本文介紹二手房屋買賣交易流程，分別闡述了二手房買房和賣方流程。隨著二手房買賣市場的活躍，二手房買賣流程也頻繁發(fā)生。滬律網(wǎng)房地產(chǎn)特意整理二手房屋買賣交易流程，購房者可根據(jù)文中提供的步驟自行選擇購房方式，慎防二手房陷阱。
二手房屋買賣交易流程之購買
隨著房地產(chǎn)交易市場的成熟，二手房以它價格低、質量可靠、風險小、選擇靈活以及即買即住的優(yōu)點吸引了越來越多購房者的青睞。但是，由于買賣雙方對二手房交易流程不了解，致使在交易過程中出現(xiàn)了很多問題。為了讓消費者能夠買到稱心如意的二手房，有關專家提出以下建議，希望能幫助大家盡快購買到滿意的房子。
消費者應首先確定自己所需房子的基本條件，包括房子的戶型、結構、面積、大概位置和心理承受價位等，然后依照以下步驟進行交易：
第一步了解和尋找房源
了解和尋找房源有以下幾種途徑：
1、通過親朋介紹;
2、通過報紙、網(wǎng)絡信息或登出求購信息進行了解和尋找;
3、選擇有資質的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司代理購買。
第一種方法的信息面較窄，成功的幾率較低。第二種方法的選擇面很寬，但很多廣告內容非常混雜，您必須認真識別相關信息的真實性，以避免盲目或受到無謂打擾。第三種方法省時、省力、安全，能在較短的時間內尋找到合適的房源。但您必須提前對經(jīng)紀公司的資信情況進行審查，因經(jīng)紀公司為您成功代理后要收取一定的代理傭金，所以您的購房成本會增加。
第二步 實地看房
選擇好目標房源后，您需要親自到現(xiàn)場查看。專家提醒您：一定要與產(chǎn)權所有人親自面談，落實好房屋的產(chǎn)權性質，是否已具備上市交易條件。對已裝修的房屋，要查看水、電、天然氣、暖氣等設施是否能夠正常使用，房屋有無明顯質量問題等。
第三步 協(xié)商和簽約
確定要購買的房屋后，您就可以與賣方協(xié)商、簽定合同了。在合同中應根據(jù)您與賣方協(xié)商的內容，詳細、清楚地寫明買賣雙方及有關第三方的權利和義務，明確付款方式、辦理產(chǎn)權過戶的時間、房屋交付的時間和方法以及安全交易條款，合同中還應明確規(guī)定對于違約行為所應承擔的責任和發(fā)生糾紛后的法律解決途徑。由經(jīng)紀公司代理買賣的，買賣雙方還應與經(jīng)紀公司簽定居間擔保合同，并明確經(jīng)紀方應承擔的居間擔保責任以及經(jīng)紀方在交易過程中應提供的服務內容。
行內人士提醒置業(yè)者，在合同中應根據(jù)買賣雙方協(xié)商的內容，詳細、清楚地寫明買賣雙方及有關第三方的權利和義務，明確付款方式、辦理產(chǎn)權過戶的時間、房屋交付的時間和方法以及安全交易條款。合同中還應明確規(guī)定對于違約行為所應承擔的責任和發(fā)生糾紛后的法律解決途徑。由經(jīng)紀公司代理買賣的，買賣雙方還應與經(jīng)紀公司簽訂居間擔保合同，并明確經(jīng)紀方應承擔的居間擔保責任以及經(jīng)紀方在交易過程中應提供的服務內容。
在簽訂合同之后，便是評估期，在評估期期間，可同步申請辦理銀行按揭貸款。行內人士介紹，這時提到的評估期，是指繳稅時依據(jù)的房價評估。在申請辦理銀行按揭貸款時，銀行還會對交易房產(chǎn)進行評估，以衡定可放貸金額。
在銀行確定放貸金額并與買方簽訂合同之后，購房者根據(jù)評估公司出具的評估房價繳納相應的稅費，繳稅后，買方和房主到房管所辦理過戶事宜，并辦理房產(chǎn)證。領證后，到銀行辦理抵押登記，抵押完畢后銀行接收資料錄入及發(fā)放按揭貸款。
第四步 產(chǎn)權交易
簽訂了買賣合同，交易雙方即可攜帶相關手續(xù)到房屋所屬區(qū)、縣房地產(chǎn)交易部門辦理產(chǎn)權交易手續(xù);交易部門經(jīng)過相應的審查程序，確定房屋產(chǎn)權是否具備轉讓條件;按照合同規(guī)定的付款方式付清購房款，房地產(chǎn)交易部門正式受理轉讓申請;買賣雙方應繳納相關稅費，并向買方核發(fā)房屋所有權證。具有土地使用權證的還要到土地管理部門辦理土地使用權變更手續(xù)。
二手交易提供以下資料：
(一)《房地產(chǎn)權證》或《房屋所有權證》、[《土地使用證》(已變更為購買方的)]。
(二)買賣雙方合法身份證明及復印件，如買方是未成年人(即未年滿18周歲)，可由其監(jiān)護人辦理，并提交監(jiān)護人和申請人合法的身份證明。
(三)共同共有的房地產(chǎn)，須提交房地產(chǎn)共有人共有證及出具其他共有人同意出售的證明書。
(四)如房地產(chǎn)是出租的，須提交租賃合約、及承租人對房屋買賣的征詢意見書。
(五)租地建房的房產(chǎn)轉讓時，先變更土地后房屋轉讓。
(六)繼承、贈與、交換、裁決的房屋須提交公證書或人民法院的裁決書、協(xié)作執(zhí)行通知書等。
(七)法院委托拍賣的房地產(chǎn)，須提交拍賣委托書、拍賣機構拍賣資格證書及營業(yè)執(zhí)照、法人代表證明書、拍賣確認書和拍賣行發(fā)票等。
(八)企事業(yè)單位、集體單位轉讓、受讓房產(chǎn)須提交營業(yè)執(zhí)照、法定代表人證明書、法人代表身份證明或委托書，及被委托人合法的身份證明，主管單位或國有資產(chǎn)管理部門批準書面證明(批文內容須注明批準賣出、買入的房屋詳細地址);屬三資企業(yè)的還須提交董事會成員名單及董事會的書面決議書(經(jīng)公證)。
(九)有限責任公司、股份制單位，須提交董事會成員名單、董事會決議(決議內容須注明同意買入、賣出的房屋詳細地址)、營業(yè)執(zhí)照或注冊登記證明、授權委托書、董事長及被委托人合法的身份證明。
(十)企事業(yè)單位購買私人的房屋須提交其行政主管部門的批文。
(十一)房屋交易應親自辦理。如本人不能親自辦理時，可依法委托代理人辦理(公證委托)。僑居外國的，委托書須經(jīng)我國駐該國領使館認證，沒有領使館的須經(jīng)我國有領使館的第三國認證。港、澳、臺的委托書，須經(jīng)我國政府委托的律師或機構認證(申請人提交的證件是外文，均需一并提交經(jīng)公證機關翻譯的中文譯本原件)，亦可以到當?shù)胤慨a(chǎn)交易所辦理委托。委托人亦可以委托購買方。
在資料齊全的情況下，房管所根據(jù)房產(chǎn)檔案資料核實房屋產(chǎn)權狀態(tài)是否清晰，在房屋產(chǎn)權狀態(tài)清晰的情況下，房管所受理辦證申請，受理后30個工作日內出證。
目前 ，根據(jù)買賣雙方不同的代理需求，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的代理方式各不相同，這需要您在辦理委托代理手續(xù)之前與經(jīng)紀公司認真協(xié)商。
購房者如需銀行貸款，還應在辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)前辦理銀行的申請貸款手續(xù)。
第五步 辦理貸款手續(xù)
買方準備貸款資料、賣方準備房產(chǎn)證明
買方資料：
身份證件原件/戶口本原件/婚姻證明/收入證明/已婚借款人需提供配偶身份證件原件、配偶戶口本原件/公積金貸款還需提供公積金繳存單原件
賣方資料：
賣方身份證原件/產(chǎn)權證原件/土地證原件
若賣方有未成年人，需承諾公證書
若需提前還貸：
借款合同原件/還款存折或卡/房產(chǎn)抵押合同
產(chǎn)權證及土地證
二手房屋買賣交易流程之出售
第一步 出售咨詢
您可通過親朋、報紙廣告、網(wǎng)絡廣告、經(jīng)紀公司等相關信息渠道，了解您所要出售的房屋是否具備上市條件，了解房屋所在區(qū)域二手房的平均出售價格;個人出售和委托房地產(chǎn)經(jīng)紀公司代理出售有何差別;了解交易流程、相關稅費和必須提供的所有相關手續(xù)等。
第二步 確定出售價格
通過第一步的咨詢，可根據(jù)您的房屋位置、樓層、朝向、裝修狀況等綜合條件，確定您的出售價格。該報價應為您的銷售總價，如果有要求買方另行支付的費用，應在報價中聲明。
1、自行尋找買方銷售
2、委托房地產(chǎn)經(jīng)紀公司代理銷售
如果選擇第一種方式，您必須完全熟悉整個交易流程，并能確保交易安全。此種方法，避免了經(jīng)紀公司的代理成本，使您的銷售過程全部在自己的掌握中;第二種方式，省時、省力、安全，只需您選擇一家具有代理資質的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司并簽署委托代理協(xié)議，所有工作全部由經(jīng)紀公司辦理。經(jīng)紀公司將向您收取一定的代理傭金，所以，會增加您的交易成本。
第四步 發(fā)布出售信息
如果您選擇自行銷售，您可在網(wǎng)絡或報紙上發(fā)布您的出售信息。但在發(fā)布的信息中應注明自行銷售或免經(jīng)紀公司代理字樣。您可能會接到較多的詢問電話，影響您的正常生活和工作。所以，如何登記您的聯(lián)系方式，至關重要。如果您選擇了經(jīng)紀公司代理出售，經(jīng)紀公司將代理發(fā)布您的出售信息。
第五步 協(xié)商和簽約
當有客戶決定購買您的房屋后，您就可以與買方協(xié)商、簽定合同了。在合同中應根據(jù)您與買方協(xié)商的內容，詳細、清楚地寫明買賣雙方及有關第三方的權利和義務，明確付款方式、辦理產(chǎn)權過戶的時間、房屋交付的時間和方法以及安全交易條款。合同中還應明確規(guī)定對于違約行為所應承擔的責任和發(fā)生糾紛后的法律解決途徑。由經(jīng)紀公司代理買賣的，買賣雙方還應與經(jīng)紀公司簽定居間擔保合同，并明確經(jīng)紀方應承擔的居間擔保責任以及經(jīng)紀方在交易過程中應提供的服務內容。
第六步產(chǎn)權交易
簽訂了買賣合同，交易雙方即可攜帶相關手續(xù)到房屋所屬區(qū)、縣房地產(chǎn)交易部門辦理產(chǎn)權交易手續(xù);交易部門經(jīng)過相應的審查程序，確定房屋產(chǎn)權是否具備轉讓條件;買方按照合同規(guī)定的付款方式付清房款后，房地產(chǎn)交易部門開始受理轉讓申請;買賣雙方應繳納相關稅費，買方領取房屋所有權證。具有土地使用權證的還要到土地管理部門辦理土地使用權變更手續(xù)。
目前 ，根據(jù)買賣雙方不同的代理需求，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的代理方式各不相同，這需要您在辦理委托代理手續(xù)之前與經(jīng)紀公司認真協(xié)商。
購房者如需銀行貸款，還應在辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)前辦理銀行的申請貸款手續(xù)。
附：二手房交易的當事人雙方需提供的相關材料
賣方需提供的材料：
1、產(chǎn)權人身份證(非北京戶籍人士還應提供暫住證)
2、戶口本
3、房屋所有權證
4、原購房發(fā)票(復印件)、原購房合同
5、共有產(chǎn)權人聲明
6、結婚證復印件
7、產(chǎn)權人印章
8、土地使用權證
9、已購公有住房、成本價購房、優(yōu)惠價購房、央產(chǎn)房、經(jīng)濟適用房等房產(chǎn)，出售轉讓時還應提供相關的審批和申請手續(xù)。
10、買賣合同
買方需提供的材料：
1、買方本人身份證件(非北京戶籍人士還應提供暫住證)
2、戶口本
3、本人印章
4、外籍人士需提供護照、居留證、工作單位證明
5、港、澳、臺人士需提供身份證、回鄉(xiāng)證、外批單
6、買賣合同
7、如需要貸款購房，還應提供貸款銀行所需的相關手續(xù)
二手房屋買賣交易流程就分為這些步驟，在進行二手房交易時，需要檢查中介的證件、房屋產(chǎn)權屬性等方面內容。在辦理房產(chǎn)交易手續(xù)時，可以向當?shù)胤慨a(chǎn)局等相關部門進行咨詢。
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