裂縫問(wèn)題一直是業(yè)主和開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生糾紛的因素之一，一般情況下裂縫從產(chǎn)生部位看分為墻體裂縫和樓板裂縫。從裂縫產(chǎn)生的原因又分為沉降、溫度應(yīng)力、建筑材料、混凝土配合比、設(shè)計(jì)不完善、未認(rèn)真執(zhí)行相關(guān)施工工藝標(biāo)準(zhǔn)等幾種。
那么作為業(yè)主怎么看待裂縫問(wèn)題，房屋出現(xiàn)裂縫是不是就可以作為拒收房屋的理由呢？目前大多數(shù)業(yè)主在簽署商品房買賣合同時(shí)都會(huì)把開(kāi)發(fā)商提供建筑工程竣工備案表作為房屋交付使用的條件。筆者認(rèn)為如果開(kāi)發(fā)商已取得《北京市建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》，說(shuō)明該小區(qū)的房屋和相應(yīng)的配套設(shè)施已達(dá)到交付使用的條件。如果購(gòu)房人對(duì)該表的內(nèi)容有異議的話，可以申請(qǐng)有關(guān)部門對(duì)該表的內(nèi)容作出解釋，必要時(shí)可以提出行政訴訟。但以此為理由不接收房屋，一般情況下即使打官司業(yè)主也會(huì)敗訴的。
那么是不是出現(xiàn)了這種情況業(yè)主就只能認(rèn)倒霉了，根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第十三條的規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。”同時(shí)根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十二條：“商品房交付使用后，購(gòu)買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買人有權(quán)退房；給購(gòu)買人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。” 《商品房銷售管理辦法》第三十五條：“商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。”可見(jiàn)即使業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間完成了房屋交付使用行為，業(yè)主依然有權(quán)利根據(jù)房屋質(zhì)量問(wèn)題向開(kāi)發(fā)商提出維修及索賠要求。
那么什么樣的情況下的裂縫才算比較嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題呢？筆者認(rèn)為業(yè)主應(yīng)當(dāng)將著眼點(diǎn)放在房屋的安全性、使用性和耐久性方面，至于表面的觀感，完全可以通過(guò)二次裝修采取有針對(duì)性的技術(shù)措施予以解決。因此入住驗(yàn)收時(shí)，業(yè)主重點(diǎn)應(yīng)該
①．檢查房屋外墻是否有裂縫（有漏水的隱患）。
②．承重墻是否有裂縫，裂縫是否貫穿整個(gè)墻面且穿到背后，是否有傾斜性裂縫（有結(jié)構(gòu)安全隱患）。
③．承重墻是否有貫穿裂縫且在不同樓層墻體的同一位置均出現(xiàn)有方向、有規(guī)則的裂縫（有結(jié)構(gòu)安全隱患）。
④．檢查樓板（地面和頂板）是否有對(duì)穿型裂縫（與房屋橫梁平行的裂縫），根據(jù)《混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》第8.1.1條規(guī)定，裂縫寬度在現(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)范允許范圍(0.3mm)內(nèi)屬一般缺陷，不影響現(xiàn)澆板的承載能力。但裂縫對(duì)結(jié)構(gòu)的耐久性有不利影響。
⑤．檢查樓板（地面和頂板）是否有受力裂縫，這種情況一般出現(xiàn)在支座處的板面，或板中部的板底。此類裂縫一般表示為與墻角呈45°的裂縫、與橫梁垂直的裂縫等，這種裂縫往往不對(duì)穿，形狀外寬內(nèi)窄。應(yīng)該說(shuō)這類裂縫往往對(duì)結(jié)構(gòu)安全和耐久性都有影響，是需要業(yè)主認(rèn)真對(duì)待的。
⑥．陽(yáng)臺(tái)、雨蓬等懸挑結(jié)構(gòu)板是否有貫穿裂縫（有結(jié)構(gòu)安全隱患）
誤解1 順板裂縫都是質(zhì)量問(wèn)題？
案例：李先生在城西某小區(qū)買了套五十多平方米的小戶型，入住一年多后發(fā)現(xiàn)臥室屋頂出現(xiàn)了一條小裂縫，這讓他非常擔(dān)心，以為房屋質(zhì)量有問(wèn)題，于是他找到開(kāi)發(fā)商要求換房或退房。開(kāi)發(fā)商和質(zhì)檢部門一起來(lái)到李先生家，經(jīng)過(guò)檢測(cè)，該順板裂縫是由于天氣變化材質(zhì)收縮引起的，并不是質(zhì)量問(wèn)題，更不存在安全隱患。盡管超過(guò)保修期，開(kāi)發(fā)商還是為李先生維修了房子。
提示：屋頂裂縫是比較常見(jiàn)的問(wèn)題，但得區(qū)分對(duì)待不同情況，如果裂縫超過(guò)０．３毫米就要引起重視了，可以找相關(guān)專業(yè)人士進(jìn)行檢測(cè)。
點(diǎn)評(píng)：自家的房頂出現(xiàn)了裂縫肯定是讓人心焦的事情，不過(guò)也不用過(guò)于擔(dān)心，因?yàn)楹芏喽疾粚儆谫|(zhì)量問(wèn)題，不會(huì)影響安全。要是心里沒(méi)底，最好請(qǐng)專家看看再說(shuō)。
誤解2 墻體裂縫是基建不好？
案例：陳小姐剛從學(xué)校畢業(yè)，在父母贊助下于市中心買了套精裝小戶型，住了沒(méi)多久就發(fā)現(xiàn)客廳墻上有條一米多長(zhǎng)的裂縫，這把她給嚇壞了，以為大樓地基有問(wèn)題，趕緊找到開(kāi)發(fā)商討要說(shuō)法。開(kāi)發(fā)商找來(lái)建筑專業(yè)人士到陳小姐家一看，發(fā)現(xiàn)并不是基建質(zhì)量問(wèn)題。建筑專家的解釋是：整個(gè)大樓是全框架結(jié)構(gòu)，墻體都是填充的，由于材料不一樣，出現(xiàn)小裂縫是正
常的，并不是大樓基建有質(zhì)量問(wèn)題。聽(tīng)了專家的解釋，陳小姐才舒了口氣。
提示：現(xiàn)在很多樓盤都是全框架結(jié)構(gòu)，填充墻出現(xiàn)裂縫并不是基建不好的原因。
點(diǎn)評(píng)：“萬(wàn)丈高樓從地起”，再無(wú)良心的開(kāi)發(fā)商也不會(huì)在基建上動(dòng)歪腦筋，這畢竟是關(guān)乎人命的事。
建設(shè)部2000年6月30日頒布了《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》，該辦法規(guī)定：在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為：“1．地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；2．屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；3．供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；4．電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；5．裝修工程為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。保修費(fèi)用由質(zhì)量缺陷的責(zé)任方承擔(dān)。”這就是說(shuō)若質(zhì)量問(wèn)題在此范圍內(nèi)，開(kāi)發(fā)商或施工單位應(yīng)依約履行保修義務(wù)。“辦法”還規(guī)定：“在保修期內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財(cái)產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設(shè)單位提出賠償要求。建設(shè)單位向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責(zé)任方追償。”
