近年來，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，越來越多的老新村進(jìn)入了二手房交易市場。這些房源大多因地段好，配套全，總價(jià)低，而受到許多初次購房者的青睞，一直以來成交量都比較大。這些老新村大多數(shù)是房改房，又稱為已購公有住房，與普通商品房不同，它是國家一種具有福利性質(zhì)的分配住房。因此，房改房在上市交易流程上也有特殊的規(guī)定，下面我們將房改房上市交易的流程和需要注意的事項(xiàng)向大家做一個(gè)簡單的介紹。
1.房改房上市交易辦理流程
(1)摸清房屋狀況、達(dá)成買賣意向。買賣雙方對房產(chǎn)的基本情況、價(jià)格、付款方式達(dá)成共識(shí)，同意進(jìn)行房屋買賣。
(2)網(wǎng)簽買賣合同。如果買賣雙方是通過產(chǎn)監(jiān)處市場科授權(quán)可以辦理全市范圍內(nèi)存量房買賣合同網(wǎng)簽手續(xù)的中介公司進(jìn)行交易的，可委托中介公司簽訂存量房買賣網(wǎng)簽合同。如果買賣雙方是自行交易的可以共同前往產(chǎn)監(jiān)處三樓大廳市場科窗口簽訂房屋買賣合同，但如果協(xié)議購買的房改房是由錫山區(qū)、惠山區(qū)、新區(qū)、濱湖區(qū)房屋登記分中心發(fā)證的，則該房屋的上市交易手續(xù)和存量房買賣合同網(wǎng)簽手續(xù)要到相應(yīng)的房屋登記分中心辦理。(惠山區(qū)存量房買賣合同網(wǎng)簽須在房管所辦理。)
(3)提出申請要求。完成上述步驟后，買賣雙方共同向產(chǎn)監(jiān)處房產(chǎn)登記窗口提出過戶申請，辦理過戶手續(xù)。如協(xié)議購買的房改房是由錫山區(qū)、惠山區(qū)、新區(qū)、濱湖區(qū)房屋登記分中心發(fā)證的，則需到相應(yīng)的房屋登記分中心辦理(惠山區(qū)的房屋也可在房管所辦理過戶手續(xù)。)產(chǎn)監(jiān)處查驗(yàn)房產(chǎn)證、土地證、身份證、結(jié)婚證、戶口本等有關(guān)證明文件，通過初步審核，對符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，開具收件收據(jù);對于不符合上市條件的房屋不予受理。
(4)繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的計(jì)算和構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的建筑年代、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)而定，主要分為三塊： = 1 \* GB3 \* MERGEFORMAT ①營業(yè)稅：根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》(財(cái)稅〔2011〕12號(hào))的規(guī)定：自2011年1月28日起，個(gè)人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。= 2 \* GB3 \* MERGEFORMAT ②個(gè)人所得稅：個(gè)人出售征收個(gè)人所得稅方式有三種，分別為：一、實(shí)際征收，房屋售價(jià)扣除購置成本及相關(guān)稅費(fèi)后，按差額部分的20%征收;二、核定征收，納稅人無法提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證、不能正確計(jì)算房屋原值的核定征收，按收房全額1%征收。三、減免個(gè)稅，條件為：滿五年且家庭唯一，家庭指夫妻雙方、唯一范圍為江蘇省省內(nèi)。 = 3 \* GB3 \* MERGEFORMAT ③契稅：根據(jù)《關(guān)于調(diào)整我省房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》(蘇財(cái)稅[2010]33號(hào))規(guī)定，契稅政策梳理如下：如房屋面積在90平方米及以下，且其家庭唯一住房的，契稅稅率為1%;如房屋面積在90平方米及以下，但不是家庭唯一住房，契稅稅率為3%;如房屋面積在90平方米以上，144平方米以下，且是家庭唯一住房的，契稅稅率為1.50%;如房屋面積在90平方米以上，144平方米以下，但不是家庭唯一住房的，契稅稅率為3%;如房屋面積在144平方米以上，無論是否為家庭唯一住房，契稅稅均為3%。
(5)貸款購房。如通過銀行貸款購房的，銀行審核批準(zhǔn)后，將在雙方完成產(chǎn)權(quán)過戶并且購買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證和房屋他項(xiàng)權(quán)證后，一次性將貸款發(fā)放到出賣方的銀行賬戶內(nèi)。
(6)最后交割。最多十個(gè)工作日，購買方可前往產(chǎn)監(jiān)處三樓領(lǐng)證窗口領(lǐng)取房屋所有權(quán)證，再前往國土部門辦理土地證，并付清所有房款，出賣方交付房屋后，雙方的二手房屋買賣流程至此全部結(jié)束。如購買的房改房是由錫山區(qū)、惠山區(qū)、新區(qū)、濱湖區(qū)房屋登記分中心發(fā)證的，則購買方需到相應(yīng)的房屋登記分中心領(lǐng)取。
2.房改房過戶時(shí)應(yīng)當(dāng)注意的問題
(1)房改房的權(quán)屬關(guān)系是否清晰。
由于房改房的福利性質(zhì)和歷史原因，房屋產(chǎn)權(quán)證上往往只寫了夫妻一方的名字，在這種情況下，購買一方一定要多留心，核對出賣方的身份證件和結(jié)婚證件確定他們?nèi)サ姆课菟袡?quán)時(shí)的婚配情況，重視書證不要偏聽偏信一面之詞，避免遭受不必要的財(cái)產(chǎn)損失。
(2)房改房中的超標(biāo)問題。
房改房是國家和單位基于職工的福利，房改售房的過程中對購房面積有嚴(yán)格的控制，人均可購房的面積是根據(jù)職工的專業(yè)技術(shù)職稱、行政級別、工齡等因素確定的，由于上世紀(jì)九十年代房改房大量集中出售而存在一些家庭享受兩次房改政策的現(xiàn)象，為糾正這種錯(cuò)誤，江蘇省于2002年出臺(tái)房改糾錯(cuò)政策，房改房上市交易的過程中，如產(chǎn)監(jiān)處根據(jù)檔案調(diào)查資料認(rèn)定購房面積超標(biāo)的，則出售方必須先將自己購買的房改房超標(biāo)問題處理完畢才可上市交易。因此，購買方所購買的房屋必須是面積沒有超標(biāo)或超標(biāo)問題已經(jīng)處理完畢的房屋。在這個(gè)問題上，購買方應(yīng)該增強(qiáng)自我保護(hù)意識(shí)，特別對曾經(jīng)購買了兩套以上的房改房的出售方加強(qiáng)警惕，在登記工作機(jī)構(gòu)確認(rèn)其具備上市條件前不能輕易一次性交付房款。
