【案例一】((2015)一中民終字第1450號)
王某和李某在2003年4月約定，李某將2000年購買的北京市海淀區某小區402號房產轉讓給王某，首付款21萬元，其余房款王某每月直接打入李某銀行賬戶，用于該房屋按揭還款，待房屋具備過戶條件時，李某應協助王某辦理產權過戶手續。合同確定后，王某陸續將房款交付李某，402號房屋也于2003年9月交付王某使用，但由于該房屋屬于經濟適用房，故一直未辦理產權變更。現李某以房屋買賣合同違反國家法律規定，要求法院判定合同無效。經法院審理，最終判決雙方所簽合同有效，但由于該房屋不具備上市交易條件，無法支持王某所要求的辦理產權過戶手續。
【案例二】((2014)朝民初字第34429號)
2009年4月，劉某與北京某房地產開發商簽訂合同，購買了該項目X房屋，該房屋屬于經濟適用房，合同簽訂后，劉某交付了房款取得了該房屋的所有權。同年8月，劉某和藏某簽訂了房屋買賣合同，將X房屋賣給藏某，合同簽訂后，藏某將72萬元房款交付劉某，劉某也將X房屋交付藏某使用，2010年10月劉某取得該房屋所有權證。后劉某以之前不清楚國家法律規定，要求法院判定與藏某所簽房屋買賣合同無效。
法院認為，經濟適用房上市必須符合國家規定，該房屋不滿足上市條件，劉某與臧某簽訂的房屋買賣合同違反國家相關規定，損害社會公共利益，判定合同無效，臧某返還X房屋。
北京市住建委在2008年4月8日發布了《關于已購經濟適用住房上市出售有關問題的通知》，通知中規定：已購經濟適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權證未滿五年的，不得按市場價格上市出售，確需出售的，產權人應當向戶口所在區縣住房保障管理部門提出申請，由區縣住房保障管理部門通過搖號等方式確定符合條件的購房人。
針對于該通知出臺前購買的經濟適用房，通知中規定在取得契稅完稅憑證或房屋所有權證五年滿足上市條件后，可在補交售價10%的土地收益后直接進行交易，而對于該通知出臺后簽約購買的經濟適用房，住房保障管理部門具有優先回購權，出售房屋必須經過該部門同意，并且繳納房價差的70%作為土地收益金。
同樣的兩例案子，法院判決結果卻不同，關鍵點在于房屋首次購買時間點，案例一中房屋是在2008年4月8日前簽約購買的，在此之前的經濟適用房，政府不再有優先回購權，只要房主在取得所有權證五年后即可出售。而案例二中的涉事房屋購房合同簽訂日期是在2009年，該房屋在滿五年上市交易之前必須有所在地區的住房保障管理部門出具的放棄回購等相關文件才可上市交易，否則將被認定合同無效，在司法實踐中，通常以2008年4月8日已經成為判決該類案件的一個時間節點。
通過這兩個案例，我們可以從中看到在購買經濟適用房過程中，確實存在著不小的法律風險，一旦注意不到，會給當事人帶來巨大的經濟損失，因此在購買此類房屋時，一定要看是否具備上市交易的條件，以免造成損失。
(原文標題：經濟適用房交易過程中的法律糾紛)
