1、借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房等特殊房屋的合同效力
對(duì)于該類(lèi)合同的效力，我國(guó)不同法院有不同的認(rèn)識(shí)，有的法院認(rèn)為該類(lèi)合同為無(wú)效合同，理由是雙方當(dāng)事人，尤其是實(shí)際出資人存在惡意規(guī)避法律或國(guó)家政策的行為，屬于《合同法》中關(guān)于違反法律規(guī)定或以合法形式掩蓋非法目的無(wú)效合同情形，其簽訂合同的標(biāo)的是買(mǎi)賣(mài)某種特定的購(gòu)房資格，而非房屋本身，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。而有的則認(rèn)為，我國(guó)《合同法》明確規(guī)定違反國(guó)家法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同才屬無(wú)效，而關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房上市交易的相關(guān)規(guī)定不屬于法律，亦不屬于法規(guī)，從維護(hù)市場(chǎng)交易秩序的角度出發(fā)，該類(lèi)合同不應(yīng)判歸無(wú)效，合同雙方如果能夠按照規(guī)定補(bǔ)繳稅收，合同仍應(yīng)屬有效。
2、借名買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)?
房屋產(chǎn)權(quán)以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第60條，“國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”規(guī)定及《物權(quán)法》第9條，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”，因此，房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)，房屋產(chǎn)權(quán)登記在名義產(chǎn)權(quán)人名下。
3、借名買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房被借方反悔，怎么辦?
(1)借方當(dāng)時(shí)有資格買(mǎi)房的情況：
A、涉及的經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)政策問(wèn)題，如果借方當(dāng)時(shí)有資格買(mǎi)房，借方想取得該房屋的所有權(quán)，則首先得與被借方達(dá)成協(xié)議，得到被借方的轉(zhuǎn)讓許可(從當(dāng)初被借方同意借方用其名義購(gòu)買(mǎi)房屋的情況看，雙方有協(xié)商的基礎(chǔ))。
B、按照經(jīng)濟(jì)適用房的轉(zhuǎn)讓規(guī)定辦理手續(xù)，根據(jù)有關(guān)國(guó)家規(guī)定，“經(jīng)濟(jì)適用住房屬于政策性住房，購(gòu)房人對(duì)已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房擁有有限產(chǎn)權(quán)。購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年后，購(gòu)買(mǎi)人可以直接補(bǔ)繳政府土地收益綜合價(jià)款，取得全部產(chǎn)權(quán)，并進(jìn)行變更登記”。
如果雙方同意轉(zhuǎn)讓?zhuān)掷m(xù)也只能在5年后辦理。對(duì)此，雙方可簽訂一個(gè)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定房屋5年后辦理過(guò)戶，同時(shí)確定一個(gè)相對(duì)較高的違約責(zé)任，防止雙方5年后可能的違約意愿影響協(xié)議的履行，從而保護(hù)雙方的權(quán)益。當(dāng)然，如果雙方無(wú)法達(dá)成轉(zhuǎn)讓意向，借方也只能將房屋歸還被借方，同時(shí)向被借方主張借方支付的房款。
因此，如果借名買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房被借方反悔，訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)歸被借方所有，實(shí)際出資人借方對(duì)房產(chǎn)不享有基于物權(quán)上的所有權(quán)權(quán)利，但由于其實(shí)際出資，則其與被借方之間發(fā)生了基于債權(quán)上的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，也就是說(shuō)，雖沒(méi)有了房，但還有錢(qián)。
(2)借方?jīng)]有資格買(mǎi)房的情況：
根據(jù)我國(guó)合同法的相關(guān)規(guī)定，以合法手段掩蓋非法目的合同無(wú)效。因此，不具備購(gòu)房條件的借方為了購(gòu)得經(jīng)濟(jì)適用房而與被借方之間達(dá)成的委托代理合同是違法的。法律不保護(hù)此種情形。
借名買(mǎi)賣(mài)經(jīng)濟(jì)適用房存在非常大的風(fēng)險(xiǎn)，在實(shí)踐中，借名買(mǎi)賣(mài)屢屢因被借方反悔，容易引起房屋產(chǎn)權(quán)糾紛。借名買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)糾紛時(shí)，往往出現(xiàn)借方無(wú)法證明購(gòu)房款是由自己支付等一系列問(wèn)題，所以關(guān)于借名買(mǎi)房這類(lèi)問(wèn)題很有必要找律師幫助。
4、小編提醒
實(shí)踐中，法院審理時(shí)，一般不完全依據(jù)協(xié)議，而是通過(guò)當(dāng)時(shí)的行為來(lái)推斷當(dāng)時(shí)雙方的真實(shí)意思，法院認(rèn)定為借名買(mǎi)房一般都是買(mǎi)家選房、入住、裝修并付房款及各種費(fèi)用;也有被法院認(rèn)定不是借名買(mǎi)房的，一般是由賣(mài)家辦理相關(guān)手續(xù)并支付房款并裝修，再由賣(mài)家交付給買(mǎi)家，這種情況不視為借名買(mǎi)房。認(rèn)定為借名買(mǎi)房，也并不是買(mǎi)家就能完全得到房屋的，也要看買(mǎi)家現(xiàn)在是否有購(gòu)房資質(zhì)。還要看買(mǎi)家的訴訟請(qǐng)求，有的買(mǎi)家沒(méi)有律師或者律師經(jīng)驗(yàn)不足，不知道訴訟請(qǐng)求應(yīng)為過(guò)戶，而是請(qǐng)求賠償損失，這種情況就只能將房屋評(píng)估，對(duì)升值部分，由雙方根據(jù)責(zé)任的大小，由賣(mài)方賠償給買(mǎi)家。也有的賣(mài)家沒(méi)有律師或律師經(jīng)驗(yàn)不足，沒(méi)有經(jīng)過(guò)物權(quán)確認(rèn)，直接起訴騰房，法院一般不支持。
