避稅是利用稅務(wù)籌劃合法的減少交稅，偷稅則是非法的，應(yīng)受懲罰。房產(chǎn)交易中延期過戶、通過房地產(chǎn)公司改底單，并不法律并不禁止，均可厚非。而假贈與真買賣，做兩份陰陽合同少交稅，則屬非法的，一旦發(fā)現(xiàn)應(yīng)受懲罰。
一．延期交易過戶
這一招是目前最常見的避稅操作方式，往往幻化為不同的操作方式，但萬變不離的根本是先實現(xiàn)房屋的交接，待涉稅期滿恢復(fù)“自由身”后再交易過戶。
買賣雙方主要在以下幾方面容易產(chǎn)生糾紛：1．因房價升降導(dǎo)致撕毀合同：房價飆升，上家可能不賣或一房多賣；房價回落，下家可能不買。違約成本如果低于可得利益，誠信缺失的上、下家極有可能撕毀合同，致使合同目的落空。
2．合同履行不能：（1）不可抗力如地震等造成房屋毀損滅失，合同客觀履行不能。因尚未辦理過戶手續(xù)，上家須承擔房屋毀損滅失的風險。（2）間隔長，變故多：如上、下家任何一方出現(xiàn)失蹤、死亡、重疾、出國等情況，又不能辦理或不能及時辦理相應(yīng)的公證委托手續(xù)，則后續(xù)交易過戶手續(xù)無法進行或無法按時進行，糾紛在所難免。
3．政策變化風險：（1）國家稅收政策的變化：當前有關(guān)征收個人所得稅、土地增值稅等的傳言此起彼伏，雖然迄今為止尚未聽到官方確切消息，但通過稅收手段調(diào)控房市已經(jīng)在“國六條”中體現(xiàn)。這些稅種一旦開征，而原來的買賣合同中又沒有對此明確約定承擔主體，上、下家若補充協(xié)議不成，糾紛隨之而來。（2）銀行貸款政策變化：由于沒有交易過戶，銀行就不能辦理針對該套房屋的抵押登記，如果下家又不能提供有效擔保，其貸款便遲遲不能辦出，此時下家面臨違約的風險（即不能按時將銀行貸款支付上家），上家面臨拿不到全款的風險。另外，此間貸款利率的浮動，下家也會受到相應(yīng)的影響。
4．其他風險：如房屋在此期間被列入動遷范圍，下家雖早已入住使用，但因為沒有辦理過戶手續(xù)，無法獲得相應(yīng)動遷補償款項；下家再心急火燎也無濟于事，如及早過戶，下家的這種損失就可以有效避免。
●二．假贈與、真買賣
主要體現(xiàn)為上、下家在中介的主持下先簽訂贈與合同并辦理公證，然后再簽訂買賣合同。拿贈與合同去交易中心辦理過戶，憑買賣合同支付相應(yīng)款項。
風險警示：上、下家的風險主要體現(xiàn)在：
1．不予公證的風險：贈與的標的物是房屋，金額巨大，上、下家一般非親非故，很難讓公證人員相信贈與行為系上家真實意思表示。若公證無法辦理，其他后續(xù)環(huán)節(jié)無法進行下去。
2．此消彼長，面臨處罰：根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，房產(chǎn)贈與合同必須辦理公證手續(xù)，而公證費為房屋總價的2％左右，同時下家還需繳納房屋總價3％的契稅。這樣看來，和5．55％的營業(yè)稅相比，上、下家并沒有得到多少實惠。而且，如果逃避稅費的行為情節(jié)嚴重，數(shù)額較大的話，上、下家很有可能受到國家財稅部門的處罰。
3．過戶后，如果下家違約不付款，上家就會處于被動地位：房屋過戶后，下家很有可能對真正的買賣合同不再履行。此時，贈與合同已經(jīng)經(jīng)過公證，即使上家提出贈與合同是以合法形式掩蓋非法目的的無效合同，下家可能提出異議，此時合同的效力只能通過法院或者仲裁機構(gòu)才能予以確認。時間、人力、物力的損耗不可避免。另外，上家也可能源于自身規(guī)避營業(yè)稅的難言之隱而不得不放棄訴訟。
4．下家往往無法追究上家的房屋質(zhì)量瑕疵責任。根據(jù)《合同法》第191條的規(guī)定，贈與的財產(chǎn)有瑕疵的，贈與人不承擔責任。鑒于此時房屋贈與合同已經(jīng)經(jīng)過公證且在房產(chǎn)交易中心備案完畢，如果房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，下家依據(jù)贈與合同無法追究上家責任。這時下家只能是“啞巴吃黃連，有苦說不出”。
而中介明知假贈與，真買賣的實際情況而故意代上、下家辦理相應(yīng)手續(xù)，如被國家財稅部門掌握確鑿證據(jù)，就有可能面臨被處罰的危險。
