定典權時是否可以附絕賣條款。有些出典人與承典人在合同中約定，在典期屆滿后，如出典人不回贖，房屋即歸承典人所有，俗稱絕賣。由于典價一般均低于房價，附這類條款易于損害出典人的利益。為此，我國臺灣地區(qū)的立法規(guī)定，對典期不滿15年的典房合同不準附絕賣條款。
