經(jīng)適房申請(qǐng)完全產(chǎn)權(quán)和上市交易需繳一半差價(jià)，不申請(qǐng)完全產(chǎn)權(quán)、不上市交易可保持原狀(詳見(jiàn)南都9月9日?qǐng)?bào)道)。《深圳市經(jīng)適房取得完全產(chǎn)權(quán)和上市交易管理暫行辦法》向公眾征求意見(jiàn)時(shí)間今天截止。昨日，深圳市住建局就市民反映較集中的問(wèn)題進(jìn)行回應(yīng)，市民確需申請(qǐng)完全產(chǎn)權(quán)和上市交易但又無(wú)力繳納增值收益部分的，可由買(mǎi)受人代繳。
不鼓勵(lì)經(jīng)適房上市
對(duì)于50%的增值收益比例，部分經(jīng)適房業(yè)主覺(jué)得較高，而也有市民表示為了體現(xiàn)經(jīng)適房的保障性質(zhì)，應(yīng)該收取更高比例。“基于國(guó)家和我市政策法規(guī)規(guī)定，同時(shí)借鑒了其他城市立法和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，兼顧購(gòu)買(mǎi)人利益與公共利益的平衡，綜合考量了各種因素后的結(jié)果。”深圳市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，經(jīng)適房權(quán)利人屬于低收入困難群體，原支付的購(gòu)房款也應(yīng)具有一定程度的增值，并且考慮到深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格較高，為盡量體現(xiàn)讓利于民，支持其改善住房條件的需求，《辦法》選擇了《深圳市住房保障制度改革創(chuàng)新綱要》所規(guī)定的最低值50 %作為增值收益繳納比例，該比例在北京、上海、廣州、杭州等大城市中處于偏低水平。此外，增值收益納入深圳保障性住房專(zhuān)項(xiàng)資金，用于保障性住房建設(shè)，使更多的住房困難家庭受惠，對(duì)于實(shí)現(xiàn)住房保障制度的可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。
不過(guò)這名負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，雖然辦法規(guī)定繳納部分增值收益后可以上市交易，但政府部門(mén)并不鼓勵(lì)這種行為。“經(jīng)適房政策的出發(fā)點(diǎn)是解決戶(hù)籍低收入家庭的住房困難，并不鼓勵(lì)購(gòu)買(mǎi)人購(gòu)房后進(jìn)入市場(chǎng)交易獲利，然后又形成新的住房困難。”有市民建議經(jīng)適房作為保障房不應(yīng)取得完全產(chǎn)權(quán)或者上市交易，如果確需的，應(yīng)向政府繳納100%增值收益。這名負(fù)責(zé)人也表示，該建議對(duì)于深圳今后完善住房保障制度具有重要的參考價(jià)值。但在有關(guān)法規(guī)政策修訂之前，還應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)行規(guī)定。
綠本、紅本不影響居住
有部分經(jīng)適房業(yè)主希望“不繳納增值收益，只把房地產(chǎn)證換成紅本，在證中注明經(jīng)濟(jì)適用住房屬性”。對(duì)此，深圳市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，國(guó)家和深圳市經(jīng)適房政策法規(guī)規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房權(quán)利人在繳納增值收益前，是不能取得完全產(chǎn)權(quán)的。另外，北京、上海、杭州等城市只有一種顏色的房地產(chǎn)證，為了區(qū)分經(jīng)適房的有限產(chǎn)權(quán)和普通商品房的完全產(chǎn)權(quán)，這些城市在經(jīng)適房的房產(chǎn)證內(nèi)頁(yè)標(biāo)注房產(chǎn)性質(zhì)為經(jīng)濟(jì)適用住房，用以限制其權(quán)利人不能轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，實(shí)質(zhì)與深圳的綠本房地產(chǎn)證完全一致。
“一旦辦了紅本，就意味著房子是可以在市場(chǎng)上流通的商品房，可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等。從政府管理的角度來(lái)看，一旦給了紅本，以后在市場(chǎng)上的行為就難以監(jiān)管了。”深圳住房研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)陳靄貧表示，保障房的本質(zhì)是保障低收入人群的居住問(wèn)題，擁有綠本和紅本對(duì)居住來(lái)說(shuō)不造成任何影響，而經(jīng)適房一旦獲取商品房產(chǎn)權(quán)，就已經(jīng)脫離了保障房監(jiān)管體系，假如業(yè)主把房屋拿去出售，將導(dǎo)致新一輪的社會(huì)公平危機(jī)，對(duì)保障房體系造成嚴(yán)重影響。
“我本來(lái)就是低收入群體，沒(méi)有交易哪來(lái)這么多錢(qián)繳納增值收益?”部分經(jīng)適房業(yè)主表示，上市的前置條件是繳納增值收益，但對(duì)他們來(lái)說(shuō)無(wú)力承擔(dān)。深圳市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，針對(duì)此類(lèi)情況，《辦法》中規(guī)定了具體解決方案：購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房5年后，取得完全產(chǎn)權(quán)前，權(quán)利人需要轉(zhuǎn)讓該住房的，可以自行與買(mǎi)受人確定交易價(jià)格，申請(qǐng)上市交易。符合上市交易條件的，可由買(mǎi)受人代為繳納增值收益后，由權(quán)利人和買(mǎi)受人共同申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)證(紅皮)。“也就是說(shuō)，你先找到買(mǎi)房子的人，讓他先出了這筆錢(qián)再進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。”
如何防止陰陽(yáng)合同?
交易價(jià)與計(jì)稅價(jià)取其高者
根據(jù)暫行辦法規(guī)定，應(yīng)繳增值收益=【經(jīng)濟(jì)適用住房市場(chǎng)價(jià)格-經(jīng)濟(jì)適用住房原購(gòu)買(mǎi)價(jià)格】×50%-稅費(fèi)(原購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房的實(shí)際發(fā)生額)。經(jīng)適房的市場(chǎng)價(jià)格如何確定?深圳市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，申請(qǐng)取得完全產(chǎn)權(quán)的，按照申請(qǐng)時(shí)該套住房的二手房交易計(jì)稅價(jià)格計(jì)算。上市交易的，按照申報(bào)的交易價(jià)格計(jì)算，但申報(bào)的交易價(jià)格低于申請(qǐng)時(shí)該套住房的二手房交易計(jì)稅價(jià)格的，按照二手房交易計(jì)稅價(jià)格計(jì)算。
二手房交易計(jì)稅價(jià)格又稱(chēng)存量房交易計(jì)稅參考價(jià)格，是稅務(wù)部門(mén)為加強(qiáng)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收征管。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，對(duì)存量房(即二手房)交易成交價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，實(shí)行計(jì)征各項(xiàng)稅款時(shí)所采用的價(jià)格。深圳市住建局一負(fù)責(zé)人表示，稅務(wù)部門(mén)的商品房交易計(jì)稅系統(tǒng)適用已久，在商品房交易市場(chǎng)中運(yùn)行良好，為市場(chǎng)所肯定。二手房計(jì)稅價(jià)格較真實(shí)、客觀地反映了住房市場(chǎng)價(jià)格水平，具有較高的公信力。此外，商品房交易計(jì)稅系統(tǒng)較為完備，能夠短時(shí)間計(jì)算出相應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用住房的二手房交易計(jì)稅價(jià)格，也有助于提高工作效率。
