契稅，是指當房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，就當事人所訂立的契約按房地產(chǎn)交易價格的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。凡是國有土地使用權(quán)出讓；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓包括出售、贈與、交換；房屋的買賣；房屋的贈與；房屋的交換都需要繳納契稅。契稅除了具有一般稅收的性質(zhì)和作用外，還具有證明房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合法性的作用。繳納契稅也是購房者應(yīng)盡的義務(wù)之一。
■契稅的計算方式
僅從公式上看，計算契稅稅額很簡單：應(yīng)納稅額＝計稅依據(jù)×稅率。但對計稅依據(jù)、稅率的理解需要做適當說明。計稅依據(jù)根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》第四條規(guī)定，包括：1．國有土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)出售，房屋買賣為成交價格；2．土地使用權(quán)贈與、房屋贈與由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定；3．土地使用權(quán)交換、房屋交換為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格的差額。錢款成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的或者所交換土地使用權(quán)、房屋價格的差額明顯不合理且無正當理由的由征收機關(guān)參照市場價格核定。
至于契稅的稅率，自建國以來已經(jīng)幾經(jīng)變遷。1950年頒布的《中華人民共和國契稅條例》中曾規(guī)定的契稅稅率是6％。該條例已于1997年10月1日廢止。目前執(zhí)行的是1997年頒布的新的《中華人民共和國契稅暫行條例》。考慮到中國的房價水平與人均年收入之比為12∶1到10∶1甚至更高，這與發(fā)達國家和發(fā)達地區(qū)的5∶1到3∶1有很大差距。其原因是過高的房價和長期低工資政策形成巨大的價格剪刀差。在低收入家庭無力購房和中等收入家庭貸款購房的前提下，契稅征繳成交額再定為6％實在差強人意。所以，新頒布的《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定，稅額自1997年10月1日起已調(diào)整為3％～5％。各省、自治區(qū)、直轄市可以根據(jù)本地的情況自行略有浮動。具體北京地區(qū)所征契稅稅率規(guī)定為：如房屋建筑面積在120平方米以下的按成交價的2％繳納；如房屋建筑面積在120平方米以上的按成交價的4％繳納。
■契稅的減免政策
買棵大白菜還得侃侃價呢，繳納契稅雖然是義務(wù)，但如有可能，還是應(yīng)爭取一下政策性的優(yōu)惠。根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》的規(guī)定，符合下列情況之一的可以減征或免征：
1．國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的免征；2．城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的免征；3．因不可抗力失去住房而重新購買住房的酌情予以減半或免征；4．財政部規(guī)定的其他減征、免征契稅項目。
為了配合國家住房制度改革，啟動房地產(chǎn)市場，經(jīng)國務(wù)院批準，財政部、國家稅務(wù)局于1999年7月29日頒布了《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財稅字〖1999〗210號）對房地產(chǎn)市場有關(guān)稅費做出了新的規(guī)定：
1．個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅。
2．關(guān)于空置商品房稅收，為了加快住房資金周轉(zhuǎn)，降低金融資產(chǎn)風(fēng)險，對積壓空置的商品住房銷售時應(yīng)繳納的營業(yè)稅、契稅，2002年底前予以免稅優(yōu)惠（限于1998年6月30日以前建成、尚未售出的商品房）。
3．根據(jù)《中華人民共和國契稅條例細則》，經(jīng)縣級以上人民政府批準，城鎮(zhèn)職工第一次購買公有住房且所購面積在國家規(guī)定的標準面積以內(nèi)的可以免征契稅。對于所購面積超出國家規(guī)定的標準面積以外的部分按規(guī)定繳納。
■契稅的繳納程序
契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間（注意：不是繳納稅款的時間）為您簽訂土地房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當天或您取得其他土地房屋權(quán)屬性質(zhì)憑證的當天。自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，您應(yīng)向土地房屋所在地的契稅征收機關(guān)辦理納稅申報，并在契稅征收機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。
目前在實際執(zhí)行中，繳納契稅與立契過戶一般是在房屋所在地的房地產(chǎn)交易所同步辦理。在辦理立契過戶的過程中，需買房人攜帶購房合同、結(jié)算單、身份證、個人名章等，如由他人代辦，還需出具委托書，委托書必須加蓋單位或街道的公章。購房人在外地的還需要出具公證書，在國外的需要加蓋我國在當?shù)厥桂^的公章。
