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隨著房?jī)r(jià)的高漲，買(mǎi)房的壓力對(duì)于我這個(gè)工薪階層的三口之家越來(lái)越大。為了省一部分錢(qián)，我和丈夫仔細(xì)地商量之后，決定買(mǎi)一套兩居室的期房。這套房子的地理位置和設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)都令我十分滿意，最讓我動(dòng)心的還是相對(duì)低廉的價(jià)格。在看過(guò)樣板房以后，我們就與開(kāi)發(fā)商簽訂了一份認(rèn)購(gòu)書(shū)，約定先交2萬(wàn)元訂金認(rèn)購(gòu)該房屋；如果交付后我反悔放棄認(rèn)購(gòu)，那么這2萬(wàn)元也就不予退還。
交付訂金后，我時(shí)常到樓房的工地轉(zhuǎn)悠。在一次與工地包工頭的聊天過(guò)程中得知該樓盤(pán)竟還沒(méi)取得預(yù)售許可證。我趕忙四處打聽(tīng)、調(diào)查，最終證實(shí)包工頭所言不虛。于是，我找到開(kāi)發(fā)商質(zhì)問(wèn)此事，并要求其退還我交納的訂金。然而開(kāi)發(fā)商的回答卻讓我更加心急如焚：對(duì)方聲稱房屋預(yù)售許可證馬上就可以辦下來(lái)，但如果我放棄認(rèn)購(gòu)的話，根據(jù)所簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的規(guī)定，2萬(wàn)元錢(qián)將不予返還。
請(qǐng)問(wèn)：開(kāi)發(fā)商的說(shuō)法是否正確?我能否要回2萬(wàn)元訂金?
律師專線解答
首先，根據(jù)我國(guó)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第6條的規(guī)定，商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售，當(dāng)然也就不能收取訂金。據(jù)您所述，開(kāi)發(fā)商還未取得預(yù)售許可證，就開(kāi)始進(jìn)行房屋預(yù)售，這顯然違反了上述法律規(guī)定。據(jù)此可以斷定，您與開(kāi)發(fā)商簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)為無(wú)效，您作為無(wú)過(guò)錯(cuò)方，根據(jù)我國(guó)《合同法》第58條的規(guī)定，完全可以要求開(kāi)發(fā)商返還您因此支付的2萬(wàn)元訂金。
其次，“訂金”并不具有罰責(zé)性質(zhì)。此處所指的“訂金”相當(dāng)于預(yù)付款，如果合同不能履行，則應(yīng)將“訂金”如數(shù)返還，而不是予以沒(méi)收。這與我國(guó)《合同法》中所規(guī)定的“定金”是完全不同的。在上述事件中，認(rèn)購(gòu)書(shū)中關(guān)于“訂金”的約定實(shí)際上違反了法律規(guī)定，顯然是無(wú)效的。從另一角度說(shuō)，開(kāi)發(fā)商在認(rèn)購(gòu)書(shū)中只規(guī)定您如不認(rèn)購(gòu)房屋則訂金2萬(wàn)元將被沒(méi)收，而對(duì)自己一方如不能提供房屋應(yīng)該受到何種罰責(zé)沒(méi)有加以規(guī)定，這嚴(yán)重違反了合同法公平的法律原則，在此意義上這個(gè)條款也是無(wú)效的。所以，您可以向法院主張合同無(wú)效，并要求開(kāi)發(fā)商返還您的2萬(wàn)元訂金。
癥結(jié)所在
本問(wèn)題的癥結(jié)在于咨詢者對(duì)開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有取得預(yù)售許可證前能否收取訂金這一問(wèn)題認(rèn)識(shí)不清楚。
律師提醒與注意事項(xiàng)
購(gòu)房者在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同之前，一定要先看一下開(kāi)發(fā)商是否具備“五證”，購(gòu)買(mǎi)期房要先查看開(kāi)發(fā)商是否具有房屋預(yù)售許可證，否則所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，這樣您的權(quán)利很有可能會(huì)受到損害。
訂金相當(dāng)于預(yù)付款，是購(gòu)房者為了防止已看中的房屋被分售他人而給付的一部分款項(xiàng)。如果合同正式訂立，則訂金將會(huì)轉(zhuǎn)化為房款的一部分；如果合同未曾訂立還可以拿回。它與“定金”的懲罰性有本質(zhì)區(qū)別，購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)對(duì)此一定要加以區(qū)別注意。
法律鏈接
《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、第五十八條
《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條
《商品房《肖售管理辦法》第二十二條
