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我姓王，是四川來京的打工者。經(jīng)過多年的努力，我利用自己的積蓄在郊區(qū)購買了張某的兩間平房做點小生意，并簽訂了房屋買賣協(xié)議。協(xié)議上明確約定，張某愿將其兩間平房以5萬元的價格轉(zhuǎn)讓給我，在我交清房款之日起房屋的所有權(quán)歸我，并約定第二天辦理過戶手續(xù)。當我按照合同的約定交付了房款后，張某便將房間鑰匙給了我，但是對辦過戶手續(xù)的事卻推托說有事改日再去。
誰知沒過幾天，張某居然打電話告訴我，說他不愿意賣給我這兩間平房了，愿將5萬元房款退還給我，另外再給我500元錢作為補償。對此，我堅決予以反對，為了裝修，我已經(jīng)買好了地板磚和沙子、水泥等裝修材料。就這樣，事情僵持了下來。事隔半個月，我突然收到了法院的傳票。原來張某以房屋未辦理過戶手續(xù)為由，要求法院判令我所簽房屋買賣協(xié)議無效。
請問：我和張某簽訂的買賣房屋協(xié)議是否有效?
律師專線解答
王先生，您所遭遇的情形是許多購房者所遇到過的問題。根據(jù)我國《城市私有房屋管理條例》第9條的規(guī)定，買賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權(quán)證和身份證明，買方須持購買房屋證明，到房屋所在地房管機關辦理手續(xù)。所以房屋過戶手續(xù)是購房者是否取得房屋所有權(quán)的要件。
由于房價不斷攀升，有些房屋出讓者以利益為重，在已簽訂房屋買賣協(xié)議后，未辦理過戶手續(xù)之前反悔，將房屋出售給另外的出價高者，從而侵害到買方。但法律是公正的，當出現(xiàn)像您這樣的情況時，法律對此也作出了補救性的規(guī)定。最高人民法院法發(fā)(1993)37號《全國民事審判工作座談會議紀要》規(guī)定：“審理房地產(chǎn)案件，應尊重合同雙方當事人的意思表示。只要雙方當事人的約定不違反法律政策，不損害國家利益，公共利益和他人利益，就應維護合同的效力。”就您所講述的情況來看，您與張某簽訂的買賣房屋協(xié)議均為你們雙方自己的真實意思表示且不違反法律和社會公共利益，也無《合同法》第52條、第54條規(guī)定的合同無效或可撤銷的要件，所以此房屋買賣協(xié)議是合法有效的。況且，您交付了全部房款，張某也交付了房屋的鑰匙，視為雙方已履行合同。所以按照我國《合同法》第8條的規(guī)定，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。故您與張某簽訂的房屋買賣協(xié)議有效，且受國家法律保護，您只需同張某補辦房屋過戶手續(xù)即可。
癥結(jié)所在
本問題的癥結(jié)在于咨詢者對房屋買賣協(xié)議成立的特別規(guī)定這一問題不清楚。
律師提醒與注意事項
這里提醒廣大購房者，雖然法律對沒有辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)的房屋買賣協(xié)議在特殊情況下也承認其效力，但是在買賣房屋時，不能為了省錢、省事而不辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，只簽訂房屋買賣協(xié)議，而是應該及時辦理相關的過戶手續(xù)，否則一旦發(fā)生糾紛，舉證非常困難，合法權(quán)益很難得到保障。
法律鏈接
《中華人民共和國合同法》第八條、第五十二條、第五十四條《城市私有房屋管理條例》第九條
