房款、裝修費分開算，賣房的少交稅，買房的再轉讓多交稅
買一套精裝修的房子需要分別支付房款和裝修費用，您遇到過這樣的事嗎？筆者在瞰都·領仕館就遇到了這樣的“怪事”。
瞰都·領仕館位于東四環東風橋北，地理位置不錯，價格自然也不菲，每平方米22000元到24000元。不過，房子是精裝修帶家具、家電的，用售樓員的話說是：“拎包即住！”
和裝修一樣“貼心”的，還有付款方式。“為了節省您買房交稅的費用，我們采取‘分開算’的付款方式。”售樓員給筆者算了一筆賬，“比如這套79.76平方米的樣板間，房子總價為183.2884萬元，其中裝修費用我們按每平方米2500元算，是19.94萬元，我們把裝修費單算，房價就變成了163.3484萬元。”
精裝的房子，裝修費干嘛還要分開算呢？“給您省稅呀。”售樓員拿出了計算器，“您買房要交契稅，是您總房款的1%，減去裝修款后，您的房屋總價是160多萬元，比180多萬的房款少交近兩千元的契稅。”
房地產公司不嫌麻煩把房款拆著算只是為給購房人省錢嗎？普瑞中天稅務師事務所所長孫文武告訴筆者，在“分開算”之后，房地產公司少交的稅款比購房人多得多。房地產公司在售房時要向國家交納三種稅，分別是營業稅、企業所得稅和土地增值稅。把房款和裝修費用“分開算”，開發商看中的是土地增值稅。
土地增值稅的稅率分別是30%、40%、50%和60%，實行的是四級超率累進稅率，即以納稅對象數額的相對率為累進依據，按超累方式計算應納稅額的稅率。也就是說，土地增值稅與房屋總價是成正比的關系，房屋總價越低土地增值稅稅率也越低，反之越高。如果把所售房屋的價格以另附裝修費的方式降下來，所交土地增值稅率也就隨之下降了，那么房產商所節省的稅費也就大為下降了。
“分開算”避稅不違法，但是房地產公司是把“肉”吃嘴里了，可購房人喝的“湯”可不一定能最終下肚，除非這房子永遠不再轉手。稅收政策規定，對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證，經稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。合理費用包括納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用，但商品房及其他住房裝修費的最高扣除限額為房屋原值的10%。按照上面提到的例子，如果個人銷售住房不符合免稅條件，裝修費不能全額扣除，還要多交7000多元個人所得稅。
此外，雖然“分開算”的確能省些契稅，但是買房人的首付負擔卻同時大大增加了。“裝修費必須在買房時一次付清。”售樓員把省契稅的“前提”特意強調給筆者。這樣算來，買房人的首付款要平白無故地增加19.94萬元，相當于房地產公司變相把首付比例提高了10%以上。
