原房主享受福利分房政策以三、四千元的價格從單位購買房改房，后以三、四萬元的市場價格賣出，但幾年以后房價漲至十幾萬時，連腸子都悔青了，拒不履行向新房主辦理房屋過戶登記的義務。原房主往往起訴至人民法院，以種種理由要求認定原房改房買賣合同無效。其主要悔約理由一般可能是如下幾種。
1、以房改房為夫妻共有，簽訂合同時夫妻一方未到場簽名，夫妻另一方無權獨自處分夫妻共同財產為理由主張無效的。筆者認為，如果房產證上明確寫明了夫妻兩個人的名字，則一方單獨對外所簽訂的合同是效力待定的合同，除非有另一方的授權委托書。因為買方此時應當知道此房系夫妻共有財產，應當征得另一方的同意，此時買方不構成善意取得，沒有兩人的簽名也無法辦理產權過戶手續。如果有了授權委托書，買方則有理由相信是夫妻共同的決定，賣方構成表見代理，買方構成善意取得，合同是有效的。如果另一方事后對配偶的行為進行了追認，也應當認定合同有效。如果另一方在事后不予認可，則買賣合同是無效的。而當房產證上只有一個人的名字時，此時夫妻一方對外所簽買賣合同為有效合同，除非另一方能證明自己的配偶和買方有惡意串通損害自己的行為。因為，買房人為善意第三人，符合善意取得的條件時，法律為了維護市場交易秩序，應當認定合同有效。
2、以房改房是以標準價購買的房屋，約定單位有優先購買權的，在出賣時未征得單位同意為理由主張無效的。在房改時是以市場價或成本價購買的公房不存在此問題，買房者擁有全部產權，取得房產證后公房即變成私房，此時可以自由買賣，不必征得單位同意。但當房改房是以標準價購買時，單位和個人對于房屋是共有關系，原房主對于房屋只享有部分產權，房產證上也肯定標明了共有權人或優先權人。此時，買房人應當知道此房的權利人并非只有原房主，應當知道還有單位的產權或優先購買權。買房人不構成善意取得，買賣合同應當認定為效力待定。如果事后單位予以了追認，則應當認定合同有效。如果單位作為共有人，在知道或應當知道自己的合法權益受到侵害之日起一年內申請撤銷合同的，應當予以撤銷。但原房主無申請撤銷的權利。
3、原房主在簽訂買賣合同時房產證尚在辦理之中，還沒有取得房產證，無權賣房，認為根據《城市房地產管理法》和《物權法》的相關規定，只有取得房產證和房產登記以后，原房主才有房產所有權，才能將房產轉讓。因此，在未取得房產證前，原房主還不是法律上認可的所有權人，對房屋就進行出賣的行為當然無效。筆者認為這種說法不對。首先，雖然在房產證辦理下來之前，有全部產權的原房主尚未取得法律上的所有權，但其在向單位出資購買所住房屋后，已經構成了事實上的房主，且房產證也正在申辦之中，應當認定原房主具有處分該房產的權利。其次，即使有全部產權的原房主沒有房產證就出賣房產，依據《合同法》第五十一條的規定，是一種效力待定的合同，也不是無效的合同。當房產證辦理下來之后，房產證寫的是原房主的名字且擁有全部產權時，此時效力待定的合同就轉化為有效的合同。
4、以根據相關法律法規規定，對城市房地產、私有房屋進行轉讓、買賣時，均需到房地產管理部門辦理變更登記手續，當初買賣時沒有進行登記違法為理由主張合同無效的。筆者認為，《城市房地產管理法》和相關法規規定中要求買賣雙方對房產進行過戶登記的規定是行政管理法規，不是法律的強制性規定。未對房產進行過戶登記并不必然導致合同無效。合同的訂立有效性和房產變更登記是兩種不同的法律關系，合同有沒有效力在訂立時已經確定，至于進行房產過戶登記則是屬于合同履行的內容，與合同的效力無關。最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(一)第九條規定：“法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。” 《物權法》第十五條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。”最高人民法院《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第五十六條規定：“買賣雙方自愿，并立有契約、買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續不完善的，應認為買賣關系有效，但應著其補辦房屋買賣手續。”正如本文案例中原被告雙方協議所約定的內容并未違反法律的強制性規定及損害公共利益，亦不符合《中華人民共和國合同法》第五十二條所規定合同法定無效之情形，故原、被告所簽訂的協議當不屬法定無效之協議。且買賣雙方自愿，并立有契約、買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋已愈八年多，故原、被告所簽訂的協議當屬有效協議。
總之，房改房買賣合同如果沒有極其特殊的情況，一般情況下是有效的。法律會支持已經成立并生效的合同，保護善意第三人的合法權益，維護合同的穩定和交易的安全，保護“誠實信用”這一民法的“帝王”原則。和商品房買賣合同相比，最大的不同點就是上市出售時，應當補交國有土地使用權出讓金或土地收益金，在其他方面沒有很大的區別。
