王女士購買了武昌的一套現(xiàn)房，入住不久，開發(fā)商就要求她交納契稅。孫女士問清契稅的作用后，向開發(fā)商詢問房產(chǎn)證何時可以辦下來，回答是3年后。孫女士對此頗為不解，契稅為什么要提前3年交納?
韋先生反映的情況與孫女士大同小異：不久前，他們小區(qū)入住辦理手續(xù)時，開發(fā)商在交鑰匙之前，還安排了一個程序——交契稅，韋先生詢問錢交了產(chǎn)權(quán)證何時能辦理下來，開發(fā)商的回答是至少1年。
契稅的性質(zhì)到底是什么?
契稅是在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時，國家按照當事人雙方簽訂的合同(契約)以及所確定價格的一定比例，向承受權(quán)屬者一次性征收的一種行為稅。
1997年7月7日，國務(wù)院令第224號發(fā)布的《中華人民共和國契稅暫行條例》第一條規(guī)定：“在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應(yīng)當依照本條例的規(guī)定繳納契稅。”
也就是說，作為購買商品房的個人，想拿到產(chǎn)權(quán)證，必須要與開發(fā)商完成產(chǎn)權(quán)過戶，并向國家交納相應(yīng)契稅。
契稅何時交為宜?
《中華人民共和國契稅暫行條例》第八條規(guī)定：“契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當天。”
第九條規(guī)定：“納稅人應(yīng)當自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機關(guān)辦理納稅申報，并在契稅征收機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。”
第十一條規(guī)定：“納稅人應(yīng)當持契稅完稅憑證和其他規(guī)定的文件材料，依法向土地管理部門、房產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)。”
在武漢市，購房人的契稅繳納義務(wù)發(fā)生時間，是買賣雙方辦理立契過戶手續(xù)之日。契稅究竟何時繳納才好?對此，某律師事務(wù)所房地產(chǎn)部王律師給出的看法是：開發(fā)商只有取得了房屋土地權(quán)屬證書或確權(quán)證明(俗稱“大產(chǎn)權(quán)證”)，才有資格將房產(chǎn)過戶給購房人。那么，“大產(chǎn)權(quán)證”取得需要什么條件呢?王律師說，開發(fā)商取得“大產(chǎn)權(quán)證”的前提條件是：開發(fā)手續(xù)合法，竣工驗收合格，測繪結(jié)果已得出，土地出讓金交齊等。從武漢市目前實際情況看，開發(fā)商取得“大產(chǎn)權(quán)證”后，如果“大產(chǎn)權(quán)證”有了，房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，一般情況下，3～5個月業(yè)主就可與開發(fā)商辦理過戶手續(xù)。
那為什么會有像引言中所講的一些項目催購房人起大早趕晚集呢?是不是開發(fā)商有占用資金的可能?王律師認為，這種可能的確存在，畢竟每家2%～4%的契稅，幾百家可能就是幾百萬元，甚至更多。除此之外，王律師還解釋了另一種可能，就是開發(fā)商在客戶貸款過程中，承擔了全額全程或階段性擔保，房產(chǎn)證能盡早一天押到銀行，開發(fā)商的風(fēng)險就會早結(jié)束一天，而且，也確實有一部分業(yè)主由于出國或其他原因，對辦理房產(chǎn)證并不積極，有的業(yè)主甚至六七年都不來辦，而影響了整個項目的工作流程。所以，開發(fā)商一般對此事都比較積極，但有的開發(fā)商積極得有點過分，所以才會出現(xiàn)提前好幾年收錢的事。
契稅一定要交給開發(fā)商嗎?
那么，開發(fā)商強行要求業(yè)主交契稅對嗎?王律師說，交契稅是業(yè)主取得權(quán)利(產(chǎn)權(quán)證)時須盡的一項義務(wù)，是通過稅務(wù)機關(guān)向國家交的。辦理過戶、交納契稅需要開發(fā)商和購房人雙方辦理，開發(fā)商在這一過程中起到的就是配合作用，是為了履行合同中規(guī)定的義務(wù)。如果業(yè)主不委托其辦理，發(fā)展商絕不能強迫購房人交納，尤其是提前交納。
但在實際工作中，如果開發(fā)商一家一家地辦理，顯然不太可能，這也會給征收部門的工作帶來很多麻煩，所以實踐中，都是開發(fā)商代客戶集體辦理。但是就像上一部分所講，過分提前也是對業(yè)主權(quán)利的侵犯，是不合理的。
