1994年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，將國(guó)有公房產(chǎn)權(quán)出售給職工，已購(gòu)公有住房即為房改房。房改分為三種方式，第一種是低于成本價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)，產(chǎn)權(quán)由個(gè)人和單位共有;第二種是以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)，產(chǎn)權(quán)完全歸個(gè)人;第三種是以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)，產(chǎn)權(quán)也歸個(gè)人。即房改房可分為部分產(chǎn)權(quán)的房改房(第一種)和全部產(chǎn)權(quán)的房改房(第二種和第三種)，前者指職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)住房，從而取得住房的占有權(quán)、使用權(quán)和有限的收益權(quán)和處分權(quán);后者則指職工以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)住房，擁有房屋的全部產(chǎn)權(quán)。
從法律性質(zhì)上講，部分產(chǎn)權(quán)的房改房實(shí)際上是代表國(guó)家行使國(guó)有資產(chǎn)管理權(quán)的住房單位和購(gòu)房職工間的特殊共有關(guān)系。該“共有”表現(xiàn)在：1.購(gòu)房者所購(gòu)住房的價(jià)值構(gòu)成上包含有售房單位的出資部分，并且各自占有一定比例。詳言之，部分產(chǎn)權(quán)的房改房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)是已扣除土地占用等成本因素，并采取付款方式含工齡折扣等方法后的優(yōu)惠價(jià)格，故其低于成本價(jià)，更低于市場(chǎng)價(jià)，不再是房屋商品價(jià)值的完整體現(xiàn)。實(shí)際上，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)低于成本價(jià)的部分，是作為對(duì)職工的優(yōu)惠補(bǔ)貼而由售房單位負(fù)擔(dān)的，由此就形成了售房單位和購(gòu)房人對(duì)住房的不同產(chǎn)權(quán)比例。(這一點(diǎn)在產(chǎn)權(quán)登記時(shí)應(yīng)有記載)2.購(gòu)房者將住房轉(zhuǎn)讓、出租所得收益在補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金、交納有關(guān)稅費(fèi)后，由售房單位和購(gòu)房者按各自產(chǎn)權(quán)比例分配。3.購(gòu)房者將該房進(jìn)入市場(chǎng)交易時(shí)，售房單位享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和承租權(quán)。但部分產(chǎn)權(quán)所體現(xiàn)的共有又不同于民法中的一般共有，而呈現(xiàn)出“特殊性”：首先，部分產(chǎn)權(quán)中的售房單位在該房屋進(jìn)入市場(chǎng)交易前不能占有、使用和支配已出售的房屋。其次，部分產(chǎn)權(quán)的購(gòu)房者依約定，如住滿五年、付清房款等，勿須經(jīng)售房單位共有人的同意即可處分該房屋。再次，部分產(chǎn)權(quán)中的售房單位只有在購(gòu)房者將該房屋進(jìn)行交易時(shí)才有權(quán)就該收益依產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分割，否則，購(gòu)房者享有永久使用權(quán)和繼承權(quán)，售房單位不能就其享有的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分割。
相對(duì)部分產(chǎn)權(quán)而言，全部產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)簡(jiǎn)單得多。就如本文案例中原告一樣，購(gòu)房者以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)其承租的公房后，擁有100%產(chǎn)權(quán)，該公有住房就變?yōu)樗接凶》浚?gòu)房者系該房的所有權(quán)人并取得房屋所有權(quán)證，可以上市出售，但其在行使所有權(quán)時(shí)也要受到一定的限制。比如，按《貴州省房改房上市交易試行辦法》規(guī)定，經(jīng)縣以上政府房改部門(mén)批準(zhǔn)后才能上市交易，不能因此造成新的居住困難，職工出售房改房后不得以任何理由再向單位或房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)分配或購(gòu)買(mǎi)住房，不得再購(gòu)買(mǎi)成本價(jià)的公有住房或平價(jià)房、安居房等享受政府優(yōu)惠政策的住房和租賃公有住房等等。
