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最近，中國人民大學經濟學院發布的《中國宏觀經濟分析與預測報告》?以下簡稱“人大報告”?稱，２０１１年中國的房價將下跌２０％。該觀點出臺之后，立即受到來自各方的質疑。多認為該報告對房價下跌幅度的預期與估計并無實際意義，其理由是，只要政府“經營城市”的這種地方業績觀不改變，地方政府的財政收入與支出模式就不會有實質性改變，地方的土地財政就有動力讓地方政府來推高房價。再加上低利率的貨幣政策及高通貨膨脹、國外量化寬松的貨幣政策盛行、居民有進入房地產市場讓其財產增值及保值的動力，因此未來房價上漲是必然趨勢。特別是還有人搬出以下的理由：今年１—１０月份全國房地產投資在全國固定資產投資總額中占比２４．４％，房地產投資增量占比３１．８５％，貢獻近三成。如果房地產價格下跌，中國的經濟將面臨巨大的下行風險，因此中央政府不愿看到這種情況發生。


有媒體記者問我如何來看這份報告，人大報告對房價預測有沒有實際意義？可以說，對于中國房價，任何預測都是無法確定的。因為，中國房地產市場是一個政策市，房價的飆升是政府政策推高的結果，同樣，房價能否調整，同樣在于政府房地產政策能夠調控的廣度與深度。但是房地產政策是什么？是管理層對房地產市場的判斷與決策，也就是說，即使房地產理論模式很精確，它也無法預測到管理層的腦袋是如何判斷與決策的。因此，未來國內房地產市場的價格走勢，并非是理論模型可預測到的，完全取決于政府的房地產政策。


既然未來國內房地產市場的價格無法用理論模式來預測，所以，有人認為國內房地產市場價格不會下跌的理由也是不成立的。因為還有政策因素，也有房地產內在原因。我們可以看到，從４月份的國十條以來，國內房地產市場發生了根本性變化，房地產市場發展宗旨、方向及功能都與以往的房地產市場有根本性差別。


早幾年國內房地產市場之所以問題叢生，最主要的原因是一系列錯誤的房地產政策。比如把房地產業作為ＧＤＰ增長及宏觀調控工具，把房地產市場當作個人投資賺錢的工具而不是增加居民住房福利的市場，通過政府公權力出臺各種優惠政策（包括信貸政策及稅收政策）讓房地產業的ＧＤＰ工具及賺錢工具發展到極致。在這樣的情況下，房地產市場豈能不與該市場的原初居住功能相背離？豈能不與房地產的民生基本要義相背離？豈能不讓房地產市場投機炒作盛行？房地產市場投機炒作盛行豈能不顛覆既有的社會基本核心價值及阻礙整個社會經濟協調發展？等等。不過，國十條的出臺就是重新審視及改變了房地產市場的基本宗旨，讓房地產重新回到它的基本功能上來。


可能有人會問，既然國十條重新顛覆了以往房地產市場發展的宗旨，讓中國房地產市場重新回到居住功能上來，那么為什么國十條出臺七八個月了所取得的效果卻不大，或所取得的效果與市場預期相去很遠？


要回答這個問題，需從幾個方面來分析。一是國十條出臺之后，盡管全國房價的調整沒有如市場預期的那樣大，但由于房地產是不動產，從而把全國的房地產市場分割為無數個不同的市場。在這些不同的市場，房價的波動永遠是不相同的。因此，國十條出臺之后，各地房價的調整也不可能完全一樣。不過，從小范圍來看，一些地方房價大幅調整早就開始。比如河北的燕郊、海南的海口等，其房價的大幅下跌早就開始。而且房價一旦開始下跌，如果房地產政策不出現巨大調整，房價下跌的趨勢想逆轉是不可能的。二是從全國各地整體的情況來看，即使房價調整比市場預期要小得多，但是當一個地方的住房由住房銷售旺盛突然轉變為銷售快速收縮時，即使這些地方的房價仍然處于高位，但其下跌的趨勢早就形成。三是國十條出臺之后，盡管房地產市場發展的宗旨發生了根本性變化，但是該宗旨要通過各種政策措施一條一條來落實。如果某種房地產市場調整政策不落實到位，那么，要實現新的宗旨并不容易。