咨詢熱線內(nèi)容
2007年3月份，我和新婚的妻子購買了位于五環(huán)的一套商品房。當(dāng)初在簽訂房屋買賣合同時，樓房都已建好，但小區(qū)的配套設(shè)施還未完全建成。開發(fā)商向我們出示了其向政府規(guī)劃部門申請規(guī)劃的設(shè)計圖紙，上面有游泳池、幼兒園，而且清楚地標(biāo)明位于我樓下的是小區(qū)的物業(yè)公司。我覺得反正房屋買賣合同中約定小區(qū)規(guī)劃是按設(shè)計圖建的，也就放心簽訂了合同，交付了全部房款。
日子一天天過去，小區(qū)的配套設(shè)施也在一點(diǎn)點(diǎn)建成，我們心里的石頭也慢慢落了地。可好景不長，一天我下班回來時發(fā)現(xiàn)樓下正在裝修，一打聽才知道，樓下竟然已經(jīng)被開發(fā)商賣給別人做餐館，物業(yè)被遷到一間半地下室里。這還不算，原來的游泳池雖然開放，但卻不是開發(fā)商當(dāng)初承諾的那樣“專供小區(qū)內(nèi)住戶使用”，而是由專人在游泳池邊售票，附近小區(qū)的許多居民都可前來游泳。我想到以后每天都得忍受餐館的油煙熏烤、高分貝的噪聲就氣不打一處來，于是找開發(fā)商理論。而他們給我的答復(fù)更讓我氣憤，說設(shè)計圖中所有的配套公共建設(shè)設(shè)施一個都沒有少，完全是按照其施工的，所以并沒有違反房屋買賣合同；而對于每部分的用途開發(fā)商自己是有權(quán)限稍作更改的。
請問：開發(fā)商所持的觀點(diǎn)正確嗎?我該怎么辦? (咨詢者： 閆先生)
律師專線解答
閆先生，可以明確地告訴您，開發(fā)商所持的觀點(diǎn)在法律上是站不住腳的，這是他們推卸責(zé)任的一種說法。
根據(jù)我國《合同法》第60條第1款的規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。”對于每一個居民小區(qū)來說，都應(yīng)有其相應(yīng)的公共設(shè)施及配套設(shè)施，開發(fā)商在建設(shè)時必須按照其向政府規(guī)劃部門申請時遞交的設(shè)計圖來進(jìn)行，而小區(qū)的設(shè)計圖紙是業(yè)主與開發(fā)商簽訂的購房合同的一部分，因此開發(fā)商有按照設(shè)計圖紙進(jìn)行建設(shè)的義務(wù)。
在您咨詢的事件中，您與開發(fā)商所簽訂的合同明確約定必須嚴(yán)格按照設(shè)計圖來建設(shè)配套設(shè)施，設(shè)計圖中標(biāo)明您家樓下是小區(qū)的物業(yè)公司，而開發(fā)商卻改變其用途，賣給他人做餐館使用；原定的小區(qū)居民專用的游泳池也向小區(qū)外公眾開放，這一系列的行為都是嚴(yán)重違反合同的行為。根據(jù)《合同法》第107條的規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”因此，您可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。如果您與開發(fā)商不能達(dá)成一致意見，您還可以根據(jù)《合同法》第94條第(四)項(xiàng)關(guān)于“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”的規(guī)定解除合同，并要求其賠償您因此遭受的損失。
癥結(jié)所在
本問題的癥結(jié)在于咨詢者對開發(fā)商擅自改變小區(qū)配套設(shè)施用途是否構(gòu)成違約這一問題認(rèn)識不清楚。
律師提醒與注意事項(xiàng)
開發(fā)商向政府規(guī)劃部門申請規(guī)劃設(shè)計圖在進(jìn)行具體建設(shè)時必須嚴(yán)格遵守，如果其擅自改變規(guī)劃用途，不僅構(gòu)成違約，而且還違反了國家有關(guān)規(guī)定，會受到相應(yīng)的行政處罰。所以除了與之協(xié)商外，還可以向政府規(guī)劃部門反映情況，用行政部門的力量迫使其按照原規(guī)劃進(jìn)行。
在簽訂合同時，您一定要將有關(guān)條款的細(xì)節(jié)約定清楚，如小區(qū)中應(yīng)有哪些配套設(shè)施和公共設(shè)施，配套設(shè)施和公共設(shè)施的具體位置和用途等。如果有了這樣的約定，在發(fā)生糾紛時，問題解決起來就容易得多。
法律鏈接
《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十四條、第一百零七條
