咨詢熱線內容
我姓古，以前在一家國營企業上班，妻子則在一家私有企業就職。結婚以后，我們借錢買了一套兩居室的房子。沒過多久，因為單位不景氣我下崗了。在妻子的鼓勵下，我開始下海經商。但苦于沒有資金，于是我們把房子抵寸甲給銀行，貸款15萬元作為流動資金。由于沒有經驗，第一筆生意以失敗告終，銀行的還款期到了我們卻拿不出一分錢。幾經周折，妻子向朋友朱某借了一部分錢，并訂立了一份合同，內容如下：(1)由朱某先替我們償還貸款，而房屋過戶在朱某名下，產權歸朱某所有；(2)我可在5年內(即2005年5月1日前)以原價買回房子，如超過5年期限則朱某可以將此房產賣給他人；(3)在我買回房子期間，我們租住朱某的房屋使用，每年交納一次房租，計4000元。協議訂立后，朱某替我們償還了貸款，但租金我們一直沒有交過，朱某也從未催要。
轉眼3年過去，因為我經常外出談生意，難以與妻子溝通，造成夫妻感情破裂，并于 2004年離婚。離婚后，我仍住在原來的小屋內。2004年1月的一天，朱某上門通知我說她已經將房賣了，并辦理了房產過戶手續，后天是交房日期，讓我馬上搬走。她給出的理由是她是房屋的所有人，想什么時候賣就什么時候賣，而且我從未交過房租，違約在先。
請問：朱某說的對嗎?我該怎么辦呢?
律師專線解答
古先生，朱某所持的觀點沒有法律依據，您對所遭受的損失有權要求其賠償，但對您欠朱某的房屋租金也應如數支付。
第一，您與朱某之間實際上形成了一種特殊的房屋買賣關系——買回合同。所謂買回合同，是指買賣雙方在合同中約定，出賣人對其出賣的標的物保留買回權的合同，即附條件的再買賣合同。當出賣人在約定或法定的期限內向買受人發出買回的意思表示后，買受人有向買回人交付原標的物的義務，同時取得受領相應價金的權利。因可歸責于買受人的事由使標的物交付不能時，買受人應負損害賠償責任。我國《合同法》并未對買回權做明確規定，但在上述房屋買回合同中，您與朱某明確約定了自合同訂立起5年內的房屋買回權，故朱某在處分已過戶到其名下的房產時應受到一定的約束，即5年內您有權以原價回購該房屋，除非您5年內沒有行使此權利或明確表示放棄，那么朱某方可將其出賣給他人。
第二，朱某的主張于法無據。誠然，從2001年簽訂房屋買賣合同以來至2004年，您并未交房租實屬違約，但如果其欲處分由您租住的房屋時，她必須先履行催告義務。朱某可以要求您在合理期限內支付租金，您逾期不支付其才可以解除合同。再者，根據《合同法》第230條的規定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利，故朱某的行為還侵犯了您對此“出租房”的優先購買權。
綜上所述，朱某擅自將您尚有買回權的出租房屋不經告知便賣與第三人，是違反合同的行為，您可以要求其承擔違約責任，并可就所遭受的損失主張賠償。至于您與朱某的房屋租賃合同雖因其行為具有瑕疵而不予解除，但對于房屋的租金您必須如數支付，否則您則因違反合同，需承擔相應的責任。
癥結所在
本問題的癥結在于咨詢者對買回合同的效力及解除的條件理解不清楚。
律師提醒與注意事項
您不僅可以要求朱某承擔違約責任，賠償損失，而且還可以根據“承租人具有以同等條件優先購買出租房的權利”而向人民法院主張朱某和第三人所簽訂的房屋買賣合同無效，從而主張房屋的優先購買權。
已簽訂的合同具有法律效力，一切行為都應遵照法律的規定和步驟進行。
法律鏈接
《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第二百二十六條、第二百三十條、第二百三十二條
