買(mǎi)房的契稅分檔次
記者從地稅部門(mén)了解到，目前個(gè)人買(mǎi)賣(mài)住房主要涉及以下稅種：土地增值稅、個(gè)人所得稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加以及印花稅。當(dāng)然，并不是所有的交易都涉及以上全部稅種。
地稅工作人員表示，買(mǎi)房者主要需要繳納契稅等。在我市購(gòu)買(mǎi)普通住宅，需要按房款的2%交納契稅；非普通住宅，也就是俗稱的“高檔房”則需要按房款的4%交納契稅。
目前我市普通住房的標(biāo)準(zhǔn)是，同時(shí)滿足以下三個(gè)條件：建筑面積144平方米（含）以下；銷(xiāo)售單價(jià)：江南八區(qū) 8690元/平方米（含）以下，江寧區(qū)5100元/平方米（含）以下、江北片區(qū)3700元/平方米（含）以下；容積率（建筑面積/土地面積）在1.0以上。
上文中提到的周先生，購(gòu)買(mǎi)的別墅面積300多平方米，房款400萬(wàn)。按照這個(gè)衡量標(biāo)準(zhǔn)，小周所購(gòu)買(mǎi)的別墅屬于高檔房，需要在財(cái)政局契稅窗口，按房款的4%繳納契稅，即16萬(wàn)元。
而市民陳女士購(gòu)買(mǎi)的房子雖然外觀陳舊、裝潢一般，面積也很小，，但45平方米的住房總價(jià)55萬(wàn)，單價(jià)超過(guò)了8690元，同樣也屬于非普通住宅。需要按房款的4%繳納契稅，即2.2萬(wàn)元。
而在此之前，市民小李接手了陳女士家一套位于市郊的80平方米小高層公寓房，價(jià)格為60萬(wàn)元。所以小李買(mǎi)下的房子雖然新，裝潢也不錯(cuò)，但由于單價(jià)低，面積也不到144平方米，則屬于普通住宅，只需要按照房款的2%，即1.2萬(wàn)元繳納契稅。
賣(mài)房者要繳哪些稅
地稅工作人員表示，個(gè)人賣(mài)出房產(chǎn)需要繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、個(gè)人所得稅、土地增值稅等。其中，個(gè)人銷(xiāo)售普通住房暫不繳納土地增值稅，而如果銷(xiāo)售的是高檔房，則需要按房款的1%繳納土地增值稅。另外，如果居民購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅。如果轉(zhuǎn)讓的是家庭自用達(dá)5年以上、并且是唯一的家庭生活用房，則取得的所得則免征個(gè)人所得稅。
另外，個(gè)人所得稅可以選擇兩種交稅方案：如果賣(mài)房人能提供完整、準(zhǔn)確資料的，采取查賬征收的方式，按應(yīng)繳個(gè)稅額的20％計(jì)算；如果賣(mài)房人不能提供完整資料的，則采取核定征收的方式，按住房轉(zhuǎn)讓收入的1%比例繳納個(gè)人所得稅。
比如上述例子中的陳女士和小李。陳女士出售的住房雖屬于普通住房，但不是個(gè)人唯一生活用房，購(gòu)買(mǎi)也未超過(guò)5年，因此不能免去營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，但不用繳納土地增值稅。
他們到房產(chǎn)局交件以后，在地稅窗口，由陳女士繳納營(yíng)業(yè)稅（總價(jià)的5%）3萬(wàn)元；城建稅和教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加（營(yíng)業(yè)稅的11%）3300元；印花稅（總價(jià)的0.05%）300元；由于陳女士無(wú)法提供自己幾年前買(mǎi)房的發(fā)票，稅務(wù)工作人員采取核定征收的方式繳納個(gè)人所得稅（總價(jià)的1%）6000元。因此，陳女士一共要為賣(mài)房付出39600元稅款。
地稅部門(mén)還提醒賣(mài)房者，如果所賣(mài)的房子是繼承、贈(zèng)予、離婚財(cái)產(chǎn)分割等形式取得的，那么必須采取查賬征收的方式來(lái)繳納。
地稅部門(mén)提醒納稅人，買(mǎi)賣(mài)房屋的情況比較復(fù)雜，涉及的問(wèn)題很多，涉及的稅種和相關(guān)減免政策也很多，具體情況，具體答復(fù)。納稅人可以攜帶相關(guān)資料到房產(chǎn)市場(chǎng)的地稅窗口具體咨詢。
不正規(guī)避稅后患無(wú)窮
“私訂終身”房財(cái)兩空
“私訂終身”是指買(mǎi)賣(mài)雙方商量好房屋價(jià)格后，房主先將房產(chǎn)證交付買(mǎi)主，買(mǎi)主付清絕大部分房款后，房主交鑰匙讓買(mǎi)主住進(jìn)房子。雙方約定，等房子滿了5年再去辦理過(guò)戶手續(xù)，以此規(guī)避稅費(fèi)。
風(fēng)險(xiǎn)提示：因?yàn)榉慨a(chǎn)證還是原房主的，房主就可能通過(guò)掛失來(lái)注銷(xiāo)原房產(chǎn)證，辦理新證后，一房?jī)少u(mài)，或者因欠債被法院查封等，都可能造成糾紛。
“贈(zèng)予避稅”得不償失
所謂贈(zèng)予避稅，是指雙方不辦理過(guò)戶手續(xù)，而是以贈(zèng)予的方式變相交易，以此省下一部分稅款。
風(fēng)險(xiǎn)提示：如果用“假贈(zèng)予”的方式逃避稅收，買(mǎi)家再次出手的時(shí)候需繳比正常交易還要多的個(gè)人所得稅，損失會(huì)很大。而且如果賣(mài)主將房子抵押出去，同時(shí)又將房子以贈(zèng)予的形式賣(mài)出，這樣買(mǎi)主的利益就會(huì)受到嚴(yán)重侵害，即使訴至法院，也很難裁決。
