咨詢熱線內容
2003年2月20日，我與某房地產開發公司簽訂了一份《購房預訂協議書》，約定由我購買該公司開發的一棟高層住宅樓的住房一套，開發公司承諾在2003年5月底之前與我簽訂正式售房合同，并于2004年12月31日前將房屋交付使用。此外還約定，我必須交付5萬元的定金，其余購房款分期支付。
但直到2003年6月，開發公司并沒有通知與我簽訂正式售房合同，我多次打電話催促，但其以未取得商品房預售許可證明為由予以拒絕。我心生懷疑，前往工地了解情況，卻發現工地施工標牌上標注該住宅樓工程的竣工日期為2005年8月20日，而開發公司與我簽訂的《購房預訂協議書》中約定，其于2004年底將房交付我使用，顯然其到時不能兌觀此承諾。于是我找到該公司，提出解除合同、雙倍返還定金的要求。但開發公司卻聲稱：公司沒有取得商品房預售許可證明，所以與我簽訂的商品房預售合同應為無效。對于無效合同，公司只需退還5萬元的定金即可，不同意雙倍返還定金。此外，還稱時間還未到2004年12月31日，所以不能認定其構成違約。
請問：開發公司的說法正確嗎?其是否構成預期違約?我可以要求其雙倍返還定金嗎? (咨詢者：陳先生)
律師專線解答
陳先生，可以明確地告訴您：開發公司的說法并不正確，其已經構成預期違約，應當承擔雙倍返還定金的責任。
第一，您與開發公司簽訂的《購房預訂協議書》的性質及效力問題。根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條的規定，出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理。從您所述事實看，您與開發公司所簽訂的《購房預訂協議書》正好適用上述規定。而開發公司認為該協議是屬商品房預售合同，應適用有關商品房預售合同的規定，即最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條規定的出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。所謂商品房預售合同是指房地產開發企業在建設房屋的工程尚未竣工之前，將正在施工的房屋預先出售給購買者，而與購買者所簽訂的協議。而事實上，您與開發商所簽訂的《購房預訂協議書》只是你們雙方就簽訂商品房買賣合同相關事宜進行的約定，不是對商品房買賣結果進行直接確認，所以也不應屬于商品房買賣合同。它應當是商品房預售或買賣合同的預約合同，不能適用上述解釋第2條的規定，作為無效合同處理，應該認定購房預訂合同有效。
第二，開發公司是否構成預期違約的問題。所謂預期違約，是指在合同約定的履行期限之前，一方當事人明確表示不打算履行合同，或者雖沒有以口頭、書面等形式明確表示，但其行為表明了不履行合同的態度，如根本就沒有履行能力、始終不組織生產、轉移財產逃避義務等。據您所述，您與開發公司約定開發公司于2004年12月 31日交房，而建設工程卻于2005年8月20日才能完工，這顯然已經表明，開發公司不能履行按期交房的義務，所以其行為已經構成預期違約。根據《合同法》第94條第(四)項關于“當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的”的規定，您當然可以解除你們之間存在的合同關系。并且，您可以依據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條的規定，以房地產開發公司的違約行為導致未能訂立商品房買賣合同為由，要求其承擔雙倍返還定金的責任。
癥結所在
本問題的癥結在于咨詢者對預期違約及定金責任的有關法律規定不清楚。
律師提醒與注意事項
為能買到稱心的房子，在買房前做有關調查是有必要的，如開發商的資質、信譽、資產等，這些都反映出開發商的履約能力。有了這些了解后，再決定是否與開發商簽訂購房合同。另外，在簽訂合同時，開發商通常會給您提供合同范本，對此您務必要逐條解讀，以防開發商以合同條款規避責任。
法律鏈接
《中華人民共和國合同法》第九十四條、第一百零八條、第一百一十五條
最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、第四條
